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??對(duì)話嘉賓：賈康

??華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長

??中國財(cái)政科學(xué)研究院研究員賈康

??“我理解，穩(wěn)住樓市，就是在房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)之后，保持住這個(gè)向好的態(tài)勢，把樓市穩(wěn)在一個(gè)更常態(tài)的狀態(tài)上，讓房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)發(fā)揮國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的作用?！辟Z康表示。

??賈康是華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長、中國財(cái)政科學(xué)研究院研究員，他近日接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者專訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)2025年，已有的一攬子增量政策不會(huì)松勁，后續(xù)還有加碼，市場對(duì)于房地產(chǎn)筑底穩(wěn)住的信心會(huì)更強(qiáng)。

??2024年，房地產(chǎn)支持政策持續(xù)加碼，房地產(chǎn)企穩(wěn)的重要性，比以往數(shù)年間任何時(shí)候都更加凸顯，2025年也不例外。

??12月9日，中共中央政治局召開會(huì)議，對(duì)2025年經(jīng)濟(jì)工作定下主基調(diào)：要實(shí)施更加積極有為的宏觀政策措施，明確要求“穩(wěn)住樓市股市”。

??無論是從宏觀政策，還是從樓市定調(diào)上，都釋放出更加積極的信號(hào)，也給市場、企業(yè)和購房者吃了一顆定心丸。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：您怎么評(píng)判這一年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？

??賈康：房地產(chǎn)行業(yè)克服了種種不利因素，在向好的態(tài)勢演變。對(duì)樓市走向的判斷，社會(huì)上仍然有明顯不同的看法。但在政策持續(xù)加碼和市場演變過程中，特別是9月26日中央政治局會(huì)議明確提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”后，越來越多聲音趨向共識(shí)，即樓市觸底回暖，“冰火兩重天”中“火”的一邊的風(fēng)向標(biāo)作用進(jìn)一步強(qiáng)化了。

??從成交數(shù)據(jù)來看，10月以來，無論是一線城市，還是部分二線城市、三線城市，都有越來越多的案例表明，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的局面，正在形成。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：中央明確提出要穩(wěn)住樓市股市，如何深刻理解“穩(wěn)住”樓市？

??賈康：我的理解，就是在房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)之后，保持住這個(gè)向好的態(tài)勢，把樓市穩(wěn)在一個(gè)更常態(tài)的狀態(tài)上，讓房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)發(fā)揮國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的作用。

??當(dāng)然，從全國看，不同城市房地產(chǎn)市場分化的情況依然存在。有些地方，房地產(chǎn)需求后勁不足，政策效應(yīng)遞減之后，市場出現(xiàn)一些波動(dòng)乃至下滑，也是正常的。每個(gè)城市都有各自的特點(diǎn)，因此要一城一策。一些城市，房地產(chǎn)交易明顯上升一段時(shí)間后，又再次回調(diào)；還有一些城市，前一段時(shí)間交易量沒有起來，而后才出現(xiàn)明顯上升，這兩種情況都可能存在。這不妨礙總體上領(lǐng)會(huì)中央政治局會(huì)議所說的“止跌回穩(wěn)”和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“穩(wěn)住樓市”的主基調(diào)、大方向、大原則。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：中央政治局會(huì)議提出，要實(shí)施更加積極有為的宏觀政策實(shí)施，更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。其中“適度寬松”的貨幣政策，是2011年以來首次改變貨幣政策立場。應(yīng)該怎么預(yù)期？

??賈康：這意味著已有的一攬子增量政策不會(huì)松勁，后續(xù)在加碼的調(diào)控框架下，原來表述的“穩(wěn)健貨幣政策”已正式改變?yōu)椤斑m度寬松”的貨幣政策，這是中央若干年來首次正面地對(duì)貨幣政策作這樣的表述。此前央行就表示，保持流動(dòng)性合理充裕；但是貨幣政策的“大帽子”一直還是“穩(wěn)健”?，F(xiàn)在中央正式定調(diào)“貨幣政策要適度寬松”，這是以一個(gè)非常重要的中央指導(dǎo)方針對(duì)我國貨幣政策定位作出調(diào)整的體現(xiàn)。

??具體來看，下一個(gè)時(shí)期內(nèi)降息、降準(zhǔn)的操作可以期待，市場流動(dòng)性會(huì)比之前更趨充裕。但如果說到房貸利率是否會(huì)進(jìn)一步下調(diào)，還不能下結(jié)論，前一段時(shí)間下調(diào)之后又有了反向的回升，這屬于局部的情況。就全局總體而言，貨幣政策部門會(huì)在降息降準(zhǔn)通道中，擇時(shí)操作。近日我們看到一些城市開始回調(diào)房貸利率，屬于當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)見底信號(hào)。對(duì)這些局部措施要綜合來看，放入全局視野會(huì)有一個(gè)相機(jī)抉擇和區(qū)別對(duì)待之下的政策組合。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于中央政治局會(huì)議提出的“更加積極的財(cái)政政策”，市場很期待，您怎么理解？

??賈康：顯然是指在此前擴(kuò)張基礎(chǔ)上的遞進(jìn)與加碼，意味著明年將考慮實(shí)施比今年更具擴(kuò)張力度的財(cái)政政策，這也就意味著明年赤字率可能走得更高一些，彌補(bǔ)赤字的公債工具運(yùn)用會(huì)更放開一些。明年，貨幣政策與財(cái)政政策“雙寬松”的搭配，會(huì)更明顯。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于2025年房地產(chǎn)市場，您怎么判斷，應(yīng)注意什么？

??賈康：對(duì)于房地產(chǎn)市場筑底穩(wěn)住的信心，更強(qiáng)了。但是，不同地方，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不同，仍然會(huì)有“冰火兩重天”的特征。對(duì)于部分區(qū)域，房地產(chǎn)市場“冰”的這一面的困難，要正視。但是，“冰”的覆蓋面會(huì)在波動(dòng)中間逐漸縮小，樓市“火”的覆蓋面會(huì)逐漸擴(kuò)大。

??總體來看，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，僅靠政策支持還是不夠的。要在中央指導(dǎo)精神之下，把房地產(chǎn)調(diào)控、一攬子增量政策與基礎(chǔ)性制度改革結(jié)合起來，即所謂快變量和慢變量，要形成接力，形成合力。

??基礎(chǔ)性制度建設(shè)這個(gè)“啃硬骨頭”的改革，一定要積極跟進(jìn)。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：從目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中遇到的最難的問題是什么？有何建議？

??賈康：最難的問題，我認(rèn)為就是所謂的基礎(chǔ)性制度建設(shè)，到底怎么攻堅(jiān)克難，似乎還沒有達(dá)成明顯共識(shí)和非常有力的清晰方案。怎么理解中央所說的基礎(chǔ)性制度建設(shè)？我一直強(qiáng)調(diào)，至少涉及四個(gè)方面的制度建設(shè)：一是土地制度改革。二是住房雙軌制，要進(jìn)一步優(yōu)化改革。三是健全金融雙軌制，必須要有配套的改革創(chuàng)新。四是以后必須要解決的“啃硬骨頭”是稅收制度改革。這是全面深化改革中，真正要考慮的怎么攻堅(jiān)克難的一個(gè)配套改革系列工程，屬于打造房地產(chǎn)領(lǐng)域健康發(fā)展新模式治本之策，也是難度最大的。