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??近日，有機(jī)構(gòu)發(fā)布了今年2月百?gòu)?qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)，并與去年同期數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單比較，得出了當(dāng)前商品房市場(chǎng)銷售創(chuàng)下階段性新低，甚至有自媒體提出謹(jǐn)防房地產(chǎn)二次探底的悲觀論調(diào)。從數(shù)據(jù)看，2月份房企層面統(tǒng)計(jì)的商品房銷售同環(huán)比確實(shí)出現(xiàn)下降，但要考慮到去年高基數(shù)的影響、春節(jié)時(shí)點(diǎn)錯(cuò)位的影響。2023年2月份，3年疫情期間積累的購(gòu)房需求集中釋放。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，當(dāng)年2月份商品房銷售面積1.51億平方米，為歷年同期第三高位，基數(shù)效應(yīng)明顯。另外，去年春節(jié)在1月份，今年春節(jié)在2月份，不可以做簡(jiǎn)單的同向比較。

??當(dāng)然，高基數(shù)、春節(jié)時(shí)點(diǎn)錯(cuò)位等影響，市場(chǎng)對(duì)這些層面是清楚的。另外，百?gòu)?qiáng)銷售榜單僅考慮新房交易，沒有考慮到二手房交易異軍突起，并在很大程度代替了新房交易，影響新房交易。根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，1~2月份19個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積為1305萬平方米，盡管同比下跌14%，但交易規(guī)模也在歷史高位徘徊。考慮到春節(jié)期間出行人數(shù)創(chuàng)下歷史新高，對(duì)需要帶看、撮合的二手住房交易造成沖擊，二手房活躍度延續(xù)去年的高景氣位。

??新房銷售下滑與供給下降也有關(guān)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年1~2月，30個(gè)重點(diǎn)城市新房供應(yīng)同比下降22%，這與開發(fā)商資金鏈緊張，推貨節(jié)奏放緩有關(guān)。2024年，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”對(duì)接機(jī)制落地，通過“推送—反饋”的工作閉環(huán)，推動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)貸款“發(fā)放—使用—償還”，緩解開發(fā)商資金鏈緊張的態(tài)勢(shì)，推動(dòng)項(xiàng)目開工建設(shè)和銷售。到2月28日，全國(guó)276個(gè)城市建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，提出房地產(chǎn)項(xiàng)目約6000個(gè)，商業(yè)銀行快速進(jìn)行項(xiàng)目篩選，審批通過貸款超2000億元。資金鏈緩解將提振購(gòu)房者對(duì)期房交付的信心，提振對(duì)新房的接受度。

??近期的高頻數(shù)據(jù)來看，市場(chǎng)出現(xiàn)企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，2024年第8周（2.19~2.25），各能級(jí)城市成交指數(shù)低位回升。具體來說，一線城市指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)26.09至30.31，廣州成交回升明顯，北京、深圳低基數(shù)下成交環(huán)比增長(zhǎng)10倍有余；二線城市成交指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)22.93點(diǎn)至25.61，成都、武漢成交放量，基本已恢復(fù)至周均值。三四線城市成交指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)65.78點(diǎn)至92.13，受頭部規(guī)模城市成交激增拉動(dòng)，三四線城市成交整體回升明顯。

??事實(shí)上，這種趨勢(shì)在春節(jié)后半程已有所體現(xiàn)。正月初六（2月15日）以后，在售新盤來訪和認(rèn)購(gòu)開始回升，部分城市單日成交量已回到節(jié)前工作日的水平。這意味著，隨著返鄉(xiāng)人群在春節(jié)后陸續(xù)回到就業(yè)地城市，特別是元宵節(jié)后，各大樓盤才開始開門營(yíng)業(yè)，新房市場(chǎng)供給和需求開始恢復(fù)正常，交易水平也逐步修復(fù)到正常水平，1~2月下降的態(tài)勢(shì)也將在3月份改變。

??值得注意的是，若價(jià)格能匹配剛性需求和換房需求的收入水平的項(xiàng)目或城市，交易量修復(fù)的力度就比較大。以深圳為例，據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后四天（2月18日~21日），深圳二手住房新增客源量比春節(jié)前四天（2月6日~9日）增長(zhǎng)340.3%，帶看量更是飆升了1288%，成交量創(chuàng)近五年新高，同比增長(zhǎng)163.6%，即便是和2019年相比漲幅也在87.1%。

??深圳新房和二手住房交易量超預(yù)期反彈，除了節(jié)前限購(gòu)政策調(diào)整釋放購(gòu)買力、節(jié)后LPR大幅下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)降低了購(gòu)房成本，更重要的原因在于近兩年深圳新房和二手住房?jī)r(jià)格回調(diào)明顯（比如，從2021年5月份開始，深圳二手房?jī)r(jià)整體下跌2年多），釋放了過去快速上漲時(shí)期虛高的部分。當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平與前幾年大量入戶的購(gòu)房人群的收入開始匹配，并在限購(gòu)政策放松、LPR下調(diào)和普通住房?jī)?yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等助推下，大量的無房戶開始進(jìn)入市場(chǎng)。

??從2022年開始，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)下行，這也是釋放風(fēng)險(xiǎn)的必經(jīng)之路，也是讓房?jī)r(jià)和收入匹配、讓住房回歸居住屬性的必然結(jié)果。目前來看，商品房市場(chǎng)的調(diào)整已經(jīng)有2年多了，繼續(xù)大幅回調(diào)的可能性越來越低。隨著住房?jī)r(jià)格從高位回調(diào)，國(guó)家及各地積極出臺(tái)支持政策，特別是針對(duì)年輕人、新市民為主的購(gòu)房人群，通過持續(xù)降低按揭利率、降低稅費(fèi)和交易成本，并鼓勵(lì)開發(fā)商積極促銷等，讓供需逐漸匹配，讓被高房?jī)r(jià)抑制的、給予居住屬性（而非投資和理財(cái)屬性）主導(dǎo)的合理的住房需求釋放，商品房市場(chǎng)企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)越來越明顯。

??從深圳的案例來看，人口凈流入的城市已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)的基本盤，年輕人、新市民、工薪階層、人才群體等對(duì)于產(chǎn)權(quán)型住房的需求比較強(qiáng)烈，追求美好人居的訴求也比較強(qiáng)烈。過去，由于房?jī)r(jià)太高，導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)這一需求。近期，國(guó)家加大配售型保障性住房建設(shè)和銷售力度，并且通過供給側(cè)改革將這一類型的房源作為剛性需求群體的首選。這也意味著，人群數(shù)量高達(dá)3億~4億元的規(guī)模的剛性群體，未來的買房需求將會(huì)通過價(jià)格低、配套好的配售型保障性住房需求大量釋放，這也將為改善型需求主導(dǎo)的商品房市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)，提供可持續(xù)的發(fā)展基礎(chǔ)。