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??房企資金鏈承壓，市場信心不足，曾經光鮮的“地王”折戟無數，有的虧本入市，有的甚至被司法拍賣。

??12月12日，南京市江寧區江寧街道緯二路以北、規劃道路以東的土地使用權及2#、3#、5#樓不動產在阿里資產司法拍賣。通過公開資料查證，該地塊就是南京2020年出讓的NO.2020G08地塊，后被四川藍光發展股份有限公司（以下簡稱“藍光”）以總價5.8億元拿下，成為江寧濱江板塊新“地王”。

??據法拍網資料顯示，該地塊資產評估價約為5.3億元，本次起拍價格約4.8億元，相比拿地價已經降價約1億元。即使如此，該地塊也未逃脫流拍的命運。

??截至當日10時，該場競拍吸引了數千人圍觀，但無人報名、無人出價。

??債務糾紛引發地塊司法拍賣

??時間退回到2020年4月，房地產行業“寒冬”到來的最后一個春天，沒有“三道紅線”的約束，也沒有集中供地的限制，房企們還在創造一場接一場的土地狂歡。

??彼時4月29日，在南京一場土地公開出讓中，編號為G08的地塊吸引了邊城、恒泰、藍光、祥生、中梁、銀城和和昌6家房企競爭角逐。經過43輪競拍后，地塊達到最高限價，根據當時的出讓規則，地塊競價達到最高限價時停止競價，改為在本地塊內競爭自持租賃住房面積，面積最多者競得。

??最終，在激烈廝殺中，藍光以自持租賃住房建筑面積1200平方米拿下上述地塊，耗資5.8億元，地塊整體溢價率達到45%，樓面價11351元/平方米。該地塊也成為了江寧濱江板塊新“地王”。

??據當時出讓條件顯示，該地塊要求裝配式建筑面積比例100%，建筑單體預制裝配率≥50%，住宅建筑100%實行全裝修成品房交付，不享受容積率獎勵政策。

??雖然地塊要求較高，但由于地塊所處片區最近三年都鮮有新房入市，所以該地塊的出讓被業界看作將填補區塊內新房空白，因此，無論是開發商還是市場對這塊地都抱有很大期待。

??但開發商藍光的資金困境讓一切計劃被打亂。

??該項目原計劃于2021年下半年入市，但實際上，在藍光拿下該地塊當年，其有息負債規模已經達到700多億元，債務和資金壓力已經初步顯現，所以藍光拿下該地塊后并未立即開工。隨后，藍光在2021年正式宣告債務違約，債務危機又引發經營危機，這個地塊的開發工作也長期被擱置，工地被圍擋，承建方也撤離，地塊整體陷入停工。

??除了開發困難，這塊地還被牽扯進藍光與債權人的債務糾紛中，這也是導致該地塊被司法拍賣的原因。

??根據地塊的司法評估報告顯示，該地塊土地使用權人為南京錦燁置業有限公司，其為南京三石和駿置業有限公司（以下簡稱“南京三石”）的全資附屬公司，而南京三石是由藍光控股。根據不動產登記證明，該地塊設定了抵押權，權利人即為五礦國際信托有限公司，債權額為4.05億元。

??在房地產突飛猛進的時代，房企和信托機構關系密切，而如今地產行情下行，房企和信托機構的關系也變得劍拔弩張，法拍是信托機構向出險房企回收資金的一種常用手段。

??目前，該地塊在法拍平臺進行一拍后流拍。北京金訴律師事務所主任律師王玉臣表示，這種情況下，后面還會有二拍，甚至三拍，如果一直拍不出去，這塊地會繼續放在土地使用權人名下。拍賣所得金額在扣除債權額以及相關費用后，多出的部分歸土地使用權人。

??多個“地王”項目折戟

??實際上，藍光在南京的開發之路，多與“地王”相關，江寧濱江“地王”的結局只是藍光眾多地塊項目中的一個縮影。

??2016年1月29日，藍光在46輪拼搶中，以12.6億元拿下南京板橋G70地塊，成為當時板塊新“地王”。這是藍光首次進入南京的項目，彼時房地產還在突飛猛進的規模擴張。2015年才借殼上市的藍光也是風頭正盛之時。

??據公開報道顯示，該項目于2018年年底交付，彼時項目定位是板塊內高端改善盤，但隨著藍光資金問題凸顯、經營每況愈下，該項目疏于維護，如今項目品質難言高端。去年11月，由于開發商被法院強制執行，該項目幾百個車位被法院查封，這其中就包括部分業主已經購買但還沒辦產權證的車位。

??2018年，藍光銷售額已經突破800億元，離公司的千億目標僅一步之遙。在這樣的勢頭下，藍光四處網羅項目，不僅自己拿地，還在并購市場中尋找標的。這一年，藍光接盤了南京麒麟2016G09地塊。彼時，麒麟板塊新房售價僅有約18000元/平方米，而該地塊當時樓面價就已經達到22353元/平方米。

??藍光接手該項目后將其打造成旗下高端黑鉆系列產品，但隨著藍光出現經營危機，該項目也命途多舛。據南京網上房地產顯示，該項目目前開發企業為南京華麟置業有限公司，其由中融國際信托有限公司100%控股，項目整體去化約五成，住宅總均價為28436元/平方米，僅比樓面價高出6083元/平方米。

??2020年，房地產行業發展速度已經開始放緩，藍光的有息負債規模也高企，但規模才突破千億元的藍光并未放慢擴張腳步，一舉拿下南京江寧濱江“地王”，隱患就此埋下。

??此后2021年，房地產行業調控政策收緊，“三道紅線”、集中供地等政策相繼出臺，地產行情也每況愈下，藍光也終于不堪重負，出現債務違約。

??在“多米諾骨牌”效應下，藍光經營危機不斷加深，2023年5月，藍光因股票連續20個交易日低于1元被要求強制退市，并于6月6日摘牌，至此，藍光也成為這一輪地產洗牌過程中第一家被強制退市的A股房企。

??藍光出現資金問題后，其旗下多數項目處于爛尾狀態。據一個三線城市房管局人士表示，目前，藍光的項目是其所在城市保交樓的首批重點項目，并已經成立專班負責，前期資金問題以及項目牽扯的債務問題已經解決，目前正分批次建設。

??該人士進一步表示，現在地方政府保交樓壓力很大，除了藍光，還有綠地、東原等多家出險房企項目在保交樓之列。其感嘆，過去那些年地產行業“狂飆”導致的苦果，現在只能慢慢消化了。