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??2023年，一二手房成交數(shù)據(jù)釋放出一個(gè)重要的增長(zhǎng)信號(hào)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，去年全年重點(diǎn)30城一二手房成交總量為3.43億平方米，同比增長(zhǎng)13%。

??這個(gè)增長(zhǎng)信號(hào)意味著，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)住房需求規(guī)模總體穩(wěn)定。

??經(jīng)歷了2023年的筑底調(diào)整，2024年樓市還將繼續(xù)筑底，一個(gè)趨勢(shì)是，未來(lái)行業(yè)總規(guī)模趨穩(wěn)。預(yù)計(jì)到2026年商品住宅成交規(guī)模將穩(wěn)定在8.3億平米左右。

??過(guò)去，市場(chǎng)普遍關(guān)注一手房成交情況，實(shí)際上當(dāng)前購(gòu)房群體中，一二手房同樣重要。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)30個(gè)城市去年全年一二手房成交總規(guī)模達(dá)到3.43億平方米，同比增長(zhǎng)13%。其中，一手房成交16135萬(wàn)平方米，較2022年微降3.3%；二手房成交18099萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33%，成交規(guī)模創(chuàng)新高。

??縱觀近年來(lái)重點(diǎn)30個(gè)城市一二手房成交變化，2018年至2021年一直保持逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，一二手房成交規(guī)模維持4億平方米左右，至2021年達(dá)到近幾年峰值，全年一二手房成交規(guī)模達(dá)到4.3億平方米。2022年行情“急轉(zhuǎn)直下”，全年一二手房成交規(guī)模僅為3億平方米，較2021年下降了29.2%。

??進(jìn)入2023年以來(lái)，市場(chǎng)整體回暖持續(xù)性不足，并延續(xù)筑底，一二手房成交規(guī)模較2022年出現(xiàn)明顯提升，同比增13%，整體需求仍然穩(wěn)定，但相較于2020年和2021年，總量稍有下行。

??深度分化已成為當(dāng)前樓市的典型特征。

??二手房憑借交付安全性和低價(jià)拋售，整體成交韌性好于新房。

??具體來(lái)看，重點(diǎn)30城一手房成交面積為1.61億平方米，同比減少3.3%。這一數(shù)字在2021年時(shí)是2.55億平方米。

??實(shí)際上，在2018年至2021年一手房成交面積基本維持在2.3億平方米以上，至2022年行情低迷，一手房成交面積下滑至1.66億平方米，至2023年市場(chǎng)繼續(xù)筑底。

??重點(diǎn)30城二手房成交規(guī)模達(dá)到1.81億平方米，同比增33%。二手房成交規(guī)模創(chuàng)新高。

??2023年，二手房月度成交呈脈沖式復(fù)蘇走勢(shì)。第一輪強(qiáng)復(fù)蘇出現(xiàn)在2-4月，受春節(jié)前置、疫情解禁、政策松綁等多重因素影響，2月二手房成交便顯現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇勢(shì)頭，30城成交面積同比倍增，3月成交保持快增，并創(chuàng)下近3年單月新高。9月以來(lái)開(kāi)啟第二輪復(fù)蘇行情，認(rèn)房不認(rèn)貸等政策刺激下，二手房成交持續(xù)穩(wěn)步回升，但復(fù)蘇動(dòng)能弱于第一輪。

　　具體城市來(lái)看，重點(diǎn)30城中僅廈門、大連和寶雞三個(gè)城市累計(jì)成交同比為負(fù)增長(zhǎng)，其余城市二手房成交同比均為正，深圳、合肥、清遠(yuǎn)、北海等7個(gè)城市累計(jì)同比增幅均在60%以上。

??從市場(chǎng)份額來(lái)看，2023年二手房首次超過(guò)了一手房占比，重點(diǎn)30城二手房成交占比達(dá)到了53%，其中北京、上海、重慶、南京二手房市場(chǎng)份額均在60%以上。

??實(shí)際上，一手房市場(chǎng)份額在2022年時(shí)較2021年下滑了5個(gè)百分點(diǎn)，在此之前，一手房市場(chǎng)份額基本維持在六成左右。2023年二手房市場(chǎng)韌性凸顯，份額較去年增加8個(gè)百分點(diǎn)至53%。

??2024年，二手韌性強(qiáng)于新房的態(tài)勢(shì)還將延續(xù)，尤其是針對(duì)天津、鄭州、重慶等以剛需客群主導(dǎo)的城市，居民購(gòu)買力透支、消費(fèi)降級(jí)，倒逼客戶轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手，持續(xù)分流新房客戶。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在底部修復(fù)、邊際改善企穩(wěn)的階段，市場(chǎng)信心和購(gòu)房預(yù)期的修復(fù)正在持續(xù)進(jìn)行。預(yù)計(jì)2023年全國(guó)新房成交規(guī)模在10億平方米左右。

??2024年成交總量規(guī)模預(yù)期延續(xù)筑底，大概率將延續(xù)脈沖式復(fù)蘇。其中，一線城市成交熱度延續(xù)，成交面積穩(wěn)中微降，二線城市成交規(guī)模持穩(wěn)，強(qiáng)弱城市間輪動(dòng)復(fù)蘇，三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，多數(shù)城市已下挫至成交底部，降無(wú)可降，內(nèi)需型強(qiáng)三線城市尚能維持市場(chǎng)熱度。

??整體來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)總規(guī)模趨穩(wěn)。隨著價(jià)格恢復(fù)理性、在新房交付風(fēng)險(xiǎn)出清后，全國(guó)一手房成交占比仍有望維持在六成。預(yù)計(jì)到2026年商品住宅成交規(guī)模將穩(wěn)定在8.3億平米左右。

??若加上保障房及二手房等，整個(gè)中國(guó)樓市未來(lái)的規(guī)模總量將維持在16億到18億左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)相當(dāng)大的市場(chǎng)。

??樓市的深度調(diào)整還將繼續(xù)。

??預(yù)計(jì)2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交總量仍將回落，繼續(xù)筑底，全年走勢(shì)大概率延續(xù)脈沖式、波動(dòng)式修復(fù)的主旋律，值得關(guān)注的是，二手韌性好于新房的態(tài)勢(shì)還將延續(xù)，居民購(gòu)買力透支、消費(fèi)降級(jí)的情況下，二手房還將持續(xù)分流新房客戶。

??在房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底調(diào)整階段，仍然有一些重要的積極信號(hào)值得被行業(yè)看到，一二手總需求筑底回穩(wěn)，未來(lái)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展仍然有較強(qiáng)的需求支撐。