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仲量聯行最新發布《溯本歸源——北京市產業園區市場白皮書》

??北京，2023年11月28日——日前，北京發布《北京市促進未來產業創新發展實施方案》，提出面向未來信息、未來健康、未來能源等六大領域，搶占未來產業發展先機，將北京打造成為領先的未來產業策源高地。作為產業發展和提質升級的承載地，產業園區在這一過程中無疑會扮演重要的作用。

??仲量聯行最新發布《溯本歸源——北京市產業園區市場白皮書》，涵蓋北京全市范圍內的644個產業園區項目，覆蓋總體量達到5,400萬平方米，旨在為市場參與者提供一份豐富、詳盡的北京產業園區全景圖。

??優質區位和有力政策決定產業園區價值

??鑒于產業園區對城市發展顯而易見的貢獻度，這一經濟增長的助推器長期以來一直都是市場的關注焦點。據仲量聯行統計，84%的投資者對位于一線城市的產業園區抱持極大的關注。此外，近80%的投資人會看重政府的扶持政策及產業導向。

??隨著2018年開始逐步收緊與產業園區相關的用地政策，北京進一步明確產業園區將直供高精尖產業終端企業使用。仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：“從稅收減免和資金扶持，到人才引進和定制化服務綠色通道，政府部門出臺的各項支持措施的力度直接關系到產業園區能否取得成功。產業園區的發展前景在很大程度上也有賴于政府支持所形成的外生驅動，如財政補貼、產業引導、招商體系、土地利用等。因此，投資者在決策時，不僅要考慮產業園區自身的區位優勢和商業價值，更應審慎評估相關扶持政策對企業的吸引力，才能確保投資的成功和可持續。“

??科技和文創主導首都產業園區市場

??在北京打造世界主要科學中心和創新高地的征途上，科技類產業園區自然是大力推進國際科技創新中心建設的核心載體。白皮書指出，當前北京約60%的產業園區都屬于科技類，項目總數為336個，總體量超過3,200萬平方米，這也與“十四五”時期北京市政府的產業發展規劃深度吻合。在中關村示范園“一區十六園”格局的影響下，各行政區對科創、高精尖、高新技術行業的扶持政策頻出，科技類產業園區已成為區域經濟的重要組成部分。尤其是科技氛圍突出的海淀區，科技類產業園區的占比更高達近80%。

??白皮書顯示，由于科技類產業園區在京分布橫跨中心城區和遠郊區，各項目之間的租金差異明顯，最低僅為1元/平方米/天，最高則接近10元/平方米/天，而平均租金為3.5元/平方米/天。其中，北清路區域和望京區域租金較高，普遍為4-7元/平方米/天。由于相較于中關村核心區辦公樓項目，這兩個區域仍具有明顯的價格優勢，因此吸引了包括騰訊、百度、聯想、阿里巴巴、美團等科技巨頭入駐。

??全國文化中心是國家賦予北京的城市戰略定位之一，因此文創類產業園區在全市范圍內也占據不小比重，約為24%，項目總數為205個，總面積近1,300萬平方米，整體呈現出獨特而活躍的發展態勢。與科技園區相比，文創園區的分布更為集中，朝陽、豐臺和海淀三個行政區聚集了全市70%以上的文創類產業園區。以798區域為代表一系列知名文創園區，已成為市民文化消費的“網紅”打卡地。

??值得一提的是，朝陽區內超過85%的文創類產業園區都集中在CBD周邊的定福莊國際傳媒產業走廊。該區域匯聚了1.6萬家文創企業，年收入預計將突破1,600億。貴為全國首個國家文化產業創新實驗區，定福莊國際傳媒產業走廊也是文創類產業園區的租金高地，租金高于3.5元/平方米/天的全市平均水平。

??產業園區與辦公樓互惠共生

??白皮書指出，北京全市77%的產業園區項目租金落在1-5元/平方米/天的區間內，超過97%的產業園區租金低于7元/平方米/天。僅有21%的產業園區租金高于北京甲級辦公樓平均租金的一半，即5元/平方米/天。在同一區域內，租金價格接近的產業園區與辦公樓數量有限，因此，北京的產業園區與辦公樓市場之間并不存在直接的正面競爭關系，而是在全市范圍內呈現出較為顯著的共生關系，尤其在大中關村及望京周圍區域。產業園區與辦公樓市場各自提供獨特的產品，融合共生程度較高，兩者齊頭并進形成了良性循環，并為北京的經濟發展注入源源不斷的動力。

??米陽表示：“過去8年來，北京產業園區市場經歷了爆發式增長，相對較低的工業用地成本和政府的產業支持政策是其發展的核心驅動力。不同于單純的商業化辦公產品，產業園區的基礎設施屬性決定了其收益上限。目前，北京產業園區市場已經進入成熟運營階段，未來將以孵化中小型企業、承接總部集中辦公需求、帶動區域經濟穩定發展為主攻方向，成為可提供長期、平穩現金流的物業資產類型，在強勁的產業發展政策支持下持續發展。”