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??消化房地產(chǎn)庫存是大多數(shù)城市現(xiàn)在面臨的難題，合肥恰好相反，房地產(chǎn)市場去化周期過短亮起了紅燈。去化周期過短意味著房價也拉響了上漲的警笛。

??2月25日下午，合肥市委書記虞愛華主持召開合肥房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)座談會。會議介紹了合肥市當(dāng)前房地產(chǎn)市場有關(guān)情況，16家房地產(chǎn)企業(yè)代表圍繞加強(qiáng)收儲土地管理、延長地塊公告時間、擴(kuò)大房票使用范圍、優(yōu)化住宅設(shè)計導(dǎo)則、完善公共服務(wù)配套、建設(shè)高品質(zhì)住宅、提升物業(yè)安全管理水平、參與“三大工程”建設(shè)等方面內(nèi)容，提出了意見和建議。

??這次會議的信息量大。不僅通報了2023年合肥全市房地產(chǎn)開發(fā)投資1524億元，居全國40個重點城市第16位，還提到了合肥全年土地溢價率15.4%，“房產(chǎn)保值力”為99.2，均居全國  第一位。更重要的是還提到了目前“合肥市區(qū)商品住宅去化周期不足6個月，其中部分區(qū)域不足5個月。”

??這意味著什么，已經(jīng)不言而喻。2017年，住建部發(fā)文時提到：各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36~18個月的，要減少供地；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

??去年，合肥全市房地產(chǎn)成交面積超2100萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā)投資超1500億元，同比增長4.6%、增速創(chuàng)近6年新高，房產(chǎn)保值率、土地溢價率、市場化拿地率等均居全國重點城市前列。

??合肥方面表示，接下來將進(jìn)一步提升政策供給的精準(zhǔn)和精細(xì)，堅持安置必須前置，原則上實行貨幣化安置。目前已制定房票安置全市域流通辦法，計劃搭建統(tǒng)一平臺、統(tǒng)一房票樣式、實行統(tǒng)一兌付，真正讓群眾、企業(yè)、政府都受益。

??針對合肥市區(qū)商品住宅去化周期不足6個月，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“主要原因是供應(yīng)明顯減少，開發(fā)商新增樓盤批售動力減弱，整體市場情緒弱化，開發(fā)商去化主要以在銷售樓盤為主。此外，合肥市中心區(qū)大戶型的改善消化較好。”

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“這與合肥近幾年高科技產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入有著關(guān)系，對合肥房地產(chǎn)消化能力較強(qiáng)。另外年輕人的導(dǎo)入，對樓市的支撐力度也較大。

??這次會議，合肥還強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)既是事業(yè)，也是產(chǎn)業(yè)。要深入貫徹習(xí)近平總書記關(guān)于住房工作的重要指示批示精神，準(zhǔn)確把握中央經(jīng)濟(jì)工作會議部署要求，主動識變應(yīng)變求變，因時因地精準(zhǔn)施策，把握好“時度效”，持續(xù)保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要支持剛性和改善性住房需求，健全“保障+市場”供應(yīng)體系，強(qiáng)化人、房、地、金融要素聯(lián)動，積極構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。要創(chuàng)建一流營商環(huán)境，要求房地產(chǎn)企業(yè)守法經(jīng)營、誠信經(jīng)營、創(chuàng)新經(jīng)營。

??去化周期位列“最短十城”

??房地產(chǎn)市場交易、發(fā)展，和人口息息相關(guān)，流入人口是支撐一個房地產(chǎn)和房價的一個重要因素。合肥全市實有人口1253萬人，人口凈流入居全國城市前列。2023年，合肥城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到650.4萬，邁過500萬人門檻，成為特大城市。

??根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計，合肥2023年商品住宅成交面積在“金三銀四”達(dá)到單月成交峰值，其中3月成交65萬平方米、4月成交70萬平方米。5月份開始逐月回落，最低的7月和8月僅成交29萬平方米和30萬平方米。受年末利好政策影響，最終全年成交497萬平方米。

??一位長期關(guān)注合肥市場人士表示，2023年“小陽春”樓市去化較快，與之前疫情積累的需求釋放、低限價樓盤及高性價比樓盤供應(yīng)、返鄉(xiāng)置業(yè)需要等有關(guān)。

??另從存銷比來看，截至2023年12月，合肥存銷比為12.3個月，躋身百城存銷比最短10個城市之一。累計庫存來看，2023年全年月均庫存353萬平方米。

??“像合肥、杭州這類人口規(guī)模大、年輕人多的城市，整體樓市表現(xiàn)相對較穩(wěn)定，庫存去化指標(biāo)也會更健康。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

??據(jù)合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年，合肥市共出讓5252畝地塊，總攬金582.8億元，不過相比前兩年，土地供需縮量較為明顯。

??“此次座談會召開的背后，應(yīng)該與即將拍賣的5宗地塊有關(guān)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，座談會的召開讓企業(yè)認(rèn)識到合肥房地產(chǎn)市場是健康的，鼓勵企業(yè)拿地，優(yōu)化營商環(huán)境，穩(wěn)定開發(fā)投資企業(yè)預(yù)期。

??根據(jù)計劃，暫定于2月29日合肥有5宗地塊拍賣，共計約240.06畝。包括4宗居住用地和一宗商務(wù)金融用地。

??此次參與座談會的16家開發(fā)企業(yè)包含央企、地方國企、民企，主要是當(dāng)前市場上擁有項目體量較大的公司。合肥大學(xué)房地產(chǎn)研究所咨詢專家凌斌認(rèn)為，根據(jù)土地交易數(shù)據(jù)來體現(xiàn)一座城市的“房產(chǎn)保值力”有一定的合理之處，土地交易金額高、面積大，降價和兜底地塊交易少，說明開發(fā)企業(yè)的利潤更多，交易積極性更大。

??市場被看好

??“單價整體降了1000元到2000元這樣，每個區(qū)域下降情況不一樣。”一位主要在包河區(qū)從事房地產(chǎn)中介交易的人士表示，濱湖區(qū)下降比例高一些，經(jīng)開區(qū)和包河區(qū)微降，瑤海區(qū)和新站區(qū)幾乎沒下降，其他區(qū)域具體不清楚。

??據(jù)大皖新聞報道顯示，自去年6月份以來，合肥二手房價格已經(jīng)連續(xù)8個月環(huán)比下降，新房僅在10月環(huán)比有輕微上漲。

??2月23日，國家統(tǒng)計局發(fā)布今年1月全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。合肥1月新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比雙降。其中，新房價格環(huán)比下跌0.6%，二手房價格環(huán)比下跌1.1%。

??分戶型看， 1月合肥144平方米以上大戶型新房銷售價格環(huán)比下跌1.4%，跌幅最大；90~144平方米中等戶型和90平方米及以下小戶型銷售價格環(huán)比分別下跌0.3%、0.4%。

??144平方米以上大戶型二手房銷售價格環(huán)比下跌1.5%；90~144平方米中等戶型和90平方米及以下小戶型銷售價格環(huán)比均下跌1%。

??值得關(guān)注的是，目前合肥區(qū)域板塊呈現(xiàn)冷熱不均情況，熱點區(qū)域的新樓盤價格突破4萬元/平方米，非熱點板塊的房價則降至1.5萬元/平方米也較難成交。

??合肥新房市場還出現(xiàn)了“項目分化”現(xiàn)象。同一個熱點區(qū)域內(nèi)，有的大戶型洋房項目推出即售出，表現(xiàn)搶手，但小戶型或者產(chǎn)品力不強(qiáng)的項目則相對難賣出價格。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年合肥將有超過30個純新盤項目入市，其中不乏龍湖、保利發(fā)展、越秀、中交等品牌房企開發(fā)的項目。

??對于2024年合肥樓盤去化預(yù)期，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“總體還是被看好的，年輕人的導(dǎo)入以及房價相對不是特別高，市場表現(xiàn)會更活躍，可能像上海等一線城市去化反而會偏弱一些。”