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??樓市放松政策仍在持續(xù)。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，11月以來(lái)至少有50城迎來(lái)政策優(yōu)化，主要涉及放松限購(gòu)、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方面。

??與此同時(shí)，一線(xiàn)城市深圳也迎來(lái)政策調(diào)整，北京、上海樓市松綁的預(yù)期被進(jìn)一步強(qiáng)化。

??寬松政策作用下，新房市場(chǎng)效果反而不如二手房市場(chǎng)明顯。

??2023年春節(jié)以來(lái)，二手房市場(chǎng)行情啟動(dòng)早于新房。CRIC數(shù)據(jù)顯示，三季度二手房成交同比僅微跌1%，同一時(shí)期百城新房降幅達(dá)到了27%。

??把時(shí)間線(xiàn)拉長(zhǎng)，近兩年有五個(gè)城市二手房市場(chǎng)份額增長(zhǎng)迅猛，尤其是2023年二手房成交規(guī)模甚至已超過(guò)新房。這五個(gè)城市是合肥、南京、天津、重慶、鄭州。其中，鄭州二手房市場(chǎng)份額增長(zhǎng)最為迅猛。

??政策放松效應(yīng)下，二手房韌性明顯好于新房的趨勢(shì)仍在延續(xù)。

??先來(lái)看一組數(shù)據(jù)。10月，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的17個(gè)城市二手房成交面積為615萬(wàn)平方米，環(huán)比增1%，同比增長(zhǎng)22%。

??累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，前10月，重點(diǎn)17城二手房累計(jì)成交接近七千萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)33%。

??事實(shí)上，2022年末以來(lái)，二手房市場(chǎng)持續(xù)回溫，彼時(shí)多數(shù)城市在四季度完成止跌。進(jìn)入2023年，在一系列政策的作用下，二手房市場(chǎng)早于新房迎來(lái)一波行情，成交回升幅度明顯高于新房。

??從周度數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年第37周（9.4-9.10），也就是一線(xiàn)城市紛紛落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，各城市迎來(lái)一波政策放松潮，自此開(kāi)始，重點(diǎn)城市二手房成交同比增速進(jìn)入正增長(zhǎng)通道，并且一直延續(xù)到了第45周（10.30-11.05）。

??從更長(zhǎng)時(shí)間維度來(lái)看，2022年第20周開(kāi)始，重點(diǎn)城市新房與二手房成交面積同比增速的“剪刀差”便持續(xù)存在。

??到目前為止，新房成交同比仍未脫離負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，且一二手房成交面積同比增速的“剪刀差”有所拉大。

??在需求總量略有萎縮的情況下，重點(diǎn)城市二手房成交占比持增，全面分流新房客戶(hù)。

??2023年至今，已有合肥、南京、天津、重慶和鄭州二手房成交規(guī)模趕超新房或與之持平。

??這五城中，重慶二手房市場(chǎng)份額最高。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年前10月，重慶二手房市場(chǎng)份額達(dá)到了62%，較2022年減少3個(gè)百分點(diǎn)，但相較于2019年二手房市場(chǎng)份額增加了24個(gè)百分點(diǎn)。

??另外，合肥、南京、天津二手房市場(chǎng)份額均接近六成，且相較于2022年二手房市場(chǎng)份額進(jìn)一步增加，合肥、南京二手房市場(chǎng)份額較2022年均增長(zhǎng)超十個(gè)百分點(diǎn)。

??鄭州二手房市場(chǎng)份額增長(zhǎng)最為迅猛。

??2018年，鄭州二手房成交規(guī)模僅有350萬(wàn)平方米，不及新房市場(chǎng)規(guī)模的30%，而近年來(lái)由于新房交付等原因，二手房越來(lái)越得到市場(chǎng)青睞，份額逐年快速攀升并快速比肩新房市場(chǎng)。

??2023年前10月，鄭州二手房成交面積達(dá)到484萬(wàn)平方米，市場(chǎng)份額升至46%，較2018年增長(zhǎng)25個(gè)百分點(diǎn)。

??這些城市二手房市場(chǎng)份額之所以明顯上漲，有兩大原因。

??一個(gè)是整體供應(yīng)縮量，與此同時(shí)供需錯(cuò)配也在制約成交。

??具體來(lái)看，合肥、南京、天津、重慶和鄭州五個(gè)城市自2020年之后整體新房供應(yīng)規(guī)模便開(kāi)始逐年下行，2022年基本都迎來(lái)階段性低點(diǎn)，2023年五城前10月供求比均小于1。在此情況下，各城市還存在不同程度的供需錯(cuò)配問(wèn)題，從而限制新房成交放量。

??另一個(gè)是二手房掛牌量增加，且價(jià)格有所下調(diào)，而新房倒掛紅利漸失，二手房以其性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)分流新房剛需。

??二手房房源掛牌量激增，已成為各城市一個(gè)典型共性。

??典型如鄭州，2023年2-10月二手房月均新增掛牌1.5萬(wàn)套，較去年下半年的月均新增掛牌量翻倍，3月單月更是接近3萬(wàn)套，創(chuàng)2022年以來(lái)新高。二手房掛牌量增加背后實(shí)際反映了兩大問(wèn)題：一個(gè)是限售松綁加速二手房掛牌，另一個(gè)是投資客退潮，套現(xiàn)離場(chǎng)。

??二手房掛牌量增加，部分房主為了套現(xiàn)往往主動(dòng)降價(jià)，這就導(dǎo)致二手房市場(chǎng)出現(xiàn)以?xún)r(jià)換量的情況，單價(jià)優(yōu)勢(shì)凸顯，新房倒掛紅利逐漸消失。以鄭州和天津?yàn)槔路颗c二手房間的價(jià)差呈逐漸拉大，鄭州2023年至今一二手房成交均價(jià)相差約3千元/平方米，而天津更是接近6千元/平方米。

??此外，在新房產(chǎn)品趨向改善的背景下，也會(huì)倒逼剛需客戶(hù)入手總價(jià)更友好的二手房。

??隨著投資客退潮，自住需求回歸，二手房市場(chǎng)性?xún)r(jià)比凸顯，未來(lái)3年，這五個(gè)城市或?qū)⒀永m(xù)弱復(fù)蘇趨勢(shì)，二手房成交占比或?qū)⑵赵觥?/p>

??合肥、南京、天津、重慶和鄭州已成為樓市的縮影。

??在這些剛需為主的市場(chǎng)中，二手房市場(chǎng)整體好于新房，消費(fèi)降級(jí)下二手房好于新房趨勢(shì)還將延續(xù)。一是二手房掛牌量增價(jià)跌，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)更加具備性?xún)r(jià)比，且在二手房市場(chǎng)選擇余地更多；二是在消費(fèi)降級(jí)背景下，房子的投資需求退潮，而二手房更具性?xún)r(jià)比；三是新房交付安全性存疑，二手房所見(jiàn)即所得，更符合購(gòu)房者預(yù)期。

??整體來(lái)看，即便二手房好于新房，但未來(lái)三年弱復(fù)蘇趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)。