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??“差價4014萬元，4.3折起拍！”“差價1100萬元，低于評估價44%”“6.8折，檢漏豪宅！”北京某法拍房從業者的社交媒體上，這些起拍價極低、折扣巨大的法拍房吸引著多名意向客戶問詢。

??在阿里拍賣網站上，北京東城區安定門一套評估價4271萬元的房產，起拍價為2391元，在經歷了3609次圍觀后，因無人出價流拍；舊宮一套估價3000萬余元的房源，起拍價僅1692萬元，同樣因無人出價流拍……

??這些碎片化的一角，組成了北京法拍房市場最真實的光景。

??中國房地產報記者注意到，今年下半年以來，北京法拍房掛拍數量激增，成交量小幅度上漲。與此同時，起拍價低至5折——6折的法拍房源頻現，流拍也不在少數。

??12月1日——12月3日，中國房地產報記者就上述情況采訪了多位法拍房從業人員、法律人士、房地產專家及法拍房買家。

??“最近法拍房的成交折扣更大了，甚至出現了起拍價成交的資產。” 聚德鼎盛拍賣有限公司（以下簡稱“聚德鼎盛”）一名工作人員在接受中國房地產報記者采訪時坦言，部分8折房源流拍。

??興業起航（北京）國際拍賣有限公司拍賣部總監程長波也告訴記者，近期，住宅基本上是5折——7折起拍，7折——9折成交居多。由于城六區和郊區等區域不同，撿漏的折扣率也會有些不一樣。起拍價成交不算個例，每天或每隔一天有1套——2套，有些不是城六區的會更多。

??上述聚德鼎盛工作人員還透露，目前法拍房市場上剛需客戶占6成以上比例，因為前期二手市場的不穩定，導致買房人對于樓市價格沒有信心，擔心接盤，所以投資客戶會在這個時候選擇觀望，剛需客戶會在這個時候抄底，以節省購房成本。

??原先在房地產市場上極易被忽略的法拍房正受到剛需客的關注，此現象背后，是二手房市場下行與法拍房數量激增的相互影響。

??剛需客大量入場

??“不是二手房買不起，是法拍房更有性價比。”

??在經歷了未拍到、拍賣取消、價格超過預期等幾次失敗的競拍后，彤彤（化名）終于以市場價9折的價格拍下了心儀的房源，節省下來的費用依然可觀。

??她告訴中國房地產報記者，該房源是作為剛需自住的。“在小紅書APP上看到有人買了法拍房，就深入了解了下。”

??不過，在參與法拍房競拍的同時，彤彤也對二手房市場持續關注著。“二手房和法拍房是同步看的，只不過最后是法拍房成交。”

??彤彤的買房經歷并不是個例。

??在社交平臺上，有不少拍到心儀房源的購房人分享著自己的競拍經歷。其中，同步關注二手房、剛需自住是關鍵詞。

??北京象拍拍信息服務有限公司（以下簡稱“象拍拍”）總經理段成龍向記者表示， 現在的法拍房市場上，投資客和剛需客各占一半。

??上述聚德鼎盛工作人員則表示，目前法拍房市場上剛需客戶占6成以上比例。近幾年，法拍房的客戶群體一直是剛需客居多，多數客戶選擇以居住或者入學為前提。但是本身房產就是金融屬性和居住屬性并存的，兩者并不沖突。

??這是一個巨大的變化。

??實際上，在過去很多年里，法拍房一直被看作傳統二手房供給的補充渠道，投資客是活躍在這個市場中的主體。

??根據此前的公開報道，有知情人士估計，在整個法拍房市場中，職業投資客及機構能占到80%左右。

??亦有法拍機構表示，中產投資者占到法拍市場的50%左右，這些投資者有一套或者多套房產，有一定的投資理財觀念；20%的法拍房被職業投資客拍走，凈利潤大概在15%左右；公司或者其他機構拍下10%——15%，有些公司自用或者長期持有，也會在法拍市場上淘一些性價比高的房源；剛需人群買走大概10%——15%的法拍房，因為首次置業者更加謹慎。

??主力購買人群發生改變，源于交易周期的延長。

??“在2020年撿漏的機會還不少，收益也不錯。但到了2021年后，由于一些房企‘暴雷’，債權復雜、盡調難度增加。雖然撿漏機會仍有，收益也沒有降，但是拍到手后并不是那么好賣了，投資周期變得很長。” 一名曾在 “輔拍”公司任職的人士透露。

??聚德鼎盛的工作人員也告訴記者，對于投資客戶來說交易周期是關鍵，剛需客戶交易成本是關鍵。目前市場交易成本降低了，但是交易周期延長了，所以法拍房市場現在是剛需客戶在下手。10月份開始，交易數據中多數都是置換型資產，法拍房的客戶群體和二手房有很大重疊，或者說兩者之間互相轉化。

??“法拍房對于剛需客戶來講不僅僅是價格低，在稅費認定、貸款額度上都能得到實惠。因為法拍房本身在價格認定上和二手房存在區別，所以在目前的商貸比例下，法拍房的銀行實際批貸額度更高，對于剛需客戶來講可以大大節省首付比例。反觀投資客因為多數選擇全款入局，所以這個優勢反而沒什么吸引力。” 他說。

??象拍拍總經理段成龍則表示，法拍房市場與二手房市場息息相關，受二手房市場的影響也很大。在二手房市場行情下滑的情況下，法拍房的價格也會受影響。

??成交價下滑背后

??一組數據印證了上述從業者對法拍房市場的判斷。

??根據瀚海研究院發布的法拍數據，北京法拍房11月成交房源245套，成交總額為17.34億元，套均成交價708萬元，成交總金額環比下降14.58%，套均成交折扣7.7折。

??成交價下滑背后，是法拍房掛拍量激增與二手房市場下行的雙重影響。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜告訴記者，從市場供求關系角度分析，如果市場上供應的法拍房數量超過需求，價格就可能會下降。

??瀚海研究院發布的法拍數據顯示，2023年11月全國共掛拍法拍房24.2847萬套，環比上漲99.26%，同比上漲177.35%。其中住宅掛拍10.7068萬套，環比上漲73.63%，同比上漲121.99%。2023年1——11月累計總掛拍量115.4612萬套，年度掛拍總量首次突破100萬套。

??北京的法拍房掛拍量同樣值得關注，2023年3季度，北京法拍房掛牌房源1929套，環比上漲4.72%，同比上漲1.96%。

??“法拍房掛拍量激增的原因包括，隨著經濟增長放緩和就業形勢不穩定，一些人無法按時償還房貸，導致房屋被銀行或其他金融機構拍賣;一些開發商出現資金鏈斷裂等問題，導致部分樓盤無法按時交付，或為解決自身債務糾紛拍賣房屋，都會導致法拍房的增加。”河南澤槿律師事務所主任付建在接受記者采訪時表示。

??段成龍向記者闡述了一種近兩年法拍房市場上的新趨勢。“今年以來，法拍市場上整棟樓乃至整個小區被批量拍賣的現象頻現。以我們服務的北京區域為例，這類型的法拍房已占據市場的20%——30%。這個占比在過去是難以想象的，過去通常一年才出現一個。”

??據象拍拍統計，目前位于北京市的麗都悅府、世紀星城、山水文園、中國鐵建國際城、南新園、石坊院等小區，以及綠地中央廣場、華英園、艾迪遜、馬坊物流園、超級蜂巢等商業地產，均有批量法拍實施。

??從數據上看，北京法拍房掛拍量激增的同時，法拍房的成交量也有小幅上升。瀚海研究院數據顯示，11月，北京法拍房成交總面積5.19萬平方米，環比上漲1.66%，連續3個月成交量上漲。

??對此，全聯并購公會信用管理委員會專家安光勇分析，疫情對于房產的影響逐漸減弱，加上信貸環境的寬松，使得一部分因疫情等原因暫時放棄的購房者重新進入市場，帶動了法拍房成交量的增長;此外，法拍市場的規范化和透明化程度提高，也進一步推動了這一狀況的形成。

??不過，整體統計數據與個人經驗也存在偏差。

??程長波則表示，法拍房談不上成交量上漲，因為每個月出來的房源固定。根據這段時間的數據來看，因防止撤拍立罰高，上個月成交的房源，反而沒有以往高。

??值得一提的是，市場上有不少聲音認為，法拍房的價格與數量同樣影響著二手房市場。

??“法拍房市場的活躍便于二手買家談價，好多購房人開始以法拍房成交價作為買房參考了。”一名法拍房從業人士分析。

??“抄底”勝算幾何？

??在拍賣網站上，北京有眾多區位優異、品質極高、起拍價極低的房源引發著關注。這些房源 “抄底”成交的幾率有多大？

??“起拍價是法院定的，很多起拍價很低的房子，都是外地法院。”瀚海法拍網的工作人員劉偉告訴記者。

??以“網紅小區”萬柳書院6號樓的201號、202號房源為例，評估價在7000萬元的房屋，掛拍在2900萬余元起拍，相差超4000萬元。巨大的差價，在社交媒體上引發眾多咨詢。

??不過，多位法拍房從業人員向意向購買者“潑了盆冷水”，萬柳書院太火了，不可能底價成交的。

??實際上，在二手房交易網站，萬柳書院常年處于無房可售的狀態。

??去年5月，阿里法拍網掛牌了萬柳書院14號樓7層702和4號樓5層2單元502的房源，經過上百輪競拍，最后成交總額高達1.85億元。其中一套房更是拍出了36.6萬元的單價，刷新北京法拍市場最高紀錄。

??例外并非沒有。

??阿里法拍網上，朝陽區黃廠南里一套評估價為1200萬元的法拍房，最終以860萬元的底價成交，差價超340萬元；海淀區安寧莊一套接近1300萬元的法拍房以905萬元的起拍價成交，相當于打6.9折……

??程長波告訴記者，起拍價成交不算個例，每天或每隔一天有1套——2套，有些不是城六區的會更多。

??風險也是值得注意的。

??劉偉提醒，成交價極低的是個例，而且可能會在前期背調時發現一些難處理的問題，所以不建議參拍者自己去拍。

??財經評論員張雪峰表示，“購買法拍房需要注意的風險包括：產權風險、法律風險、市場風險、經營風險、物業風險等。在購買前需要對房屋進行調查，以免購買后出現不必要的麻煩。”