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??中房網訊 （劉敏/文）2023年，中國房地產市場繼續底部調整，政策力度前穩后松。

??隨著“房地產市場供求關系發生重大變化”的定調，政策支持力度在不斷加大。但當前我國房地產行業局部風險并未消除，部分城市房價下行壓力依然較大，市場仍處于調整期。

??展望2024年，推動樓市平穩健康發展的信號仍在持續釋放，多家機構也發布了房地產市場的展望與預測。對于今年房地產行業，政策走向如何？市場又會出現哪些變化？行業如何向新發展模式平穩過渡？讓我們來看一下這些機構的觀點。

??克而瑞：房地產政策有望從三方面發力

??2024年中央層面房地產政策有望從三方面發力，一是金融支持“三大工程”建設，并以此為抓手推動構建房地產發展新模式；二是落實“三個不低于”等供給端金融支持；三是下調住房交易稅費，穩需求進而穩市場。地方層面，二線全面放開購房限制，一線調控仍有局部優化空間。

??企業方面，2024年持續經營環境仍將充滿不確定性，房企還需做好應對策略，保證流動性安全，修復購房者預期是提振市場的關鍵。房企需要盡快適應市場新變化，推進供給側改革，挖掘不同城市、不同需求結構性機會，同時做好營銷推廣，提升貨值變現能力。

??易居研究院：2024年全國商品房銷售面積預計下降2%

??2024年，全國商品房銷售面積預計下降2%，呈現出跌幅持續收窄的良好態勢。

??第一、短期內房地產市場復蘇還有一些不確定性因素，購買力和收入狀況還沒有完全恢復，其會限制購房需求釋放，進而限制銷售數據反彈。

??第二、2023年各類利好政策推出，將持續釋放政策效應，對于2024年房地產銷售市場會產生積極影響。包括一些重點城市二手房交易表現不錯，其可以為2024年購置新房創造較為積極的條件。

??第三、鑒于房地產市場長周期總規模的預測情況，盡管該指標有小降，但其絕對規模可觀，交易市場數據依然說明住房消費需求潛力充足。

??第四、大城市銷售端會有提振機會，率先扮演市場復蘇的先行兵角色。

??標普信評：中國房地產市場將延續筑底行情

??2024年中國房地產市場將延續筑底行情，并在當前市場體量下尋找新的平衡點。2024年不同能級城市的商品房銷售將繼續呈現分化態勢，而在這個背景下，資產質量將成為影響房企獲現能力和長期經營表現的關鍵因素。預計高線城市將繼續對全國銷售起到支撐作用，緩解低線城市銷售下滑的拖累，房企“土儲質量為王”的邏輯將繼續演繹，而房企的獲現能力、去化效率將很大程度上與土儲質量掛鉤。

??諸葛找房：政策繼續寬松，適應市場新供求趨勢

??2024政策繼續寬松，適應市場新供求趨勢。主要體現在以下幾點：

??1）核心城市限制性政策寬松。如首付比例下調，房貸利率加點調整，限購政策松綁，限價政策進行調整，更多的回歸市場，旨在降低購房者的購房成本，完善現有基本政策配套，持續促剛性和改善性購房需求釋放。

??2）金融政策持續發力。首當其沖化解房地產市場風險，一視同仁支持房企合理融資需求，“三個不低于”落地，民營房企融資條件迎來改善，房企債務風險降低，保交付成效繼續加強。

??3）“三大工程”落地。預計2024年將會引進更多市場主體參與“三大工程”建設，房企也可關注該板塊的價值。城中村改造建設對當地的“房市”也將帶來一定的改善，刺激城市的消費水平，對城市經濟活力有一定利好影響。

??戴德梁行：市場有望完成筑底并在年底實現價格反彈

??盡管2023年出臺了多種措施刺激房地產市場但收效甚微，房企違約的雪球加大了市場風險，也拖累了經濟增長。2024年將加大對優質房企的融資扶持力度，對需求端的優惠政策也將延續，市場有望在2024年完成筑底并在年底實現價格反彈。

??貝殼研究院：房地產市場有望加速實現新均衡

??展望2024年，隨著房地產新發展模式加速構建，供需兩側政策持續優化，行業調整風險逐步出清，市場將逐步穩定并形成新的均衡局面。預計新房銷售量將保持N型筑底態勢。隨著房價調整接近合意水平，市場供需匹配效率繼續提升，預計二手房成交量穩中有升。

??中金公司：商品房銷售有望止跌企穩

??2024年新建商品房銷售有望企穩，但房地產開發投資仍面臨較大挑戰。在考慮房地產政策應對的力度進一步加強，同時城中村改造順利推進的前提下，預計商品房銷售面積和銷售金額均有望止跌企穩，實現同比持平微增（預計面積+0.4%、金額+1.9%），但新開工面積受限于房企現金流壓力同比或難轉正。

??興業證券：地產銷售或呈前低后高走勢

??中國房地產市場供求關系發生重大變化，2024年地產銷售或呈現前低后高走勢。城中村改造有利于消除城市建設短板，改善城鄉居民居住環境條件，擴大內需，優化房地產結構；保障房有利于環節大城市住房矛盾，有力有序有效推進房地產轉型和高質量發展。雖然當前行業處于調整階段，但是加快城中村改造和保障房建設，構建房地產發展新模式，也為行業帶來新的支撐和機會。

??中信建投：三大工程成為構建新發展模式抓手

??包含保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施在內的三大重點工程建設，成為構建房地產新發展模式的抓手，助力市場修復筑底。中長期來看，我國住宅年需求中樞約為9億平方米。投資方面，建議聚焦需求修復和城中村改造兩條主線。

??申萬宏源：城中村改造+住房雙軌制將是行業破局關鍵

??從短期來看，供需兩端綜合將導致行業短期仍有壓力。需求端，在宏觀經濟走弱背景下，失業率上行、收入增速放緩、居民杠桿率高位，綜合推動居民短期購買力和購買意愿雙雙走弱，或將導致房地產市場持續下行。后續城中村改造+住房雙軌制將是房地產行業破局關鍵，其中城中村改造是中短期政策發力關鍵點、并有望加速推進，維持房地產板塊“看好”評級。

??中國銀河證券：政策有望持續寬松

??展望2024年，政策有望持續寬松。考慮到居民杠桿水平、城鎮化率等因素，房地產銷售總體規模的支撐需要以時間換空間。預計2030年前，我國住房總需求有望維持在10億平方米左右。

??國泰君安：房地產行業將繼續堅定修復之路

??2024年房地產行業將繼續堅定地走修復之路，預期將會迎來房地產發展新模式相關基礎性制度的出臺，以及保障性住房和城中村改造項目的落地。基于目前穩健的基礎貨幣政策配合寬松的信用政策的政策組合和市場表現，2024年商品房市場或將繼續下行，而減少的實物量和信用將由保障性住房和城中村改造創造的增量填補。從城中村改造的進程來看，政策端密集推出、各級政府積極響應、市場高度關注，隨著前期準備工作的逐步完善，項目落地高度可期。另外，就房地產發展新模式，隨著中央經濟工作會議對“完善相關基礎性制度“的提及，其在2024年出臺的預期也逐步增強。

??東吳證券：地產行業核心指標預計承壓

??預計未來城中村改造將拉動房地產投資7萬億元，最高年均1.4萬億元，有效對沖銷售下行帶來的房地產投資下滑影響。此外，2024年地產行業核心指標預計承壓：商品房銷售金額預計同比下降6.0%至11.0萬億元；土地購置費預計同比下降5.0%至3.7萬億元；房地產開發投資預計同比下降5.4%至10.0萬億元；新開工面積預計同比下降10.0%至8.6億方；竣工面積預計同比下降3.0%至9.6億方。

??國金證券：城改和保障房是重要抓手

??2024年房地產基本面或仍承壓，預計2024年新開工面積為8.3億方，同比-11%，銷售面積仍延續下滑態勢，約為10.8億方，同比-6%。由于成交結構變化，預計2024年銷售均價同比+3%。

??“保障房+商品房”雙軌制的新發展模下，城改和保障房是重要抓手，且城改為保障房提供支撐。未來保障房和商品房兩套體系相互獨立又互為補充，預計商品住宅將回歸商品屬性，未來商品房的核心競爭力是好產品、好服務，房企競爭加劇行業加速分化。

??交銀國際：政策將繼續支持領先開發商的流動性

??2024年預期政策為開發商提供更直接、更長期的支持。隨著需求支撐政策的推出，大部分一二線城市的限制措施已取消。該行相信2024年，更多政策將繼續支持領先開發商的流動性，以完成交付和竣工任務。同時預計政府將制定更多長期政策，旨在改善整體房地產庫存結構，并保障中低收入群體的住房需要。此外，預計2024年成交量將出現溫和復蘇。同時分化將持續，一二線城市的房地產成交量將恢復5-10%，三線城市則表現不佳。

??國盛證券：銷售、開竣工、投資繼續承壓

??預期2024年商品房銷售金額同比-7.4%至10.77萬億元，面積同比-7.8%至10.37億方。預計新開工面積同比降幅收窄至12%，面積為8.1億方。新開工在銷售低迷、融資尚未恢復下繼續承壓，但“三大工程”作為新變量或產生正向拉動作用。預計竣工面積同比-10%至9.2億方。伴隨新房銷售、新開工等轉弱，后續保交樓中資不抵債項目推進速度將放緩，竣工面積將面臨壓力。預計施工面積69.6億方，同比-13.8%。前施工面積正發生趨勢性萎縮，將在中周期拖累投資。施工、土地兩端投資都將對開發投資產生負向影響，預計房地產開發投資額10.16萬億元，同比-10.3%。