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??2024年12月24日至25日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在北京召開。

??會上系統(tǒng)總結2024年工作，部署進一步全面深化住房城鄉(xiāng)建設領域改革，明確2025年重點任務：

??1、持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)。

??2、推動構建房地產發(fā)展新模式。大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售。

??3、大力實施城市更新。全面完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。

??4、打造“中國建造”升級版。建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

??2024年，房地產市場出現(xiàn)積極變化，在一系列政策加持下，市場各項指標均有了顯著改善和企穩(wěn)跡象。從此次住建部明確的重點工作來看，2025年有望進入回穩(wěn)周期。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年1-11月，全國商品住宅現(xiàn)房銷售面積達到1.91億平方米，現(xiàn)房銷售面積占比升至26.47%，隨著現(xiàn)房銷售試點支持性政策不斷加力，試點范圍持續(xù)擴大，房地產銷售模式或將發(fā)生重大變化。

??2024年12月25日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在北京落下帷幕，會議對2024年重點任務進行了盤點，并對2025年工作重點進行了部署。

??2024年，房地產市場出現(xiàn)積極變化，房地產市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢頭，10月、11月新建商品房交易網簽面積連續(xù)2個月同比、環(huán)比雙增長。

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??全年來看，2024年行業(yè)新房成交規(guī)模降幅收窄，預計全年商品房銷售面積、金額為9.7億平方米、9.6萬億元，分別較2023年下降13%和17%，成交面積降幅較2023年收窄1個百分點左右。

??對比往年數(shù)據(jù)來看，當前商品房銷售面積已經回到2009年，商品房銷售金額則回到2015-2016年。

??從季度走勢來看，得益于中央部委“嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量”等穩(wěn)市場舉措的適時推進，以及地方主管部門的積極落實，2024年行業(yè)銷售走出了近乎完美的“筑底曲線”：一季度商品房銷售面積同比下降19.4%，成交金額下降27.6%，降幅均為年內最高，市場表現(xiàn)不及預期。二季度政策面明確轉向去庫存，商品房銷售面積2.5億平方米，同比下降18.6%，降幅較一季度收窄0.8個百分點，市場信心有所回暖。三季度是行業(yè)傳統(tǒng)淡季，銷售面積較二季度下降10%左右，但是對比2023年同期來看仍在邊際改善。四季度政策面明確“止跌回穩(wěn)”，成交規(guī)模止跌回正。

??全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議明確，2025年要持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)。

??主要從兩個方面進行，一是著力釋放需求。把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位。

??二是著力改善供給。商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量。以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農民工等實現(xiàn)安居。

??我們認為，就2024年內新房成交發(fā)展趨勢來看，隨著房地產市場積極因素不斷累積和展現(xiàn)，市場信心和購房預期也在逐漸增強。隨著大批存量和增量政策的效果顯現(xiàn)，后市新房銷售表現(xiàn)將持續(xù)企穩(wěn)，商品房銷售金額、面積同比降幅的逐月收窄即展現(xiàn)了這一趨勢。隨著新房銷售表現(xiàn)的持續(xù)轉好，2025年行業(yè)有望正式步入銷售回穩(wěn)、信心修復的新周期。

??全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議指出要推動構建房地產發(fā)展新模式。一是著力優(yōu)化和完善住房供應體系，二是推動建立要素聯(lián)動新機制，三是大力推進商品住房銷售制度改革，四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，五是完善房地產全過程監(jiān)管。

??具體來看，著力優(yōu)化和完善住房供應體系主要分為兩個部分“保障性住房”和“好房子”，分別對應“剛需”及“改善”，這代表著未來將繼續(xù)推進“保障+市場”雙軌制供給體系。

??推動建立要素聯(lián)動新機制的核心仍是“以人定房、以房定地、以房定錢”，促進房地產供需平衡、市場穩(wěn)定。對比克而瑞研究中心的需求測算模型來看，鑒于中國城鎮(zhèn)化發(fā)展仍在上升階段，且大量住房改善需求仍未得到滿足，測算現(xiàn)階段全國商品房年增量需求規(guī)模，保守值仍應在10億平方米以上。

??大力推進商品住房銷售制度改革方面，2024年以來從中央到地方一直在不斷推進現(xiàn)房銷售，并有了實質性支持舉措。

??如2024年8月住建部曾就加快構建房地產發(fā)展新模式中提到“有力有序推進現(xiàn)房銷售”，并明確“在土地出讓時就約定實行現(xiàn)房銷售，結合實踐制定配套政策?！?/p>

??CRIC統(tǒng)計，2024年以來，全國至少30個省市發(fā)布推進現(xiàn)房銷售試點相關文件。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2024年1-11月，全國商品住宅現(xiàn)房銷售面積達到1.91億平方米，而同期全國商品住宅銷售面積為7.22億平方米，現(xiàn)房銷售面積占比升至26.47%，較2023年全年增長7.73個百分點，較2020年低點時增長16.31個百分點。

??近10年來，我國商品住宅現(xiàn)房銷售比例先降后升，2015年-2021年，現(xiàn)房銷售占比由23%逐步回落至10%。

??轉折點出現(xiàn)在2022年，受新房交付事件影響，購房者對現(xiàn)房偏好增加，疊加市場轉冷不少項目從預售賣到現(xiàn)售，現(xiàn)房銷售占比開始觸底反彈，當年現(xiàn)房銷售占比較2021年增長3.5個百分點至13.9%，2023年現(xiàn)房銷售占比提升至18.7%，至2024年前11月進一步提升至26.47%。

??隨著現(xiàn)房銷售試點支持性政策不斷加力，試點范圍持續(xù)擴大，在土拍階段就明確實行現(xiàn)房銷售的地塊占比將持續(xù)增加，房地產銷售模式將發(fā)生重大變化。

??不過現(xiàn)房銷售并非一蹴而就，目前絕大多數(shù)的現(xiàn)房銷售試點項目還在建設施工階段，鑒于從拿地到竣工通常需要2至3年的時間周期，預計到2026年左右，將迎來現(xiàn)房試點項目的集中入市高峰期，屆時，現(xiàn)房銷售在市場中的占比預計將進一步增加。

??加快建立房屋全生命周期安全管理制度在8月23日國務院新聞辦公室舉行“推動高質量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上曾提及，在答記者問環(huán)節(jié)，有關加快構建房地產發(fā)展新模式部分，住房城鄉(xiāng)建設部副部長董建國表示要重點抓幾個方面的工作，其中包括“研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制?！?/p>

??全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議還指出要大力實施城市更新，打造“中國建造”升級版，建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

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??具體來看，大力實施城市更新部分強調了要全面完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。同時建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子方面提到要推進老舊住宅更新改造，推廣裝配式裝修，把老房子、舊房子變成好房子。

??2020年以來，國務院及各部委就老舊小區(qū)改造、城中村改造等出臺一系列指導意見。截至目前，全國已有約12個省市發(fā)布城市更新地方性法規(guī)。法規(guī)引領之下，一系列規(guī)章和行政規(guī)范性文件為城市更新工作推進提供指引。

??住房城鄉(xiāng)建設部提供的數(shù)據(jù)顯示，2024年，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造新開工5.6萬個，更新改造小區(qū)內各類老化管線超過5萬公里，加裝電梯2.5萬余部，增設停車位超過50萬個。全國106個完整社區(qū)建設試點取得積極成效，19個?。ㄊ校┐蛟?7個城市兒童友好空間建設樣板，386個城市新建2254個養(yǎng)老服務設施。

??打造“中國建造”升級版部分主要有三個關鍵字“高質量”、“智能”、“綠色”。建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子方面則提到要提高住宅建設標準，支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，把保障房率先建成好房子。

??可以預見，隨著住房品質提升的制度體系，未來也將出現(xiàn)大量順應人民群眾新期待的好房子，同時滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求及改善性住房需求。

??總的來看，得益于中央穩(wěn)市場政策有力推進，2024年下半年以來，一二手房交易鏈條逐步恢復，再加之房企提高品質帶來的推動，一手房成交占比持續(xù)上升，2024年10月、11月全國商品房網簽連續(xù)兩個月同比上升。

??隨著居民購房預期的恢復，若2025年行業(yè)新增住房需求能夠平穩(wěn)釋放，預計全年成交規(guī)模有望停止近三年的持續(xù)下探趨勢，正式迎來規(guī)模筑底。

??但基于巨大的行業(yè)庫存壓力，在較長的一段時間內，“嚴控增量”仍將是行業(yè)發(fā)展的主基調之一。2025年重點在于政策的進一步落實。