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金地商置又開始拿地了

公司曾冬梅 2024-12-25 09:23:03 來源:中房報

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??臨近歲末,金地商置集團有限公司(以下簡稱“金地商置”,00535.HK)終于實現(xiàn)了今年新增土儲零的突破。

??12月20日,武漢出讓了22宗土地,金地商置以約3.54億元的底價競得了1宗宅地。該公司的控股股東為A股上市的金地集團,為了應(yīng)付到期債務(wù),金地集團自2023年6月以來都未在公開市場購置土地。

??金地商置的投資同樣有所收縮,2021年買了40宗地,2023年降至2宗,今年截至目前只拿了1宗地。經(jīng)營面上的壓力也凸顯了出來,今年上半年,該公司錄得股東應(yīng)占虧損約21.79億元,同比由盈轉(zhuǎn)虧。

??財務(wù)報告顯示,金地商置有超過100億元的銀行貸款附有交叉違約條款,其中25.56億元由金地集團提供擔保。當金地集團或其聯(lián)屬公司發(fā)生債務(wù)違約等情況,金地商置的所有未償還貸款將會即時到期。

??對于扭虧安排、如何防范由關(guān)聯(lián)方引發(fā)的風(fēng)險等問題,中國房地產(chǎn)報記者向金地商置發(fā)送了采訪提綱,但截至12月24日上午仍未獲回復(fù)。

??3.54億元武漢拿地

??武漢本次出讓的22宗土地,總成交地價為65.68億元,其中有14宗為涉宅用地。金地商置競得的P(2024)180號地塊位于漢陽區(qū)鵡大道以西、大橋局鐵路專用線以南,在今年11月份才調(diào)整為住宅用途,地塊總建筑面積約5.4萬平方米,起拍總價3.54億元,折合樓面地價約6556元/平方米。

??武漢是金地商置熟悉的市場,該公司在當?shù)亻_發(fā)的項目包括四季都會、長江藝境、蘭亭大境、悅海灣、漢口峯匯等項目,產(chǎn)品類型涵蓋住宅、公寓、商業(yè)、辦公樓及產(chǎn)業(yè)園。今年5月份,金地商置東部區(qū)域還與金地管理聯(lián)合中標了武漢P(2021)102號地塊委托管理項目。

??從土地儲備規(guī)模的變化來看,金地商置近3年主要在消化存量土地。2021年,該公司在上海、北京、廣州、杭州等地收購了40宗土地,總建筑面積約768.6萬平方米,總應(yīng)占土地成本達到了230.9億元。截至2021年底,金地商置的總土地儲備建筑面積為2327萬平方米,當中82%位于一線及二線城市。

??2022年,金地商置的拓展節(jié)奏驟然降了下來,全年只收購了5個項目,規(guī)劃建筑面積約37.7萬平方米,應(yīng)占土地成本9.57億元。2023年進一步縮減,共新增2個項目,規(guī)劃建筑面積約10.91萬平方米,應(yīng)占土地成本5.08億元。

??截至2024年6月底,該公司的土地儲備建筑面積為1469萬平方米,較2021年底減少了約37%。

??關(guān)聯(lián)方貸款超100億元

??投資策略的變化,與金地商置和其大股東的經(jīng)營狀況息息相關(guān)。2022年,該公司的合約銷售總額為617.73億元,同比下跌約21%,收入、股東應(yīng)占溢利分別同比下跌27%、42%。在這一年的年報中,金地商置的管理層還樂觀的表示房地產(chǎn)市場已于2022年下半年觸底,并將于2023年逐步反彈。

??事實上,行業(yè)的反彈并沒有如期而至。2023年,金地商置的合約銷售額同比下跌42%,收入雖大幅增長69%,但股東應(yīng)占溢利卻同比減少85%。面對數(shù)十年來未見的艱難市場環(huán)境,該公司表示“現(xiàn)金流為王”是最核心、最重要的原則,要審慎投資、降低成本,確保財務(wù)穩(wěn)健。

??2024年上半年,金地商置的業(yè)績?nèi)蕴幱谙滦型ǖ溃瑯邮窃鍪詹辉隼蓶|應(yīng)占虧損為21.79億元,同比由盈轉(zhuǎn)虧。截至6月底,其現(xiàn)金及銀行結(jié)余為42.2億元,同比減少18%。財務(wù)穩(wěn)定和流動性安全依然被確立為首要營運重點。

??在今年的半年報中,金地商置披露了與持續(xù)經(jīng)營相關(guān)的風(fēng)險因素,表示將采取多種措施以保持足夠營運資金,在獲得所需的資金之前,不會進行重大資本支出及土地收購。

??該公司透露,其109.07億元銀行貸款均附有交叉違約條款,其中25.56億元由金地集團提供擔保。由于交叉違約條款的存在,當金地商置(作為借款人),金地集團(作為擔保人),或金地集團的聯(lián)屬公司發(fā)生債務(wù)違約、清盤等事件,金地商置所有未償還貸款將會即時到期。金地商置強調(diào),這筆由金地集團擔保的銀行貸款也有該公司的投資物業(yè)作抵押,抵押物業(yè)的公允價值足以抵償未償還借款。

??金地集團對金地商置的資金支持不僅限于為其借款提供擔保。2021年,金地商置的關(guān)聯(lián)方貸款總額為177.7億元,占其未償還貸款總額的77.4%。2024年上半年,該公司的關(guān)聯(lián)方貸款下降至103億元,仍占了貸款總額的約49%。

??關(guān)聯(lián)方貸款減少或許是基于金地集團自身的流動性壓力。今年,金地集團有近200億元的公開市場債務(wù)要兌付,其管理層在年初便表示要千方百計、使用各種各樣的方法籌措資金,如期償還債務(wù),保證債務(wù)不出現(xiàn)違約情況。12月15日,金地集團兌付了15.6億元的“21金地MTN007”,宣布年內(nèi)所有公開市場債務(wù)全部償付完畢。5天后,金地商置便現(xiàn)身土地市場拿地。

??金地集團短期償債風(fēng)險的解除,不意味著金地商置便高枕無憂了。2025年,金地集團仍有一定規(guī)模的到期債務(wù)須償付。從更長遠的角度看,關(guān)聯(lián)方貸款的減少,也對金地商置的獨立發(fā)展能力提出了考驗。

金地(集團)股份有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:914403001921816342    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:451458(萬元)

風(fēng)險情況:  自身風(fēng)險  0    變更提醒  333    關(guān)聯(lián)風(fēng)險  156

金地集團上海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:91310114746517735Q    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:381454(萬元)

風(fēng)險情況:  自身風(fēng)險  0    變更提醒  68    關(guān)聯(lián)風(fēng)險  50

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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