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??5月19日國家統計局發布2025年4月宏觀經濟和房地產數據。

??房地產行業出現季節性調整，行業交易迎來周期性變化。不過積極的信號是，房地產市場繼續朝著止跌回穩的方向邁進，主要體現在以下幾個方面：

??一、商品房銷售面積降幅持續收窄，1-4月銷售面積為2.8億平方米，同比降幅較1-3月收窄0.2個百分點至2.8%，創近22個月累計同比降幅新低。4月單月銷售面積同比降幅已連續7個月低于5%，需求端筑底企穩信號明顯。

??二、房價運行總體穩定，4月70城房價同比指數持續修復，各能級房價同比降幅持續收窄，一二線新房價格環比延續止跌。

??三、房地產庫存和新開工有所改善。隨著房地產銷售回暖，房地產企業商品房庫存減少，4月末，商品房待售面積7.8億平方米，比3月末減少522萬平方米。

??值得注意的是，核心城市成交量同比延續企穩，一二線房價環比穩中有升，4月份行業供求關系與市場信心均在持續修復。

??國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示，當前房地產市場總體仍在調整轉型過程中，剛性和改善性需求仍待釋放，部分地區房地產去化壓力依然較大，促進房地產止跌回穩仍需繼續努力。

??4月份，因行業周期性因素，新房市場交易規模季節性環比回落，不過同比來看仍保持復蘇態勢

??國家統計局數據顯示，1—4月份，新建商品房銷售面積28262萬平方米，同比下降2.8%，降幅比1—3月份收窄0.2個百分點；新建商品房銷售額27035億元，下降3.2%。

??其中，新建商品房銷售面積同比降幅創近22個月累計同比降幅新低。

??進一步拆解來看，4月全國新建商品房銷售面積6393萬平方米、銷售額6237億元，同比分別同比下降2%和7%。這是自2024年10月份以來，單月商品房銷售面積同比降幅連續7個月低于5%，為2021年下半年以來首次出現。

??需求側筑底企穩信號愈加明確。

??另外，國家統計局披露的40個重點城市1-4月新建商品住宅銷售面積和銷售額同比分別增長0.1%和2%。核心城市成交量同比延續企穩，一二線房價環比穩中有升，4月份行業供求關系與市場信心均在持續修復。

??結合CRIC數據，4月鄭州、南寧、合肥、常州、徐州等城市迎來階段性修復期，成交同環比齊增。

??鄭州最為典型，4月住宅成交同比增長42%，成交金額同比增長29%，專項債收儲、配售型保障房等穩市場政策的快速推進，市場供求關系加快修復。

??今年以來中央部委多次表態鞏固市場穩預期信心，至5月初，金融主管部門發布一攬子金融政策，降低存款準備金率，降低LPR，降低公積金貸款利率，繼續進一步鞏固房地產市場回穩勢頭。

??預計5月份核心城市新房銷售將延續復蘇態勢，武漢、天津等二線城市短期內市場有止跌企穩態勢，后續成交有望延續穩中有增。

??4月份房價走勢持續趨穩。

??國家統計局發布的70城房價數據顯示，各線城市商品住宅銷售價格同比降幅均持續收窄：一線城市同比降2.1%，較上月收窄0.7個百分點；二線城市同比下降3.9%，降幅收窄0.5個百分點；三線城市同比下降5.4%，降幅收窄0.3個百分點。

??同比有3個城市新房價格上漲，分別為上海、太原和杭州，比3月多了一城，其中上海以5.9%同比漲幅領漲70城。

??環比來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉為持平。其中，北京和上海分別上漲0.1%和0.5%，廣州和深圳分別下降0.2%和0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅與上月相同。

??從具體城市來看，4月共有25個城市新房價格環比止跌，連續6個月止跌城市數量大于20個，而在2024年的二三季度，每個月房價環比上漲的城市均不足10個。其中上海和大連新房價格領漲全國，環比上漲0.5%。

??不過，二手房價格環比上漲的城市數量較3月份有所減少，4月有6個城市二手房價格環比上漲或持平，比3月份少了8個城市，其中北京等11城轉跌，廣州、丹東和贛州相較于3月分別持平和上漲0.1%、0.2%。

??進一步拉長時間線來看，以以2021年1月為基點，70城新建商品住宅和二手住宅價格指數已基本平穩。新房價格較2021年初下降7.63%，二手房較2021年初下降17.66%。

??今年樓市還有一個重要的變化是行業庫存改善。

??首先是單月新開工面積創新低，助力行業狹義庫存加速去化。

??具體來看，1—4月份房屋新開工面積1.8億平方米，下降23.8%，新開工面積僅為同期新房交易量的63%。

??單月來看，4月份新開工規模4840萬平方米，同比下降22%，為2019年以來單月新低。

??以新開工—銷售口徑計算，2025年前4月行業的狹義庫存下降超過1億平方米，按照9.5億平方米左右的年交易量計算，相當于全行業狹義庫存去化周期已下降1.3個月。

??與此同時，開發投資額與土地供求共同縮量，推動廣義庫存加速減壓。

??國家統計局數據顯示，1—4月份，全國房地產開發投資2.77萬億元，同比下降10.3%。 4月份房地產開發投資7826億元，同比下降11.3%，降幅較前3月擴大了1.3個百分點。

??與開發投資下行同步的是，2025年以來土地供求規模延續同比收縮。

??CRIC數據顯示，前4月全國土地成交建面1.7億平方米，僅為同期新房交易量的62%，加之專項債收儲的快速推進，前4月全國擬收儲宅地公告規模已超過6500公頃，兩者合計推動2025年房地產廣義庫存下降超過2.3億平方米，按前4月行業交易流速計算，相當于為行業廣義庫存減負3.5個月以上。

??值得注意的是，存量房收儲、閑置用地回收等舉措的快速推進，行業正在向新的供求平衡點快速邁進。

??得益于中央部委及時有效的宏觀調控，以及各地主管部門的積極落實，預計2025年房地產穩市場穩預期目標將進一步深入落實。

??聚焦行業數據，得益于一攬子金融的落實、專項債收儲的推進，以及土拍熱度、房價、庫存去化等指標的持續向好，從信心角度來看，行業有望在2025年上半年先一步達成階段性“穩預期”，行業的供求關系也將進一步企穩向好。再加上國內對于穩經濟促消費等政策的支持，隨著經濟大環境的復蘇，2025年房地產將進一步加快企穩。

??預計2025年上半年新房交易量將延續筑底企穩勢頭，隨著新一代“高品質”住宅逐漸成為新增供應的主力，以及存量房回購、專項債收儲政策對于供求預期的持續改善，更多二三線城市新房價格走勢有望進一步邊際修復，二手房價格也有望繼新房之后迎來筑底。投資開工方面，在達成穩市場階段性目標之前，預計新開工面積在兼顧去庫存和保熱度的前提下，均將處于階段性低位，開發投資、竣工、施工等指標也將同步調整，共同助力房地產發展新模式的更快到來。