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??12月27日下午，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“保利發(fā)展”，600048.SH）發(fā)布公告，透露周東利因工作調(diào)整原因申請(qǐng)辭去董事、總經(jīng)理及董事會(huì)戰(zhàn)略委員會(huì)委員職務(wù)，辭職后將不再擔(dān)任公司及下屬子公司任何職務(wù)。

??據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，周東利將被提拔到一家一級(jí)央企任職。由于事發(fā)突然，保利發(fā)展還沒(méi)來(lái)得及安排接任的人選。

??現(xiàn)年51歲的周東利畢業(yè)于中央財(cái)經(jīng)大學(xué)，1995年參加工作后進(jìn)入保利集團(tuán)，屬于內(nèi)部培養(yǎng)的“多面手”干部。據(jù)了解，他歷任保利建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司財(cái)務(wù)部副經(jīng)理，保利（北京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理，上海海洋水族館內(nèi)審部經(jīng)理，保利文化藝術(shù)有限公司財(cái)務(wù)部副經(jīng)理，海南旅游衛(wèi)視財(cái)務(wù)總監(jiān)兼運(yùn)營(yíng)中心總監(jiān)，保利影業(yè)投資有限公司常務(wù)副總經(jīng)理，中國(guó)保利集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部副主任，保利科技有限公司總會(huì)計(jì)師，保利投資控股有限公司總會(huì)計(jì)師，保利發(fā)展財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理。

??周東利自2014年開(kāi)始擔(dān)任保利發(fā)展的財(cái)務(wù)總監(jiān)，經(jīng)過(guò)近7年的歷練，在2021年8月升任總經(jīng)理一職，至今履職的時(shí)間約3年4個(gè)月。而保利發(fā)展的前幾任總經(jīng)理——宋廣菊、朱銘新、劉平的任職時(shí)長(zhǎng)都超過(guò)4年。

??2024年，保利發(fā)展已有多位高管變動(dòng)。3月份，保利發(fā)展原副總經(jīng)理胡在新被任命為保利置業(yè)的董事總經(jīng)理，負(fù)責(zé)該公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)管理。11月，張偉因工作調(diào)整申請(qǐng)辭去副總經(jīng)理職務(wù)。

??同樣是在11月，保利發(fā)展對(duì)總部組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整后的總部架構(gòu)設(shè)置為：1.董事會(huì)辦公室。2.綜合管理中心。3.戰(zhàn)略投資中心。4.財(cái)務(wù)金融中心。5.運(yùn)營(yíng)管理中心。6.產(chǎn)品管理中心。7.審計(jì)與風(fēng)控管理中心。8.人力資源中心。9.黨群工作辦公室。10.紀(jì)檢監(jiān)察工作辦公室。11.黨委巡察工作辦公室。

??根據(jù)2021年底保利發(fā)展公布的組織架構(gòu)信息，彼時(shí)該公司的總部有9個(gè)中心、4個(gè)辦公室。

??具體而言，2021年，保利發(fā)展將原來(lái)的運(yùn)營(yíng)管理中心調(diào)整為地產(chǎn)管理中心，還新增了面向產(chǎn)業(yè)公司的產(chǎn)業(yè)管理中心。而今年這次，運(yùn)營(yíng)管理中心再現(xiàn)，取代了地產(chǎn)管理中心的位置。而且，此前的產(chǎn)業(yè)管理中心、數(shù)據(jù)共享中心也被并入了運(yùn)營(yíng)管理中心。由此，9個(gè)中心縮減為7個(gè)。

??人員調(diào)配也跟隨組織架構(gòu)變動(dòng)。重塑后的運(yùn)營(yíng)管理中心，由保利發(fā)展原華南公司總經(jīng)理王英男出任總經(jīng)理。產(chǎn)業(yè)管理中心被合并后，原本的中心總經(jīng)理唐詩(shī)林調(diào)任為粵中公司總經(jīng)理。原戰(zhàn)略投資中心總經(jīng)理張亮則到保利發(fā)展的海外公司任職。

??保利發(fā)展相關(guān)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，隨著市場(chǎng)容量、供求關(guān)系的根本性變化，結(jié)合實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理需求，公司的總部需進(jìn)一步加強(qiáng)集約化管理、資源統(tǒng)籌及風(fēng)險(xiǎn)管控。此次精簡(jiǎn)架構(gòu)設(shè)置、調(diào)整職能設(shè)置，目的是強(qiáng)化和突出總部核心職能，保持合理人效水平，有利于提高對(duì)市場(chǎng)變化、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、穿越周期能力。“總部對(duì)下的指導(dǎo)賦能要更貼近一線，推動(dòng)中心任務(wù)落地見(jiàn)效。”

??此外，近期保利發(fā)展的總部也開(kāi)展了一次二級(jí)部門負(fù)責(zé)人的起立坐下集中競(jìng)聘，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)聘進(jìn)行干部選拔。

??從經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，周東利在任的這3年多時(shí)間，保利發(fā)展雖在銷售規(guī)模上登頂，實(shí)現(xiàn)了“進(jìn)三爭(zhēng)一”的目標(biāo)，但盈利指標(biāo)也不免受到行業(yè)波動(dòng)的影響。前三季度，該公司錄得1827.7億元的營(yíng)業(yè)收入，同比下降5%，歸屬母公司凈利潤(rùn)78.1億元，同比下降41%。毛利率為15.9%，同比下滑3.45個(gè)百分點(diǎn)。

??11月初的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，保利發(fā)展的管理層表示，凈利潤(rùn)下跌主要因行業(yè)處于下行周期導(dǎo)致，未來(lái)將持續(xù)保持對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的密切關(guān)注，保持應(yīng)變能力，克服行業(yè)波動(dòng)，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??土儲(chǔ)換倉(cāng)是保利發(fā)展應(yīng)對(duì)毛利率下滑的措施之一。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年，保利發(fā)展于66個(gè)城市新增了土地儲(chǔ)備，其中三四線城市有40個(gè)。2023年，該公司的新增土儲(chǔ)分布在33個(gè)城市，其中10個(gè)為三四線城市。2024年前11個(gè)月，保利發(fā)展拿了31塊地，有七成是位于一線城市的。

??換倉(cāng)源于不同能級(jí)城市去化率的差異。克而瑞的報(bào)告顯示，2021年至2024年上半年，保利發(fā)展一線及二線城市的新增土儲(chǔ)去化率均在60%以上，而新增土儲(chǔ)于三四線城市的去化率僅有47.5%，去化情況相對(duì)困難。

??去庫(kù)存是整個(gè)行業(yè)的重要命題，保利發(fā)展也不例外。2023年，該公司存量項(xiàng)目簽約金額2575億元，占2023全年銷售金額的61%。而截至2024年6月末，保利發(fā)展存貨中的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為1673.2億元，相較年初的1645.5億元還略有增長(zhǎng)。

??對(duì)于周東利的繼任者來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存、穩(wěn)利潤(rùn)仍是一大考驗(yàn)。