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??還有19天，金科地產集團股份有限公司（以下簡稱“金科股份”，000656.SZ）位于廣州市花都區的金科博悅灣項目就將被拍賣抵債。

??這個項目是金科股份在2020年12月以約19.8億元的底價競得的，雖已領了預售證但至今未開售，如今的起拍價是約10.38億元。

??今年10月份，因到期時間為9999年12月31日，一個名為“百瑞寶盈854號集合資金信托計劃（金科可續期債3期）”（以下簡稱“百瑞寶盈854號”）的信托產品引發了市場的高度關注。據悉，這個產品的存續規模為14.27億元，因金科股份未到期兌付資金，百瑞信托向法院申請強制執行，對該產品項下的資產采取司法拍賣等措施。金科博悅灣的土地正是“百瑞寶盈854號”的后置抵押物。

??此時的金科股份正在緊鑼密鼓的推進司法重整工作，希望通過市場化、法治化的方式化解自身經營風險。在11月17日的網上交流會中，該公司董事長周達表示，管理層有信心和決心通過制定系統性化解債務風險方案解決當前所面臨的流動性困境。“相關工作得到了包括地方政府、監管機構、主要股東及債權人的多方支持，并于近期取得了積極進展。”

??信托產品違約 停工項目被拍賣

??拍賣文件顯示，廣州市中級人民法院將于12月12日10時至2023年12月13日10時止在淘寶網司法拍賣平臺上進行公開拍賣活動，標的物為廣州市花都區迎賓大道以北、紅棉大道以東的土地使用權及上蓋物，評估價為14.82億元，起拍價約10.38億元，保證金約1.038億元。

??截至11月23日上午，尚無人報名此次拍賣。

??估價報告顯示，這塊地為住宅用途，土地面積約7.06萬平方米，計算容積率建筑面積約19.8萬平方米，已建的建筑面積約2.4萬平方米。

??金科股份拿下地塊后將項目定名為金科博悅灣，于2021年8月開放營銷中心，并啟動認籌，吹風價為2萬元/平方米，當時預計9月初可開盤。不料項目卻在2個月后停了工，雖然2021年11月領了預售證，但至今仍未正式發售。

??據了解，金科博悅灣項目已辦理抵押權登記，權利人為百瑞信托，被擔保主債權數額14.27億元，涉及的產品便是“百瑞寶盈854號”。該產品分兩期發行，分別于2021年4月、2021年5月成立，合計存續規模14.27億元，產品初始存續期限均為2年期，本金用于向金科股份進行可續期債權投資，金科股份則將資金用于佛山市順德金科城項目的開發建設。產品的后置抵押物為廣州市花都區迎賓大道以北、紅棉大道以東的宗地面積為70630平方米的國有土地使用權。

??百瑞信托在2022年10月19日發布的《2022年第三季度信托財產管理報告》中透露，金科股份已觸發加速到期條款，債權于2022年9月20日到期，需提前歸還全部款項。鑒于金科股份未能如期償債，百瑞信托于2022年10月31日對金科股份等公司申請強制執行，執行標的為15.09億元。

??由于“百瑞寶盈854號”是可續期產品，違約后，百瑞信托的系統就自動將兌付時間處理成了兌付日期的最大值，即9999年12月31日，引起了市場的誤讀和熱議。

??司法重整的化債路徑

??“銷售情況下滑，銷售回款不及預期，現金流持續緊張。”在今年7月份發布的《2023年第二季度信托財產管理報告》里，百瑞信托如此形容金科股份的處境。

??與其他出險房企進行整體債務重組不同，金科股份走上了司法重整的道路。5月22日，該公司收到重慶端恒建筑工程有限公司（以下簡稱“端恒建筑”）發來的《告知函》。端恒建筑認為金科股份雖不能清償到期債務且明顯缺乏清償能力，但作為上市公司，仍有一定的重生價值和挽救的可能，故向重慶市第五中級人民法院申請對該公司進行司法重整。

??而金科股份的管理層也認為通過重整及預重整能夠有效避免債務風險及經營風險的進一步惡化，實現重整戰略投資者引進，優化治理結構，幫助公司盡快恢復盈利能力，重回可持續發展的軌道，有利于維護廣大職工、債權人、投資者的合法權益。

??6月30日，金科股份與長城國富簽訂了《戰略投資框架協議》，后者有意向獨立或與其他合作方組成投資聯合體作為重整投資人參與金科股份的預重整程序。11月17日，金科股份的管理層在“重慶轄區2023年投資者網上集體接待日”上透露，上述協議簽訂后，雙方已按約定成立工作小組，建立協調聯系機制，并開展現場盡調。

??據金科股份副總裁宋柯介紹，目前該公司已向法院提交正式重整及預重整申請，如法院受理預重整申請，后續將經歷法院決定公司進行預重整、指定預重整輔助機構、公開招募投資人、裁定公司進入重整、指定重整管理人、批準公司重整計劃等程序。“公司正與債權人及公司所在地政府進行積極溝通，依法合規、積極推進相關工作。目前，各項工作按計劃順利推進。”

??業績報告顯示，截至8月底，金科股份已有3家子公司進入破產重整或破產清算程序。

??化債方面，截至6月底，金科股份已有本金111.97億元的11只債券及資產證券化產品展期獲通過，各區域公司累計獲批國家及地方政府專項借款資金額度超37億元，其中超34億元可用資金已撥付至項目公司，一定程度上緩解了項目層面的短期流動性壓力。

??為了展示對司法重整的信心，在收到端恒建筑《告知函》的同一天，金科股份的控股股東便表示擬增持不低于0.5億元，不超過1億元。5月24日，周達等18位董事、監事、高級管理人員及核心骨干亦宣布將在6個月內增持不低于500萬元，不超過1000萬元。

??根據11月20日的公告，管理層的增持計劃已實施完畢，共增持了506.89萬元。

??經營業績也有好轉的跡象，今年前三季度，金科股份實現營業收入430億元，單季營收規模比同比增長40.47%，第三季度扣除非經常性損益后的凈利潤3150萬元，單季度扭虧為盈。