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??梁浩丨住房和城鄉建設部科技與產業化發展中心處長，研究員，博士

??又有房屋坍塌了。上海浦東消防發布消息，2024年2月1日1時38分，三林路430弄一處三層建筑發生局部坍塌，所幸事故未造成人員傷亡。

??但并非每次房屋事故都能如此“幸運”。2023年7月，黑龍江省齊齊哈爾市第三十四中學體育館受降雨影響，屋頂珍珠巖浸水增重，導致發生坍塌，造成11人死亡。同年11月，黑龍江省佳木斯市一體育館部分坍塌，3人遇難。房屋坍塌不僅發生在公共建筑，也發生在普通民房。2022年4月29日，長沙市望城區一居民自建房由于房主違建、加層擴建發生倒塌事故，造成54人死亡，直接經濟損失超9000萬元。一系列血的教訓都凸顯了老舊房屋安全問題的嚴重性。

??城鎮化進入“下半場”，房屋老化安全隱患不容忽視

??我國房屋集中老化風險加速。改革開放后，我國經歷了世界上規模最大、速度最快的城鎮化進程，也成為了世界上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的國家。截至2022年底，我國城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，意味著這些房屋將進入設計使用年限的中后期。近年來比例還將不斷增加，預計到2040年前后近80%的房屋將進入這個階段。大量老房子建設標準低、缺乏必要維護，安全隱患巨大。

??大量自建房屋也為房屋老化維護增加了難度。根據七普長表數據統計，我國城鎮及農村家庭自建住房的比例分別達到40%和90%。這些自建房往往缺乏專業設計和施工監管，存在諸多安全隱患。近年來，我國自建房坍塌事故屢見報端。“4·29長沙自建房坍塌”、“7·16永安自建房坍塌”、“8·29臨汾市聚仙飯店坍塌”等事故，都造成了人民生命財產嚴重損失。

??超大城市房屋老化問題更為嚴重。從區域上看，我國房屋建成年代呈現“東老西新”的態勢，東部省份，尤其是北京、上海、廣州等發展較早的大城市，房屋將面臨更快和更大規模的老化。此外，超大城市大量城中村、村級工業園，其建筑及人口密度極高，房屋違建、功能改變等情況較為普遍，房屋維護和安全管理問題更為嚴峻。

??房屋體檢、養老、保險等基礎性制度亟待完善

??近年來，國家愈發重視房屋養老等基礎性制度建立。“4·29長沙樓房坍塌事故”發生后，國務院辦公廳印發了《關于全國自建房安全專項整治工作方案的通知》，提出要完善房屋質量安全強制性標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險等制度。

??住建部多次明確提出要探索建立房屋安全管理長效機制，完善房屋體檢、養老、保險等基礎性制度。2023年3月，住建部等15部門出臺《關于加強經營性自建房安全管理的通知》，推動建立經營性自建房安全管理長效機制。2023年6月28日，倪虹部長在《學習時報》上發表署名文章，提出要研究建立房屋體檢、養老、保險三項制度，為房屋提供全生命周期安全保障，讓人民群眾的居住生活更加舒適美好。2024年1月8日，住建部與國家發改委等部門出臺《關于加強高校學生宿舍建設的指導意見》，明確對一定年限的學生宿舍建筑要進行定期體檢。

??筑牢房屋安全屏障，仍需加強制度創新和技術創新

??目前，我國房屋體檢、養老等制度處于探索階段，在地方操作層面仍面臨房屋體檢標準不明確、技術手段不完善、維護資金使用不靈活、財政壓力大等諸多問題，房屋安全管理仍存在諸多挑戰。例如，在房屋體檢制度上，我國自20世紀80年代以來建立了以危舊房屋鑒定為主的房屋安全管理制度，但制度本身重事后處置、輕事前預警，針對一般房屋的安全預警與常態化體檢機制尚未建立。與此同時，現有房屋安全體檢多依賴人工檢測，效率和成本有待優化。在房屋維護資金來源上，我國已建立了住宅專項維修資金制度，但主要覆蓋普通商品住宅，大量安全隱患高的自建房、老舊小區缺乏維修資金覆蓋。與此同時，已有的住宅專項維修資金也存在使用門檻高、業主個人缺乏申請使用維修資金有效渠道等問題。

??對此，仍需完善房屋體檢、養老、保險基礎性制度，強化科技手段支撐，以制度和科技創新為房屋安全筑起堅實屏障：

??一是構建房屋定期體檢制度，借助新技術為老房子設定“健康碼”。明確自建房、商品房等各類老房子體檢周期頻次和體檢指標體系。強化房屋體檢科技手段研發。進一步打通房屋全生命周期管理底層數據鏈，配合“二維碼”技術手段，強化對房屋的安全監測。通過空天地一體監測手段、物聯網傳感器、人工智能等，構建大規模房屋自然災害安全風險預警與單體建筑精準體檢相結合的方法體系，如應用InSAR衛星監測房屋周邊地質不規則沉降、融合多源數據建立高準度房屋災害風險預測模型、基于激光雷達和圖像智能識別快速檢測單體房屋立面變形等。

??二是完善房屋養老金、房屋保險制度，打通多渠道為老房子建立“養老金”。可探索將房屋養老金納入土地出讓成本以及整合其他涉房收入建立公共賬戶，也可探索進一步優化住宅專項維修金制度以及公積金制度，為老舊房屋維護注入源頭活水。例如，可參考美國、德國等國家，將住宅專項維修資金從一次性“大額繳清”到動態式“小額長繳”機制；引導經營性自建房以村集體為單位繳納專項維修資金，擴大專項維修資金繳納覆蓋面。加快引入房屋保險機制，打通利用專項維修資金、住房公積金的增值收益為房屋關鍵部件投保的政策路徑，讓居民在自愿基礎上為房屋安全加把鎖，也能有效減輕政府財政壓力。

??三是完善“人、地、房、錢”聯動機制，融入全鏈條為老房子織密“政策網”。關注房屋全生命周期的政策創新，推動房屋體檢、養老、保險制度與城市更新、房屋信貸等各類政策的協調配合，形成政策合力。可考慮在超大城市局部地區探索老舊房屋強制體檢、分級認證等制度試點，并將房屋體檢認證結果與貸款利率、租售稅費等結合，引導房屋產權主體積極開展房屋體檢，加快推動房屋體檢制度建立；完善科技金融激勵機制，鼓勵各類市場主體參與老房子功能活化、更新維護運營等關鍵技術及裝備研發等，通過老舊建筑的全周期制度保障，提高老房子的安全性，有效降低老舊房屋安全隱患。