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??繼八戒二手房后，哪吒找房成為近期北京市公交、地鐵高曝光廣告的繼任選手。

??據(jù)其宣傳，哪吒找房定位為超低中介費(fèi)的二手房交易平臺，首單中介費(fèi)0.3%，一對一顧問服務(wù)方式對接買房、賣房兩端需求，主打線下社區(qū)門店零距離服務(wù)。

??12月7日，記者以購房人身份撥通了哪吒找房房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人電話，其表示該平臺自7月開始整合平臺系統(tǒng)，11月試運(yùn)行，現(xiàn)在已有初步成交。因當(dāng)前房源較少，不到貝殼的1/10，房源僅作為內(nèi)部流通，暫時不對外展示。

??天眼查股權(quán)穿透顯示，哪吒找房主體公司大股東實控人肖長金，今年上半年同樣主導(dǎo)成立了一家互聯(lián)網(wǎng)中介平臺——八戒二手房，該平臺也是以二手房交易為切入點(diǎn)，零中介費(fèi)且交易后期全程免費(fèi)。

??低中介費(fèi)的互聯(lián)網(wǎng)中介模式，并非肖長金首創(chuàng)。2014年，打出1%中介費(fèi)的愛屋吉屋橫空出世，借助資本的力量迅速打響了市場。然而，由于收入無法繼續(xù)維持運(yùn)營成本，2019年燒光了投資人3億美金的愛屋吉屋正式注銷。

??伴隨愛屋吉屋等公司相繼倒閉，資本方謹(jǐn)慎投資房產(chǎn)交易服務(wù)，這場以燒錢換市場的資本游戲進(jìn)入尾聲，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場自此連續(xù)多年未出現(xiàn)以傭金為切入的新公司。

??當(dāng)下市場環(huán)境和資本狀態(tài)下，極低甚至零傭金的哪吒找房和八戒二手房再次面世，讓業(yè)界更為好奇：同樣的運(yùn)作模式，為何一年之內(nèi)連續(xù)成立兩家公司？十年前未能成功的商業(yè)模式，如今能否成功跑通，攪動中介行業(yè)一池春水？

??連續(xù)成立兩家公司

??成立以來，哪吒找房官方微信只發(fā)布了一條消息。那是今年4月27日，國家住建部和市監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)的一份文件，旨在規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。

??哪吒找房工作人員對記者透露，政府發(fā)文降低中介費(fèi)后，有頭部中介平臺將中介費(fèi)下調(diào)到2%，但市場認(rèn)為中介費(fèi)率仍舊高企，基于此相關(guān)部門支持其平臺將中介費(fèi)下調(diào)。

??0.3%中介費(fèi)，是哪吒找房認(rèn)為接近成本的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前哪吒找房首單均按此優(yōu)惠費(fèi)率執(zhí)行，有效期一年。至于未來費(fèi)率是否會調(diào)整，上述工作人員表示，未來也會不斷推出優(yōu)惠活動，大致按照這個標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行。

??上半年推出的八戒二手房，也憑借零中介費(fèi)吸引不少關(guān)注。據(jù)其宣傳，截至6月初，兩個月時間內(nèi)八戒二手房已在北京投放了 3000 輛公交車身廣告，打破北京歷史上單次公交車身最大規(guī)模投放紀(jì)錄，此外其在地鐵、商場等客流量場所也投放大量廣告。

??同樣的營銷手段，類似的運(yùn)營模式，肖長金為何一年之內(nèi)連續(xù)推出兩家高重合度公司？

??天眼查數(shù)據(jù)顯示，八戒二手房運(yùn)營主體為北京金房愛居科技有限公司，成立于2017年。

??2022年企業(yè)報告顯示，金房愛居三個股東分別為肖長金、北京金鼎銀湖投資管理有限公司、寧波梅山保稅港藍(lán)標(biāo)投資合伙企業(yè)。其中后兩家企業(yè)股東均為縱橫資本，而肖長金作為占比51%的控股股東，其本人為縱橫資本的創(chuàng)始人之一。

??從股權(quán)結(jié)構(gòu)上來看，八戒二手房為縱橫資本創(chuàng)始人肖長金創(chuàng)立的創(chuàng)業(yè)項目，縱橫資本也成為了八戒二手房的投資人。

??值得注意的是，5月15日，肖長金作為自然人控股股東退出金房愛居，8月18日，與縱橫資本關(guān)聯(lián)頗深的許明蘭、王海龍，以及縱橫資本投資有限公司、北京縱橫知本投資有限公司同時退出該公司。

??隨后，金房愛居引入寧波怡居企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）、北京和匯嘉管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）、天津有為管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）三家公司。股權(quán)穿透后，肖長金交叉持股32.69%，仍為金房愛居實際控制人。

??哪吒找房運(yùn)營主體是金房愛居全資子公司，這也就意味著，哪吒找房背后實控人同樣為肖長金。

??公開資料顯示，肖長金2003年畢業(yè)于中南大學(xué)，后就讀于清華大學(xué)工商管理碩士，曾就職于九鼎投資、中星財富等公司。2014年，肖長金和王璞共同創(chuàng)立北大縱橫旗下的縱橫資本。

??根據(jù)相關(guān)媒體的報道，肖長金涉足房地產(chǎn)交易的創(chuàng)業(yè)，源自于自己對中介套路的體會以及目睹愛屋吉屋的成長和消亡史。

??肖長金認(rèn)為，愛屋吉屋的創(chuàng)業(yè)方向沒有問題，但是在戰(zhàn)略定位上有一定的失誤，希望成立一家真正基于互聯(lián)網(wǎng)思維的信息服務(wù)平臺，將前面革命沒能成功的旗幟抗起來。

??輕中介模式突圍？

??放棄笨重的傳統(tǒng)門店，是肖長金執(zhí)掌兩家新平臺公司的運(yùn)維思路。

??肖長金認(rèn)為，低中介費(fèi)的前代創(chuàng)業(yè)者失敗，主要在于采取了重度線下實體店投入、高薪資挖競爭對手高管等高成本創(chuàng)業(yè)模式。

??因而在成本管控上，八戒二手房和哪吒找房放棄大量線下實體店，精簡經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊，由加盟商支持線下服務(wù)，保證房源和服務(wù)品質(zhì)。

??不過對于其模式，有頭部中介從業(yè)人士表示，作為房產(chǎn)交易的中間服務(wù)商，其運(yùn)營成本不僅在于互聯(lián)網(wǎng)平臺搭建成本，還有平臺推廣獲客、房源核驗、顧問服務(wù)、線下帶看、法律服務(wù)、金融服務(wù)、交易過戶等等環(huán)節(jié)的成本，而這些環(huán)節(jié)，都需要專業(yè)人員為買賣雙方提供服務(wù)。

??因此，要完整的幫助買賣雙方完成二手房的交易過程，作為中間服務(wù)商的八戒二手房需要付出的人力以及財力成本并不低。

??從服務(wù)內(nèi)容和成本來看，八戒二手房、哪吒找房和傳統(tǒng)中介最大的區(qū)別在于省去了線下直營門店，轉(zhuǎn)以當(dāng)?shù)刂行≈薪榧用松虂碇С志€下服務(wù)，并對加盟商進(jìn)行補(bǔ)貼。

??不過線下門店資產(chǎn)，似乎沒有肖長金想得那么重。

??“門店總體成本只占我們收入的不到8%”，此前就有頭部中介平臺曾透露，作為業(yè)內(nèi)后來者，很難在全國再建立大規(guī)模優(yōu)秀門店，不得不以網(wǎng)絡(luò)平臺為殺手锏。

??這一數(shù)據(jù)在貝殼2023年半年報中也得以支撐。截至2023年6月末，貝殼營業(yè)成本總額281億元，其中門店成本為14.16億元，占比僅為5%，除門店之外的其他成本仍然占據(jù)了絕大部分。

??盈利從何而來？

??不靠房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)獲取收益，八戒二手房和哪吒找房將目光盯向了二手房交易后的市場收入上，即銀行傭金、裝修及家電服務(wù)的渠道分傭。

??不過，這樣的服務(wù)是否真的能使其獲取足夠的收益，一方面彌補(bǔ)在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)付出的成本，還能讓平臺獲取足夠的利潤？

??北京市君澤君（深圳）律師事務(wù)所律師陸暉認(rèn)為，八戒二手房的盈利模式只是改變了二手房交易鏈條上的利潤分配格局，其收入不由購房人和買房人支付，而由銀行支付貸款傭金，同時以二手房作為流量入口切入家居家裝領(lǐng)域。

??在陸暉看來，這種模式前者受制于銀行的合作意愿，在當(dāng)前利率普遍不高的環(huán)境下，銀行未必愿意拿出一部分利潤進(jìn)行分成；后者業(yè)務(wù)已經(jīng)超出房產(chǎn)中介的范疇，實質(zhì)上是另一種行業(yè)，房產(chǎn)中介短期內(nèi)切入新領(lǐng)域會面臨行業(yè)壁壘。

??“依靠流量經(jīng)營，獲得裝修及家電服務(wù)的渠道分傭也很難運(yùn)營，這需要強(qiáng)大的集采能力和專業(yè)服務(wù)品質(zhì)把控。”一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)者對記者透露，此前其平臺也曾嘗試此類業(yè)務(wù)，甚至想要投資裝修公司，但因服務(wù)品質(zhì)等問題口碑被反噬，很快平臺就砍掉了相關(guān)業(yè)務(wù)。行業(yè)內(nèi)多家公司的試水，也因類似問題不了了之。

??而從數(shù)據(jù)測算來看，八戒二手房裝修集采獲利也將相對受限。

??中國建筑裝飾協(xié)會調(diào)研報告顯示，2021年全國家裝平均客單值約19.51萬元,平均每平方米價位為1525元。根據(jù)貝殼找房公布的2022年財報數(shù)據(jù)，其家裝家居業(yè)務(wù)收入50億元，利潤率為29%。以貝殼找房裝修業(yè)務(wù)的利潤率和戶均花費(fèi)20萬元裝修費(fèi)用計算，一家全包型的裝修公司平均從每套裝修房源中賺取不到6萬元。

??從公開資料來看，八戒二手房只為裝修業(yè)主提供集約化裝修采購，也就是說八戒二手房在其中扮演的角色為裝修材料方面的批發(fā)商，以賺錢材料差價為主要收入來源，其利潤金額可能只有裝修公司利潤的小部分。

??此外，八戒二手房的裝修業(yè)務(wù)來源主要為自身平臺客戶，由于客戶的自主選擇性，二手房買家并不會100%選擇八戒二手房作為裝修的供應(yīng)商。遵循漏斗原則，二手房交易留下來的裝修業(yè)主的利潤貢獻(xiàn)，還需要彌補(bǔ)流失的裝修業(yè)主產(chǎn)生的房產(chǎn)交易服務(wù)成本，其盈利能力可想而知。