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??9月份，淄博市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會推出“以舊換新”購房活動后，引發(fā)連環(huán)反應(yīng)，山東多地紛紛跟進(jìn)。

??截至目前，己有青島、濟(jì)南、東營、威海、臨沂、日照等多個城市都推出了“賣舊換新”活動，以期更好發(fā)揮一二手房市場聯(lián)動效應(yīng)，提升市場活躍度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??“以舊換新”成效如何？近期筆者對部分開展活動的新盤進(jìn)行了走訪。白云山板塊的綠地國科健康科技小鎮(zhèn)是青島最先推出“以舊換新”的項目，10月26日筆者在該項目營銷中心看到，有購房者正在咨詢相關(guān)業(yè)務(wù)。

??“在一系列利好政策出臺的大背景下，疊加‘以舊換新’活動，案場到訪量有所增加，成交也不錯。”現(xiàn)場一名營銷人員表示，過去一年該四個地塊共交付3205戶，購房者比較認(rèn)可項目品質(zhì)和教育等配套。

??據(jù)了解，該項目大致操作流程是，第一步，置換客戶提供舊房信息，由專業(yè)第三方進(jìn)行價格評估；第二步，綠地尋找意向買家支付客戶老房子的房款；第三步，業(yè)主支付購房款，購買綠地新房。這樣，購房者可以用現(xiàn)有二手住房在綠地國科健康科技小鎮(zhèn)蘭亭郡、綠地鳳璽臺置換新房。

??“自9月8日‘以舊換新’推出以來，客戶認(rèn)籌50組，活動達(dá)到預(yù)期。”綠地國科健康科技小鎮(zhèn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“以舊換新”是一個雙贏活動，對客戶來說實現(xiàn)了資產(chǎn)升級和改善需求，對企業(yè)來說提升了業(yè)績，四季度還會繼續(xù)推行。

??李滄區(qū)青山湖岸項目也在推行“以舊換新”活動。“第一階段活動有20多組客戶報名，目前名單已經(jīng)上報。”該項目一名銷售人員表示，如果能轉(zhuǎn)化10組成交客戶，活動效果就比較理想。

??在濟(jì)南，綠地、萬科等房企也在推廣“以舊換新”的活動。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，截至10月4日，綠地瀾庭公館“以舊換新”已達(dá)30余套，萬科北宸之光“以舊換新”推行一個月，促成置換10套左右。

??有分析人士認(rèn)為，當(dāng)前二手房普遍難賣的情況下，“以舊換新”政策助力置換群體賣出舊房的同時，還盡量減少此類群體在置換過程中可能形成的“踏空”擔(dān)憂，通過打通一二手房市場流通渠道等方式，能激活供給和需求兩個端口，對于當(dāng)前低迷的房地產(chǎn)市場具有一定提振作用。

??一家頭部央企的青島營銷負(fù)責(zé)人亦表示，已注意到相關(guān)企業(yè)的“以舊換新”活動，在他看來，這是行之有效的營銷方式，不過，由于企業(yè)“合規(guī)性”的要求，他所在的企業(yè)暫時不能開展類似活動。

??舊房成交是關(guān)鍵

??根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究院發(fā)布的報告，各城市“以舊換新”主要有兩種模式：一是購房者繳納定金鎖定新房后，中介掛牌舊房并在一定期限出售，賣出則合同生效，反之則退還定金，比如青島貝殼找房的“優(yōu)鮮賣”模式。二是購房者通過補差價購得新房，房企或其他第三方出手收購舊房，上述綠地國科健康科技小鎮(zhèn)即屬于此種模式。

??不過，“以舊換新”實現(xiàn)閉環(huán)也面臨著困難。

??青島市一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)小李表示，換房的業(yè)主肯定都希望舊房賣得高一點、新房價格低一點，但在舊房評估過程中，價格可能存在偏差，在“以新?lián)Q舊”的鏈條中舊房源出手的難度很大。

??相關(guān)企業(yè)在實操中顯然意識了這一點。“參與活動的購房者關(guān)注的焦點在于舊房能否及時賣出，轉(zhuǎn)化的難點在于買方和賣方之間對二手房房源價格的評判，因此，接下來'以舊換新'活動將升級，將給予客戶最長2個月付款等待期。”上述綠地相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言。

??青島貝殼推行的“優(yōu)鮮賣”也緊密串聯(lián)起購房者和開發(fā)企業(yè)的聯(lián)系，截至目前，“優(yōu)鮮賣”合作項目已達(dá)112個，1.15萬套房源納入優(yōu)鮮賣范疇，27位房屋置換者實現(xiàn)“無憂置換，做到業(yè)務(wù)閉環(huán)。

??提振業(yè)績的需求

??相關(guān)企業(yè)頻推“以舊換新”業(yè)務(wù)背后，是房企對業(yè)績提振的渴望。

??相關(guān)研究認(rèn)為，1~9月份全國百強(qiáng)房企實現(xiàn)銷售操盤金額41567.4億元，同比降11%。尤其是進(jìn)入7月份，百強(qiáng)房企累計業(yè)績增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，第三季度業(yè)績規(guī)模同比降低超過3成，明顯低于前兩個季度。

??今年三季度，房地產(chǎn)政策寬松迎來實質(zhì)性突破。無論是中央還是地方層面，政策寬松全面提速，目前，青島、濟(jì)南樓市限制性調(diào)控措施已全部解除。

??雖然政策層面釋放利好，市場預(yù)期有一定修復(fù)，但新房市場表現(xiàn)仍舊低迷。

??青島貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月前3周全市新房成交3204套，環(huán)比9月前3周下降50%；從價格看，國家統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，青島新房價格已連續(xù)下跌3個月，9月新房價格環(huán)比下降0.5%。

??筆者走訪青島多個樓盤亦發(fā)現(xiàn)，“銀十”房企推盤積極性也有所提升，但買方觀望情緒依舊濃厚。

??“最近成交的客戶大多是前期積累的客戶，新增客戶很少。”上述央企負(fù)責(zé)人表示，進(jìn)入第四季度房企的任務(wù)壓力倍增，尤其是部分房企在上半年積累下來的存量都需要消化，四季度房企仍需加強(qiáng)供應(yīng)和營銷力度以提升業(yè)績。