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??10月27日，杭州和南京同日進行了購房新政落地后的首次集中土拍，兩個城市的土地市場熱度基本一致，市場熱度均進一步下滑。杭州掛牌4宗地均成功出讓，其中1宗觸及最高限價搖號成交，其余三宗底價成交，整體溢價率僅有0.82%，溢價率降至集中供地以后歷史低位；南京掛牌的12宗地也均順利出讓，但12宗地中僅有1宗搖號（刷新南京樓板價歷史第二高，僅次于葛洲壩地塊），其余均為底價成交，并且均被城投托底，土地市場依然涼意彌漫。

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??杭州供應規模處于歷史低位、南京基本持平

??供地質量較上批次均明顯下降

??本次杭州共拿出4宗宅地，總建面僅30.83萬平方米，從出讓幅數、總建面兩方面來看均是今年以來供應量較低的一次（幅數與第8批次相同，建面略高于第8批次）。按區域分布來看，杭州本次供應地塊遍布4個區域，包括上城區、蕭山區、余杭區和臨安區，從地塊區位上，都不是搖號熱門板塊核心區位，供地質量明顯下降。

??南京本次共出讓12宗宅地，總建面93.6萬平方米，建面上與第6批次體量相當。與6批次掛牌地塊相比，本次核心區地塊減少，以低密宅地為主，容積率最低1.15，最高只有2.2。區位上來看，河西中推地1宗（G55地塊），該地毗鄰綠博園濱江觀光帶和應天大街高架，擁有開闊的觀江視野，且地塊緊鄰地鐵10號線綠博園站，以及在建地鐵9號線上新河站，區位優越、交通便利、配套完善，是本輪土拍爭奪的焦點。

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??杭州1宗地搖號、成交熱度降至歷史低位

??河西G55地塊刷新南京樓板價TOP2

??盡管繼中央發布信貸、降首付等新政后，寧、杭兩城相繼跟進、放松限購，但在當前的環境下，樓市更多的是改善性需求的釋放，對于剛需板塊，實際起到的作用有限，樓市增長依舊乏力，加之供地質量整體欠佳，寧杭本次土拍熱度處于低位也在意料之中。

??從最終土拍結果來看，競拍熱度冷熱分化顯著。

??杭州掛牌的4宗地除蕭山南站1宗地塊搖號成交外，其余三宗均底價成交；搖號占比僅有25%，在今年已經進行的12輪次集中土拍中處于歷史最低位。整體溢價率為0.82%，在杭州已經完成的12輪次集中土拍中，也處于歷史低位。

??具體地塊來看，蕭山南站容積率僅有1.2，加之緊靠蕭山老城區，配套輻射帶動作用強，且具備北干山、南側靠水系，符合改善型的低密產品要素，適合打造疊墅類產品；同時蕭山南站是綜合交通樞紐，還規劃有總部商貿集群等產業，未來也有進一步的人口導入預期，加之起拍總價僅有3.3億元，資金壓力在大多數房企的可承受范圍內，即使搖號成交，樓板價也僅有19672元/平方米，參考其35400元/平方米的新房限價，地房比僅有56%，房地差接近1.6萬元/平方米，盈利空間和去化僅有良好的預期，因此搖號成交也在意料之中，最終創都集團在43家競買人中脫穎而出，成為全場最佳幸運兒。余下的筧橋、西動車所上蓋、臨安錦南等3宗地塊均底價成交。

??南京第七批次集中土拍與杭州表現十分相似，掛牌的12宗地中，除地塊質量較佳的建鄴河西G55地塊搖號成交外，其余11宗地塊均底價成交，土地市場依然涼意正濃。

??具體來看，建鄴河西G55是南京本輪集中土拍起拍單價和總價最高的地塊，出讓面積7.2萬平方米，起始價60億元，起始樓面價37803元/平方米，該地塊緊鄰南京綠博園，周邊配套齊全，高端項目云集，市場整體存量見底，去化預期較好。經過22輪競拍，建鄴河西G55號地塊競拍至搖號環節，最終以69億元、43473元/平方米成交，最終綠城成為幸運兒。該地單價超過了南京第6批次搖號成交的G53號地塊（單價43253元/平方米），刷新南京單價TOP2記錄，也是今年以來成交單價最高的地塊。

??其他地塊則均為底價成交。由于G55地塊體量大，起拍價占本批次集中土拍總價的比重高達44%，使得平均溢價率升至6.5%，較第4、5、6輪次集中土拍溢價率略有提升。

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??兩城盈利空間較上一批次均有所提升

??遠郊低去化項目房企參拍熱度急劇下滑

??杭州本次成功出讓4宗地塊的平均地價房價比為0.44，平均房價地價差達到18873元/平方米（含裝修價格）。單從盈利空間上來看，本輪集中土拍成功出讓地塊盈利空間較前幾輪明顯提升，整體來看盈利空間表現較佳。尤其是三宗非搖號地塊，地房比更是僅有0.4，房地差更是高達19921元/平方米，盈利空間更大。

??但是受大市場環境的影響，樓市成交規模逐漸收縮是大概率事件，尤其是遠郊剛需項目，去化流速明顯放慢，因此房企參拍積極性明顯下滑。

??由于南京已無銷售指導價，對比成交地塊的周邊售價來看，本次南京主城區成交的7宗純宅地平均地價房價比約為0.55，平均房價地價差約為17021元/平方米，與上一批次基本持平。

??其中本次最熱門的建鄴區G55號地塊，成交樓板價為43473元/平方米，地塊周邊新房較少，小區有奧體新城青桐園、金基匯錦國際、萊蒙水榭春天等，二手房價格在5.4萬/平方米左右，該地塊出讓面積龐大，與綠博園濱江觀光帶一路之隔，未來產品或將擁有開闊的觀江視野，項目去化速度相對較佳。

??杭州和南京的冷熱持續分化證明了在目前市場環境下，房企拿地除了盈利空間以外，更加看重項目未來的去化難度，核心稀缺資源的熱度依然居高不下，位置相對較偏的地塊即使盈利較佳，但大概率難逃被托底的命運。

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??運氣爆棚、寧杭各1宗搖號地塊均被民企競得

??南京土拍依舊以城投為主

??杭州本次土拍熱度創下集中供地以后的新低，整體溢價率僅有0.82%。從成交結果來看，國央企、民企、城投均有拿地。國企和城投拿地金額占比分別為40%和46%，國央企的資金實力雄厚依然凸顯。值得注意的是，唯一的一宗搖號地塊被民企——創都集團搖中，在43家競買人脫穎而出，可謂本場土拍“最佳幸運兒”。

??具體來看，省交投&西站樞紐開發&上鐵地產以底價19.69億元競得杭州西動車所上蓋地塊，是杭州今日拿地總價最高的房企，華發以底價17.08億元競得筧橋地塊。民企除本場最佳幸運兒——創都集團以3.68億元搖中蕭山南站地塊外，寧海華聯紡織有限公司也以底價2.76億元競得臨安錦南地塊。

??南京今日土拍，除建鄴河西55地塊被綠城以69億元的價格搖中外，其他地塊均為底價成交。與南京第六批次城投幾乎包場一致，本輪土拍除建鄴河西G55地塊外，其余地塊競得者均是城投平臺。

??綜合來看，購房新政落地后的首次集中土拍，兩個城市命運大體一致，冷熱分化、涼意加重。兩城均僅有1宗核心優質地塊搖號成交，其余地塊均底價成交。杭州表現稍好，除搖號地塊被民企競得外，臨安錦南地塊也被民企底價競得；南京表現稍遜，除綠城搖中的河西G55地塊外，其余11宗地塊均被城投托底。

??昨日成都也進行了集中土拍，7宗地塊中有4宗地塊搖號成交，2宗地塊底價成交，1宗地塊溢價成交，平均溢價率為8.4%，搖號成交地塊比重明顯高于寧杭兩城。究其原因，一方面，成都本輪集中土拍是“926”新政的首拍，由于取消了住宅清水限價、裝修限價及二手房指導價，為開發商留足利潤、調動拿地積極性，土拍市場再度向市場化過度；另一方面，成都本次集中土拍參拍地塊質量較佳，出讓的地塊主要位于核心主城區，區位條件和地塊價值優質，分別位于金牛、成華、天府新區，新六區和郊區新城各1宗。如此來看，當下土地市場熱度的維系既要有土地質量的保障，還要有高利潤的預期。

??日前，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發文件，內容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。各省市也已快速跟進，濟南、合肥、廈門、成都等至少四個熱點城市的土拍規則已有所調整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價格，重回價高者得。在當前的供求關系之下，只有土地市場可能重新回到市場定價階段，在優質地塊的帶動之下，土地市場熱度才有進一步提升的可能。