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??“這是主席（孔健岷）的個人資產，并非上市公司的物業?！?2月4日，針對“出售海外唯一資產”的傳聞，合景泰富集團控股有限公司（以下簡稱“合景泰富”，01813.HK）對中國房地產報記者如此回應。

??據資本市場傳聞，11月的最后一天，合景泰富以8500萬英鎊出售了其唯一的海外資產，位于倫敦的辦公樓——65 Fleet Street。該公司2017年收購這棟樓時花了1.6億英鎊，此次賣出的價格僅為收購價的53%。

??據了解，合景泰富財務報告上披露的唯一境外資產是與龍光集團合作開發的香港凱玥項目，今年6月份，業內曾傳出長實集團有意洽購該項目債權的消息。

??孔健岷出售倫敦寫字樓

??來自“全球地產投資筆記”的消息顯示，65 Fleet Street項目的租客在2021年8月租約到期即搬離，項目的所有者擬投資7500萬英鎊對空置的大樓進行翻新改造，總建筑面積將增加到22.36萬平方英尺。項目目前已完成非主體結構拆除工作，預計將于2026年9月交付。

??該項目在今年9月份就已傳出要轉手的風聲，吸引了不少公司參與競標，報價在7000萬英鎊至1億英鎊之間，最終奪標的是一家英國地產公司。

??從倫敦寫字樓市場的走勢來看，目前并非出售的好時機。今年9月份，美國杰富瑞金融集團在一份報告中表示，倫敦老牌CBD“倫敦金融城”的寫字樓空置率已高達10%，位于倫敦中部的“西區”寫字樓空置率也達7%，均已攀升至30年來最高水平。該機構認為，倫敦的寫字樓空置率現已達到“臨界點”，超過這個臨界點，租金就會開始下跌。由于寫字樓使用率下降，一些租戶選擇不再續約，寫字樓所有者正在失去定價權。

??除了合景泰富董事會主席孔健岷，其他寫字樓項目的所有者也不得不調低售價預期。10月份，WeWork被傳將賣掉倫敦51 Eastcheap辦公樓，標價7000萬英鎊。據了解，WeWork在2017年以4700萬英鎊的價格買入這棟大樓，隨后進行了大規模翻新。2022年7月，該公司曾期望以1.25億英鎊的價格出售，但因市場報價遠低于預期而作罷。一年多后再上架，放盤價已下降了44%。

??唯一境外資產仍在售

??雖然孔健岷折價出售倫敦項目的原因不得而知，但從合景泰富的近況也可推測一二。2022年，該公司償付了113億元的到期債務，并完成了16億美元境外債的交換要約，但面對今年超過200億元的到期債務，終究還是捉襟見肘。

??今年5月份，合景泰富透露有一筆本金約1.19億美元的債務逾期未支付，構成違約事件，希望尋求境外債務的全面解決方案。這是該公司根據去年的交換要約發行的新票據，本金約7.95億美元，2024年1月到期，年利率6%，本應于5月14日支付本金的15%及相關利息。

??上半年，合景泰富錄得74.54億元的收入及約99億元的股東應占虧損，償債壓力亦顯而易見。截至6月底，該公司約757億元的有息借款中，有約273億元是一年內到期的，而現金及銀行結余僅約51.7億元。除了委任財務顧問外，合景泰富表示下半年將繼續抓銷售、促回款，加快項目去化，同時通過大單銷售，促進現金回流，并聚焦重點項目工程竣備，推出現樓、準現樓。

??臻溋名鑄、臻頤府、ONE68、成都J300、香港凱玥等豪宅產品是合景泰富今年的重點項目，地價高達168億港元、今年上市銷售的香港凱玥更是被寄予厚望。該項目位于香港港島南區鴨脷洲，背山面海，總建筑面積約7萬平方米，6座住宅可售單位僅295套，主打戶型為3房及4房單位，還有頂層復式、大平層及平臺花園等特色戶型。今年1月份，凱玥項目正式開盤，單價約5萬港元/平方呎，總貨值超過300億港元。截至6月份，該項目共售出3套房源，回收約5.32億港元的現金流。

??據了解，在龍光集團、合景泰富的境外債重組方案中，凱玥項目是增信和造血的重要資產之一。兩家房企曾以凱玥項目作為抵押擔保，從匯豐銀行等銀團獲取102億港元開發貸。正是這筆借款，給凱玥項目的最終歸屬帶來了不確定因素。6月底，來自香港業內的消息顯示，李嘉誠旗下的長實集團已與匯豐銀行接觸，希望接手凱玥項目相應債權。彼時，長實集團未對該消息的真偽作出回應。

??12月4日，合景泰富、龍光集團均對中國房地產報記者表示，有關長實集團洽購凱玥項目債權的事項，暫未有新進展可披露，但強調該項目“還在正常銷售中”。香港中介機構透露，凱玥項目近期售出了3座8樓B室連車位，售價超1.72億港元。