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??導語

??上海的土拍市場仍較為堅挺，一線城市仍是房企投資的焦點。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??10月份上海分兩次進行了第三批集中供地，共計成交17宗地塊，總成交金額675.7億元，兩次成交的平均溢價率分別為6.67%和2.34%，較前幾批次有所降低，但仍有8宗地塊進入搖號階段，另有3宗和6宗地塊溢價成交和底價成交。整體來看上海三批次土拍市場熱度平穩，與新房市場相似，冷熱分化的格局顯著。

??拿地房企方面，土拍規則更新后國央企集中度進一步提升，幾乎拿下全部搖號地塊，保利發展、招商、象嶼、建發各競得2宗地塊，中海則以240億元刷新上海總價地王TOP3。

??01 土拍規則升級下國央企優勢進一步凸顯
地塊整體參與度略有下降

??三批次上海土拍規則較此前有了明顯的“升級”：地塊報價至最高限價后，需先進行“綠色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”的競拍，兩者均拍至最高限制后才進入搖號環節。與原先最高限價后直接搖號相比，新增的兩個環節對于房企自身提出了更高的能力要求、運營要求，意在除去資金能力以外，對房企進行更多維度的篩選。

??規則的更新對于國央企而言雖然后期項目的建造、運營成本不得不增加，但也提升了國央企投資的競爭優勢。

??結合第三批次土拍的參拍房企來看，國央企主力地位確實更加凸顯：保利參拍幅數達到10宗，象嶼、招商參與9宗，越秀也參與6宗地塊的競拍，是本次參拍最為積極的幾家房企；反觀民企的參拍情況則相當冷淡，僅有安徽置地、天安參與，今年第二批次中參與土拍的龍湖、寶華等均未現身。

??雖然國央企積極參拍，但從地塊的角度來看，本輪地塊參與熱度不及第二批次，第二批次掛牌的24宗地塊中有9宗的參拍房企數量達到10家以上，而本批次的地塊參拍房企基本都在10家以下，僅有青浦趙巷地塊參拍房企超過20家，一枝獨秀。

??02 供地結構影響溢價率較第一、二批次明顯回落
但仍有47%地塊觸頂搖號成交

??本輪的17宗地塊分為兩次集中出讓，成交金額分別為196.9億元和478.8元，平均溢價率分別為6.67%和2.34%，縱向對比來看，熱度不及今年的前幾輪土拍，且溢價率回落幅度較大。

雖然從整體溢價率來看，第三批的兩次土拍溢價率和觸頂成交比例不及前幾輪，但結合地塊的實際情況來看，徐匯龍華地塊起拍價240億元、寶山地塊是大型TOD綜合地塊，兩宗地塊總價較高、用途復雜，本身就有非常高的拿地門檻，且由于龍華地塊總價過高，對整體的溢價率也有影響。

??具體到第三批的兩次成交情況來看，17宗地塊中共有8宗觸頂（搖號）成交，占比達到47%，雖然與前幾輪相比搖號地塊的比例有所下降，但在本次加入了競品質和公租房比例環節的情況下，開發商拿地的熱情其實仍表現得較為堅挺。

??此外溢價成交和底價成交的比例分別為18%和35%，除了徐匯龍華地塊和寶山大場地塊以外，其他底價成交的地塊則均位于青浦、浦東和金山的偏遠區位，底價成交也在意料之中。

??03 房地聯動價穩中有升
平均房價地價差提升2000元/平方米

??上海集中供地持續設置了房地聯動價，對比本批次地塊與周邊地塊的房地聯動價或售價情況來看，本批次地塊的房地聯動價穩中有升：靜安中興社區地塊可對標越秀在4月份拿下的306-04地塊，房地聯動價上浮4000元/平方米；徐匯區龍華街道大型綜合地塊，房地聯動價142000元/平方米，比2022年成交的保利濱江天珺項目地塊房地聯動價提升1.9萬元/平方米。此外普陀區桃浦地塊、松江洞涇地塊、嘉定新城地塊等房地聯動價都與周邊項目持平。

??第三批次17宗地塊中，有12宗為純住宅用地，平均房價地價差26991元/平方米，比上一批次提升了大約2000元/平方，平均地價房價比0.5，比上一輪次減少0.06，整體來看，本批次的純住宅地塊在盈利方面空間更高。

??房地聯動價保持不變或提升，對于保證房企的盈利空間、參拍積極性等都有一定作用，本次青浦趙巷地塊吸引20多組房企參拍，除了周邊配套完善、交通便利以外，成交樓板價與房地聯動價之間近3萬元/平方米的價差也是吸引房企參拍的重要因素。

??04 國央企幾乎包攬三批次搖號地塊
土地市場集中度進一步走高

??從成交結果來看，國央企集中度進一步提升，幾乎“包場”，17宗地塊中有12宗地塊被國央企競得（包括聯合體形式），另外5宗地由城投公司拿下，民企在總價較高的一線城市存在感持續削弱。

??幅數方面，保利、建發和象嶼各自競得2宗地塊，象嶼的兩宗地塊均為搖號獲得，可謂運氣與實力并存；招商也拿下2宗搖號地塊，獨立競得1宗，與港中旅聯合競得1宗。

??金額方面，中海以240億元底價競得本輪總價最貴的徐匯龍華地塊，也成功刷新上海總價地王TOP3，此外招商、華潤拿地總價分別達到101.6億元和70億元，拿地金額排行靠前的房企均為國央企，體現了國央企雄厚的資金實力。

??平臺公司中，除了新長寧集團搖中長寧區程家橋地塊、同濟房地產以總價11.1億元、溢價率2.12%競得青浦朱家角地塊以外，其余均為托底拿地。

??截止目前，上海三次集中供地共成交了60宗含宅用地，保利、招商在今年的新增拿地已經達到了5宗，實現了在上海的大幅度補倉，其次象嶼、建發也各自增儲4宗；綠城、中國鐵建、華發和華潤則均有3宗地塊的收獲。僅上述企業競得的地塊總量來看，已經達到了上海今年出讓的含宅用地幅數的一半，未來市場集中度將持續走高。

??綜合來看，上海本次土拍從數據上看熱度不及前兩輪，但結合規則升級、地塊特熟悉的影響因素后，本輪17宗地塊仍全部成功出讓，總計吸金675.7億元，8宗進入搖號環節，可見上海的土拍市場仍較為堅挺，一線城市仍是房企投資的焦點。

??土拍規則更新下，國央企的優勢再度放大，除了部分由城投底價托底的地塊以外，國央企對于上海土拍市場幾乎實現了包場，尤其幾宗關注度最高的熱門地塊，均被招商、保利、華發等國央企收入囊中，未來新房市場的集中度仍會持續走高。