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??商業資產RIETs來了！

??11月26日，證監會官網顯示，首批3只消費基礎設施公募REITs（Real Estate Investment Trust，簡稱“REIT”，也稱“房地產投資信托基金”）——華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業資產REIT、中金印力消費REIT已正式獲得證監會準予注冊的批復。

??此前10月20日，證監會正式發布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。文件發布僅一個月左右，首批消費基礎設施公募REITs即正式獲批。

??從此次公募REITs的底層資產看，皆為華潤置地、金茂和印力分別位于青島、長沙和杭州的商業資產項目。

??一位接近監管層的受訪者表示，“商業資產REITs是國際上的通用做法，3只消費基礎設施公募REITs獲批，在制度設計上很有意義。它真正形成了‘投、融、管、退’的閉環，我國商業大宗資產的交易，每年只有十幾單，交易量太少了，這次商業資產REITs的設立解決了關鍵的投資退出問題。”

??該人士認為，3只消費基礎設施公募REITs獲批，短期看受益的企業還很少，至少在最近兩三年里，產生的效益還不明顯，企業、監管部門等各方都還在觀望后續市場表現、資金流向等問題，但長期看信號意義還是比較強的。

??“寵物豬”變“市場豬”

??統計數據顯示，首批申報消費基礎設施公募REITs的企業共有4家，它們所涉及的底層資產總額估值約140億元。

??從本次獲批的三只產品來看，華夏金茂購物中心REIT底層基礎設施長沙覽秀城位于中部地區首個國家級新區湘江新區梅溪湖板塊核心商圈，建筑面積約10萬平方米，2016年底開業至今已運營近7年，是成熟穩定的購物中心項目。

??中金印力消費REIT擬投資的基礎設施資產為杭州西溪印象城，整體建筑面積25萬平方米，是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購物中心。自2013年開業以來，憑借穩健運營、區域深耕等優勢，西溪印象城實現業績較高增長。

??2022年營業額超過35億元；2023年上半年營業額突破21億元，創歷史新高。此外，還有華潤青島萬象城，項目估值達81.47億元。

??中金基金指出，消費基礎設施公募REITs作為成熟REITs市場主要的類型之一，資產規模大，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體。在我國范圍內，百貨商場、購物中心等商業不動產具有投資金額高、投資回報周期長等特征，一定程度上限制了行業的發展。

??截至2022年末，我國存量購物中心數量超過5500家，體量超過5億平方米。換句話說，我國消費基礎設施公募REITs還有很大的發展空間。

??上述人士表示，由于近幾年房地產市場調控的關系，所以這次REITs的定調弱化了房地產的說法，是從消費基礎設施商業角度出發的。近十多年來，各方人士都在關注商業資產的RITEs，總體看這次開閘后市場反應是受到認可的。

??他舉了一個形象的例子說，有了REITs后，養的就是“市場豬”，把小豬養大后，賣掉，再買小豬仔，以此循環，這是一個商業買賣；而傳統的商業地產運營模式則是養“寵物豬”，是要給它“養老送終”的。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，首批三只消費基礎設施REITs獲批，這無疑給不動產商業市場帶來了一定的影響，促進了不動產市場的活力提升。首先，REITs為投資者提供了更多的投資選擇，特別是對于那些希望通過投資獲得穩定收益的投資者來說：其次，REITs可通過吸引更多的投資者來增加不動產市場的流動性，從而有助于提高市場的活躍度和穩定性。

??各方仍在觀察效果

??此次三個項目中，最受關注的還是發起人為華潤置地的華潤商業REIT，其底層資產為青島萬象城，項目估值達81.47億元，占據首批項目估值總和的“半壁江山”。

??作為山東省建筑面積最大、入駐品牌最多的購物中心之一，青島萬象城商業建面約30.1萬平方米，區位優勢明顯，雙地鐵上蓋，交通便利，客群覆蓋青島全域。項目于2015年開業，2016年至2022年客流量年復合增長率達7.6%，近3年來營業收入復合增長率達15%。

??截至2023年6月，華潤置地持有在營購物中心67個，另有47個在建購物中心計劃于2026年底前開業，資產規模超2000億元。

??上述人士表示，總體看，這次設立的REITs資產估值總量并不大，而且每一家參與的并不是最佳的資產，因為把特別優質的資產包賣給別人，企業是舍不得的。但后期根據情況還可以再裝進資產。

??一位公募基金經理表示，國家通過支持消費基礎設施REITs來盤活現有商業資產，并拉動投資，而且這些項目底層資產具有穩定的現金流，總體看也是比較優質的。但這些企業沒有拿出真正好的資產，因為商業資產REITs還在摸索階段，新生事物總要有一個測試風險的階段。此外，這次涉及的三家企業全是央企，沒有民營企業，所以至少目前他們并沒有從商業利益的角度來考慮此事。

??在資金用途上，根據申報材料信息，印力集團承諾以不低于凈回收資金的90%用于消費基礎設施的投資，擬投向5個改擴建或新建購物中心項目。

??上述人士稱，其實企業方面希望有更多的資金形成現金用來降杠桿，所以這也可能成為一個消費基礎設施REITs擴容的阻礙因素。

??總體來看，目前我國消費基礎設施項目投資周期長、初始投資成本高、新增投資缺口大，亟須補充資本金，消費基礎設施公募REITs提供了很好的解決方案。

??柏文喜表示，關于消費基礎設施REITs的發展前景則取決于多種因素。首先，消費基礎設施REITs的成功與否將取決于其運營能力和投資回報，如果這些REITs能夠提供穩定的收益并實現資產增值，那么將會吸引更多的投資者參與其中；其次，政府的政策支持和監管也是影響REITs市場發展的重要因素，政府需要制定合適的政策來促進REITs市場的發展，同時也要加強監管，確保市場的穩定和健康發展。

??他認為，消費基礎設施REITs的獲批對于不動產商業市場來說是一個積極信號，為市場帶來了新的投資機會和活力。但是，要想實現市場的持續發展還需要政府、投資者和市場的共同努力。