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??今年不斷賣賣賣的萬科企業(yè)股份有限公司(以下簡稱“萬科A”，000002.SZ)，近期罕見地有了買入動作。

??9月4日，阿里司法拍賣平臺公布了一則競價結果確認書，顯示頤和地產(chǎn)持有的廣州啟佑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“廣州啟佑”）45%股權已由深圳萬海啟佑投資有限公司（以下簡稱“深圳萬海”）競得，成交價為3001.5萬元，溢價率達567%。

??此次拍賣共有兩位競買人，雙方經(jīng)過14個小時的鏖戰(zhàn)才決出勝負。深圳萬海是萬科A旗下子公司，此前已持有廣州啟佑55%的股權。

??廣州啟佑擁有廣州市番禺區(qū)的兩幅工業(yè)用地，2016年10月，萬科A通過收購廣州啟佑的股權參與該項目開發(fā)，雙方計劃在三舊改造中將土地用途變更為商業(yè)金融用地。由于該項目遲遲未能取得改造批復，深圳萬海在2020年底向頤和地產(chǎn)提出解除合作、歸還股權轉讓本金及利息的訴求。本次司法拍賣便是源于此糾紛。

??9月9日，一位接近萬科A的知情人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，萬科A競拍廣州啟佑股權是基于資產(chǎn)保全的考慮，由于是抵債，并不用支付現(xiàn)金。從商業(yè)角度看，以3000萬元的價格拿下兩塊地的45%股權也是很劃算的，有利于該公司后續(xù)進行相關資產(chǎn)處置。

??股權拍賣牽扯出舊改恩怨

??拍賣公告顯示，廣州啟佑成立于2013年，注冊資本1000萬元。此次拍賣的是頤和地產(chǎn)持有的45%股權，目前已被凍結，起拍價為450萬元。持有55%股權的深圳萬海擁有優(yōu)先購買權。

??雖然只有兩位競買人，但拍賣過程異常激烈。雙方從9月3日上午9時55分一直奮戰(zhàn)到了當天晚上的23時58分，共競價了407輪。深圳萬海表現(xiàn)積極，在9月2日晚就率先報價，最終也得償所愿。

??深圳萬海與廣州啟佑的糾葛可追溯至8年前。

??2016年10月，頤和地產(chǎn)與廣州萬科置業(yè)有限公司（以下簡稱“廣州萬科”）、深圳前海基礎設施投資基金管理有限公司（以下簡稱“前海基金”）簽訂《番禺區(qū)群賢路項目轉讓合同》，擬以2.5億元將廣州啟佑的全部股權及相關權益轉讓給后者，其中，廣州萬科持股60%，前海基金持股40%。

??彼時，廣州啟佑享有廣州市番禺區(qū)大石街道迎賓路354號之一、二兩塊地的國有土地及地上建筑物產(chǎn)權、使用權等完全權益，總用地面積17039平方米，總建筑面積9739.96平方米，地塊屬性為工業(yè)用地。頤和地產(chǎn)承諾，地塊已納入廣州市三舊改造范圍內(nèi)，目標規(guī)劃設計條件為：土地用途為商業(yè)金融用地，總用地面積17039平方米，凈用地面積12530平方米，容積率4.0，總計容建筑面積50120平方米，建筑密度≤40%。但截至合同簽訂日，該項目還未取得政府部門關于地塊三舊改造的相關批復。

??雙方商定，頤和地產(chǎn)負責取得地塊的三舊改造批復等相關文件，且批復內(nèi)容（包括但不限于土地性質(zhì)、規(guī)劃指標等）符合合同約定。若該公司未能在約定期限取得自主改造的批復，土地性質(zhì)變更為商業(yè)金融用地或二類居住用地之外的其他性質(zhì)，計容建筑面積減少30%及以上，廣州萬科、前海基金可選擇解除合同。

??上述合作條款為雙方日后的糾紛埋下了伏筆。

??入局沒多久，前海基金就萌生了退意，在2017年1月退股，廣州啟佑的股權結構變更為深圳萬海、頤和地產(chǎn)分別持股55%、45%。

??根據(jù)合同約定，頤和地產(chǎn)取得地塊改造批復的時限為2019年5月24日。但項目進展并不順利，一開始，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會表示，因該地塊位于城際軌道廣佛環(huán)線大石站綜合開發(fā)范圍內(nèi)，不建議自行改造，應由廣州市土地開發(fā)中心統(tǒng)一收儲。

??得知政府收儲決定后，廣州啟佑暫停了自主改造工作，重新編制了地塊的更新改造實施方案，申請按照“政府收儲，公開出讓，收益分成”方式實施改造。只是，2021年1月，廣州市土地開發(fā)中心明確表示不對該地塊進行收儲，廣州啟佑因此重新開始自主改造進程。

??輾轉4年，這個項目又回到了原點。萬科A不打算繼續(xù)蹉跎下去了，2020年12月，深圳萬海向頤和地產(chǎn)發(fā)出《關于大石群賢路項目解除合作的函》，要求解除項目的轉讓合同，歸還已支付的本金和利息。由于頤和地產(chǎn)遲遲沒有回應，深圳萬海便提起訴訟，最終法院判決雙方解除相關項目轉讓合同，頤和地產(chǎn)向深圳萬海返還股權轉讓款1.375億元并支付利息，深圳萬海就廣州啟佑45%股權拍賣、變賣所得價款享有優(yōu)先受償權，優(yōu)先受償金額以1.125億元為限。

??“瘦身健體” 清理非主業(yè)投資

??10天前，萬科A發(fā)布上半年的經(jīng)營業(yè)績，營業(yè)收入同比下降28.9%至1427.8億元，歸屬母公司凈利潤虧損98.5億元，同比下降199.8%，錄得上市以來的首個半年報虧損。銷售端也不樂觀，上半年僅實現(xiàn)銷售金額1273.3億元，同比下降37.6%，但回款率突破了100%。

??化債仍是萬科A的重要工作。上半年，該公司累計償債524億元，截至6月底，其有息負債合計3312.7億元，占總資產(chǎn)的比例為23.3%。一年內(nèi)到期的有息負債1019.5億元，占比為30.8%。截至6月底，該公司的貨幣資金為924億元，現(xiàn)金與短期債務覆蓋率收窄至0.9倍，短債償付仍有一定壓力。

??期內(nèi)，萬科A錄得-51.76億元的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流，同比下降-377.63%，但第二季度的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流已開始轉正。

??根據(jù)管理層在業(yè)績會上的表態(tài)，保剛兌是萬科A的底線之一。為此，該公司推出了瘦身健體一攬子方案，包括實現(xiàn)總體負債規(guī)模下降，明確綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務和租賃住宅三大核心業(yè)務，清理和轉讓非主業(yè)的財務投資，堅決大力度推進商辦等大宗資產(chǎn)交易，完成融資模式轉型等。

??在大宗資產(chǎn)交易方面，萬科A首席運營官劉肖表示，今年1月到7月，該公司已經(jīng)完成204億元的交易，包含了31個項目，有商業(yè)、辦公、酒店、公寓等。為了加快資金回籠，萬科A對資產(chǎn)交易和股權處置采取了堅決的行動，部分交易價格低于賬面值。

??劉肖透露，未來4個月，萬科A的大宗交易工作將按照既定路線繼續(xù)前行，當前有19個項目在談判過程中。

??減少投資支出也是一種瘦身的方式。上半年，萬科A只獲取3個新項目，總地價10.2億元，權益地價總額僅7.8億元。

??從這個角度看，此次萬科A競拍工業(yè)用地的股權，并不符合該公司清理非主業(yè)投資、聚焦核心業(yè)務的戰(zhàn)略導向。對此，上述知情人士表示，此次廣州啟佑45%股權之所以溢價率較高是因為司法拍賣的標的物估值遠低于市場價值，即便是3001.5萬元的最終成交價，也是低于市場估值的。萬科A之所以參與競拍，主要是擔心廣州啟佑的股權旁落會造成自身的損失。更重要的是，此次股權拍賣所得款項，萬科A也有優(yōu)先受償權，即不用支付現(xiàn)金便可獲得項目的剩余股權。由于地塊并非住宅用途，未來，萬科A大概率會采取出清資產(chǎn)的方式回籠現(xiàn)金。