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??“買不到，120平方米四房得靠搶。”剛走出保利天奕銷售中心的劉先生，語氣中帶著幾分遺憾地說。

??“五一”期間，劉先生看中的120平方米四房，僅剩下一套2樓單位在售，至于是否會有新房源釋放，銷售人員僅表示：“最快半個月后再來看，能不能買到，全憑運氣。”

??優質樓盤熱銷

??在琶洲工作的劉先生是改善型購房者。保利天奕正好位于琶洲，與珠江新城、金融城共同構成“珠金琶”黃金三角，被視作廣州城市發展最重要的增長極。琶洲聚集了“數字經濟、商務會展、總部集群”三大王牌，2023~2024年連續躋身“福布斯中國中央商務區消費競爭力”Top10榜單。

??保利天奕于4月中旬首次面向內部客戶開盤，隨后在4月底開放自媒體KOL帶客通道。今年4月，廣州持續的雷雨天氣，并沒有影響大量意向客戶冒雨排隊看房定房。

??5月6日，劉先生首次到訪樓盤，盡管當日為工作日，銷售中心內仍有二十來組客戶在看房。

??“120平方米單位總價900多萬元，是近年來琶洲新房少有的入場價位。”劉先生表示，該戶型得房率超過100%，功能空間相當于傳統140平方米單位，戶型實用性強。而且琶洲的想象空間比較大，雖然片區生活配套尚未完全成熟，但綜合地段與產品來看，如此機會實屬難得。

??持相同觀點的購房者不在少數。

??天奕作為保利“天字系”高端產品，采用南北對流板樓設計，規劃20棟16~32層住宅，總貨量超過900套。這是很多購房者鐘意它的原因。

??此番首次開盤的2號地塊共計10棟樓（其中兩棟尚未發售），貨量約500套。120平方米四房7.1萬~7.8萬元/平方米，140平方米四房7.4萬~7.9萬元/平方米，190平方米四房7.8萬~9萬元/平方米，整體定價明顯低于此前吹風價8萬~10萬元/平方米。

??據第三方數據顯示，保利天奕首期開盤去化超200套，累計銷售金額超過20億元。其中，120平方米四房去化速度最快，目前基本售罄；140平方米戶型表現亦不俗；而190平方米四房因總價高達1500萬~1600萬元，去化速度相對緩慢。

??“市場上已有一段時間未出現如此熱度的優質項目了，上一次類似的場面，還是三年前琶洲南TOD項目推出時。”一位業內人士說，過去兩周內，保利天奕幾乎吸納了廣州市場上絕大部分的改善性購房需求，客戶覆蓋天河、越秀、海珠、荔灣、番禺等區域。原因在于，琶洲核心區已有多年未見千萬元以內的優質樓盤可供入手的機會了。

??天奕的熱度也直接影響了周邊競品的銷售節奏，有項目為搶占客源，臨時上調渠道傭金比例。

??與天奕熱度相呼應的還有，位于天河區臨江大道的保利天曜。該項目5月1日示范區開放，需驗資300萬元方可進入，但銷售中心外依舊排起長龍。

??“人實在太多，銷售根本忙不過來，剛介紹幾句情況又得接待下一組客戶。”正在參觀樣板房的李先生感慨，從入口到樣板區，再到洽談區，現場人流幾乎未曾中斷。

??天曜項目規劃住宅約940套，產品涵蓋建面約120、140、170、210平方米多種戶型，吹風價約10萬~13萬元/平方米，主打高端改善類客戶，吸引了大量來自珠江新城、員村的實力買家。

??除此以外，不少優質項目亦傳出捷報。僅“五一”期間，中海大境銷售額超4億元，來訪客戶逾800組；凱旋新世界有高端客戶“一串二”，成交單價約20萬元/平方米，甚至有客戶首訪即刷卡，成交總價超過3000萬元。

??高端市場回暖

??對于廣州高端優質樓盤的局部熱銷現象，能否意味著整體市場已經進入復蘇通道，業內看法不一。

??“‘五一’期間看房客戶確實增多，但仍有一半以上在觀望。只有在出現明顯價格優勢時才愿意出手。”一位市區優質項目操盤手表示，保利天奕的熱銷，更多是建立在產品力提升和價格策略得當的基礎之上，對比周邊一二手房項目，優勢明顯。

??一位珠江新城的中介經紀人透露，保利天曜在戶型設計與得房率方面優勢明顯，但項目周邊環境尚需數年完善，其客戶群與珠江新城部分二手房買家重疊。考慮到珠江新城房價已從高位回落30%~40%，二手房市場的性價比回歸，亦對一手房市場形成壓力。

??盡管如此，業內人士普遍認為，保利發展定價策略一向比較“卷”，若天曜首開價具備吸引力，仍有望撬動大量改善性需求。

??克而瑞數據顯示，今年一季度，廣州成交金額TOP10項目中，只有兩個為套均總價超千萬元的優質樓盤，其余均為“剛需”或“剛改”樓盤。其中，天河區保利天瑞成交7.49億元，位列第七；海珠區中海大境成交6.79億元，排在第九。對比過去高端樓盤頻繁上榜的情形，如今市場結構已然生變。

??“客戶普遍持有‘現金為王’的心態，出手愈加謹慎。例如，原本預算2000萬元的買家，如今普遍壓縮至1000多萬元。”上述操盤手補充道。

??上述業內人士進一步表示，今年一季度廣州銷售表現較好的仍是中心城區的“剛改”樓盤，高端項目從成交套數來看，較去年四季度有所下滑，核心原因是潛在客戶需求已在前期消化。同時，外貿形勢變化對市場形成的影響，速度、廣度與深度都超過預期，購房預算壓縮已成普遍現象。

??相關研究機構報告顯示，需關注關稅局勢對部分城市帶來的潛在影響，外向型經濟城市可能面臨階段性壓力，尤其是在部分出口企業經營承壓、居民就業和收入出現波動的情況下，購房節奏或受到影響。從出口依存度來看，廣東、浙江等地的城市普遍較高。

??不過，政策端正在發力。5月7日，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，加大信貸投放、降低房貸利率、推進城市房地產融資協調機制等一攬子金融支持舉措，明確釋放進一步“穩樓市”信號。

??盡管市場情緒仍待進一步驗證，但高端樓盤的供應高峰已成定局。

??克而瑞數據顯示，2024年廣州共成交7宗樓面地價超4萬元/平方米的地塊，創下近四年新高。這些地塊將成為2025年千萬級品質住宅市場的主要供應來源。

??多位業內人士判斷，2025年，廣州高端住宅市場的競爭將進入前所未有的白熱化階段。