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??9月27日，杭州和南京同日進(jìn)行了節(jié)前最后一次集中土拍，在同樣采用了“量大、質(zhì)優(yōu)”的供應(yīng)策略下，兩個(gè)城市的土地市場(chǎng)熱度卻截然不同：杭州成交13宗地塊，8宗觸及最高限價(jià)搖號(hào)成交，整體溢價(jià)率9.71%，熱度回升至二季度水平；而南京所有地塊均順利出讓?zhuān)?7宗地中僅有1宗搖號(hào)，其余均為底價(jià)成交，土地市場(chǎng)依然涼意彌漫。

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??杭、寧本次供應(yīng)幅數(shù)均全年最高

??多宗高質(zhì)量地塊集中入市本次杭州共拿出14宗宅地，總建面高達(dá)117.7萬(wàn)平方米，從出讓幅數(shù)、總建面來(lái)看均是今年以來(lái)供應(yīng)量最高的一次，也是杭州今年以來(lái)唯一單次集中掛牌體量超過(guò)百萬(wàn)級(jí)別。按區(qū)域分布來(lái)看，杭州本次供應(yīng)地塊遍布6個(gè)區(qū)域，包括濱江區(qū)、拱墅區(qū)、錢(qián)塘區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)和臨平區(qū)，其中最為核心、最受關(guān)注的拱墅區(qū)有5宗地塊供應(yīng)，另外蕭山世紀(jì)城錢(qián)塘灣、余杭良渚新城等熱門(mén)板塊也有地塊出讓。

??南京本次共出讓17宗宅地，總建面96萬(wàn)平方米，建面上與前幾次的體量相當(dāng)，但幅數(shù)上達(dá)到今年單次供應(yīng)的最多水平。且本次南京供應(yīng)地塊的質(zhì)量也相對(duì)較高，17宗地塊中有11宗位于主城區(qū)，且江北新區(qū)、河西、幕府創(chuàng)新區(qū)等熱門(mén)板塊均有掛牌，且不乏低密度地塊。

??整體來(lái)看，兩個(gè)城市在本輪供應(yīng)上都采取了“量多、質(zhì)優(yōu)”的供應(yīng)策略。

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??杭州8宗地?fù)u號(hào)成交熱度回到二季度水平

??政策寬松后南京土拍仍顯涼意在多宗優(yōu)質(zhì)地塊出讓的帶動(dòng)下，杭州本次土拍量?jī)r(jià)齊升、熱度回溫：好運(yùn)街地塊臨時(shí)撤牌后，另外13宗地塊順利成交，有8塊地到達(dá)最高限價(jià)后進(jìn)入搖號(hào)程序，搖號(hào)成交比例達(dá)到57%，高于今年以來(lái)各批次搖號(hào)比例均值。此外濱江區(qū)之江單元地塊同樣高溢價(jià)成交，熱度可見(jiàn)一斑。除此之外，有4宗地塊底價(jià)成交，均分布于臨平和錢(qián)塘高沙。

??杭州本次土拍的平均溢價(jià)率為9.71%，從搖號(hào)比例和溢價(jià)率來(lái)看，本輪土拍熱度回到了二季度水平，主要得益于本輪超優(yōu)質(zhì)的土地供應(yīng)。與其他熱點(diǎn)城市不同的是，杭州近期并沒(méi)有取消限購(gòu)等利好政策發(fā)布，但本次熱點(diǎn)地塊均為稀缺資源、板塊內(nèi)供應(yīng)稀缺，在政策寬松的預(yù)期下，未來(lái)入市熱銷(xiāo)幾乎已成定局，因此依然吸引了開(kāi)發(fā)商積極參拍。

??相比之下，南京雖然近期剛剛出臺(tái)了取消限購(gòu)、降低首付比例等利好政策，且本次出讓地塊質(zhì)量也不差，但土地市場(chǎng)依然涼意正濃。

??17宗地塊雖然全部順利成交，但僅建鄴區(qū)G53號(hào)地塊競(jìng)拍至搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終以47.1億元、43253元/平方米成交，刷新南京單價(jià)TOP3記錄，也是今年以來(lái)成交單價(jià)最高的地塊。其他地塊則均為底價(jià)成交，平均溢價(jià)率僅有3.83%，持續(xù)低位運(yùn)行。

??究其原因，雖然本次主城供地不少，但主要聚集于江北核心區(qū)，而區(qū)域市場(chǎng)存在較大的庫(kù)存壓力，本次一次性供應(yīng)7宗地塊，未來(lái)入市時(shí)間相近也會(huì)形成競(jìng)品，在庫(kù)存大+競(jìng)品多的雙重壓力下，開(kāi)發(fā)商投資的熱情較低。

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??主城區(qū)地塊盈利空間仍充裕

??未來(lái)更多比拼去化速度杭州本次成功出讓13宗地塊的平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.59，平均房?jī)r(jià)地價(jià)差達(dá)到15521元/平方米（含裝修價(jià)格），整體來(lái)看盈利空間表現(xiàn)尚可。

??按成交類(lèi)型來(lái)看，搖號(hào)成交地塊的平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.64，房?jī)r(jià)地價(jià)差為17375元/平方米，非搖號(hào)成交地塊的平均地價(jià)房?jī)r(jià)僅有0.51，但平均房?jī)r(jià)地價(jià)差為12555元/平方米，雖然地房比更為健康，但實(shí)際盈利的空間不如搖號(hào)成交地塊。

??另外，搖號(hào)成交的地塊均處于稀缺板塊，且周邊項(xiàng)目基本已經(jīng)售罄，板塊內(nèi)需求旺盛、后續(xù)去化預(yù)期良好，適合快速走量，因此吸引了房企的積極參拍。例如拱墅區(qū)文暉地塊、湖墅單元的兩宗地塊、申花核心的萍水街TOD地塊等均處于此類(lèi)。

??由于南京已無(wú)銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)，對(duì)比成交地塊的周邊售價(jià)來(lái)看，本次南京主城區(qū)成交的11宗純宅地平均地價(jià)房?jī)r(jià)比約為0.57，平均房?jī)r(jià)地價(jià)差約為16871元/平方米，與杭州相近。

??其中本次最熱門(mén)的建鄴區(qū)G53號(hào)地塊，成交樓板價(jià)為43253元/平方米，與周邊在售的中寧府相比，房?jī)r(jià)地價(jià)差超過(guò)30000元/平方米，不但盈利空間較高，且可以打造高端住宅。

??在地塊的盈利空間相近的情況下，本次杭州的火熱和南京的爆冷證明了在目前市場(chǎng)環(huán)境下，房企拿地除了盈利空間以外，更加看重項(xiàng)目未來(lái)的去化難度，只有實(shí)際的銷(xiāo)售能帶來(lái)真正的盈利，而非停留在紙面。

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??品牌房企積極在杭州“爭(zhēng)搶”

??地方城投幾乎包場(chǎng)南京土拍杭州本次土拍熱度較高，各類(lèi)房企均積極參拍。從成交結(jié)果來(lái)看，國(guó)央企、民企、城投均有拿地，其中國(guó)企央企拿地總價(jià)達(dá)到128億元，占總成交金額的55%，民企和城投拿地金額占比分別為25%和20%，國(guó)央企的資金實(shí)力雄厚依然凸顯。

??具體來(lái)看，建發(fā)今日拿下2宗地塊，總價(jià)高達(dá)81.9億元，是今日拿地總價(jià)最高的房企，其中錢(qián)塘灣總部地塊搖號(hào)成交、另一宗之江單元地塊也為高溢價(jià)成交，可謂“運(yùn)氣與實(shí)力”并存；此外中海、招商各搖號(hào)競(jìng)得一宗地。

??民企之中濱江、建杭置業(yè)、興耀等杭州土地市場(chǎng)的老面孔也有所斬獲，城投公司中浙江錢(qián)江房地產(chǎn)集團(tuán)通過(guò)搖號(hào)競(jìng)得湖墅單元一宗地，另外中交城投和臨平城投拿下了幾宗相對(duì)偏遠(yuǎn)的地塊。

??南京今日的土拍由央企和地方城投包場(chǎng)，中海通過(guò)搖號(hào)競(jìng)得建鄴區(qū)G53號(hào)地塊，其他地塊均為底價(jià)成交，其中鼓樓區(qū)的2宗地由中建八局競(jìng)得，剩余地塊全都由城投公司包攬，尤其以揚(yáng)子國(guó)資、江北北新區(qū)投資、江北新區(qū)產(chǎn)投、高淳國(guó)資、溧水經(jīng)開(kāi)幾大城投平臺(tái)為主。

??縱向?qū)Ρ冉衲昴暇┩僚牡哪玫胤科髞?lái)看，本次是品牌房企拿地最少的一次，前幾次集中土拍中還有華潤(rùn)、保利、建發(fā)等品牌房企以及偉星等少量民企拿地，而本次土拍涼意正濃，再度依靠城投托底成交。

??綜合來(lái)看，兩個(gè)城市同日土拍，卻展現(xiàn)了截然不同的走勢(shì)：杭州市場(chǎng)在優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，房企參拍積極性高，地市熱度明顯回升，品牌房企、民企甚至城投公司都積極參與搖號(hào)，市場(chǎng)整體相對(duì)活躍；而南京同樣供應(yīng)了多宗位于主城區(qū)的地塊，但由于庫(kù)存壓力等原因，房企拿地的積極性并不高，大部分地塊以底價(jià)成交，對(duì)于城投托底的依賴(lài)度重新提升。

??三季度末，全國(guó)許多城市發(fā)布了取消限購(gòu)、降低首付、降低貸款利率等樓市利好政策，但樓市利好傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)仍需時(shí)間，在銷(xiāo)售端有明顯起色之前，房企投資依然保持著非常謹(jǐn)慎的態(tài)度，即使是一二線城市，也只有位于真正具備購(gòu)買(mǎi)力、需求支撐的核心區(qū)域的地塊，才能吸引房企積極參拍。