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??3年前房企集中供地買的住宅用地，因為種種原因，又賣回給了地方政府。

??9月2日，越秀地產股份有限公司(以下簡稱“越秀地產”，00123.HK)宣布將廣州市暨南大學北側地塊二的土地使用權交由土地開發中心收儲，代價為50.03億元。3天前，由于規劃調整，廣州市土地開發中心已向該公司收回廣龍路3個地塊，作價70億元。值得關注的是，這120億元的代價不是以現金而是以應付票據的形式支付。

??上述地塊都是越秀地產在2021年的集中供地中所競得的，此次雖然無法套現，但可以用應付票據收購廣州新出讓的土地，相當于獲得了土地置換的機會。“有利于優化資源。”該公司如此表示。

??不久前的8月26日，廣州剛剛組織了一場推介會，向開發商介紹即將出讓的24宗土地，其中不乏市中心核心地段的優質地塊。業內人士認為，越秀地產很可能已有想置換的目標地塊。

??4宗宅地被政府收回

??暨南大學北側地塊二位于廣州市番禺區南村鎮，包含一幅編號為2021KJ01130063的地塊，用地面積約為91114平方米，距離地鐵新造站約600米，南接南大干線，向東可連接新化高速。

??2021年9月，廣州組織了第二批集中供地，暨南大學北側地塊二被越秀地產以底價50.05億元競得，折合樓面地價23000元/平方米。該地塊為住宅用地兼容商業設施用地，計算容積率建筑面積約21.8萬平方米。

??根據公告信息，截至9月2日，暨南大學北側地塊二土地仍未開發，目前的賬面值及估值分別約為50.05億元、50.01億元，越秀地產預期會因土地收儲而錄得除稅前虧損凈額約174.4萬元。

??50.03億元的收儲補償款由廣州市土地開發中心及番禺區土地開發中心以應付票據的形式，按27.75%、72.25%的比例支付。

??廣州市土地開發中心與越秀地產簽訂的收回土地協議則在8月30日生效，后者同意以70億元的代價交回廣龍路地塊，補償方式為廣州市土地開發中心提供等值的應付票據。補償的金額則參照越秀地產已支付的地價和作出的投資金額及應計利息。

??此次被收回的土地編號分別為AB0805110、AB0805117及AB0810104，總用地面積約為12.4萬平方米，位于廣州白云區廣龍路西側及廣從公路北側，鄰近鐘落潭地鐵站。截至公告日期，地塊仍未開發。

??2021年4月，廣州首批集中供地推出廣龍路一期地塊，掛牌起始價18.62億元。這個項目的體量較大，總用地面積達到了55.9萬平方米，其中可建設用地面積約18.9萬平方米，居住用地計算容積率建筑面積約58.72萬平方米。

??根據出讓文件，廣龍路一期地塊共有13個分地塊，AB0805110、AB0810103、AB0810104、AB0810106、AB0810109地塊等為二類居住用地，AB0805114地塊為商業用地兼容商務用地，其余則為中小學用地、服務設施用地等。競得人須負責按要求建設廣州市重點工程，建設金額約為68.6億元，在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》之日起30日內開工并實施建設。

??以底價競得土地后，越秀地產將其規劃為一個可容納將近6000戶的大型社區，并于2022年開盤銷售。規劃文件顯示，AB0805110、AB0805117及AB0810104地塊均為該項目的儲備住宅用地，總建筑面積達到了29.9萬平方米。

??今年7月份，廣州市規劃和自然資源局就發布了白云區鐘落潭赤安路（AB0805、AB0810規劃管理單元）控制性詳細規劃征詢意見公示，透露廣州市土地開發中心擬將上述3宗二類居住用地調整為公共管理與公共服務設施用地。

??越秀地產沒有披露具體在地塊上投入了多少資金，但認為70億元的補償屬公平合理，預期不會因土地收回事項而錄得任何重大收益或虧損。

??120億元全部用來買地

??在越秀地產之前，另一家房企也在嘗試讓地方政府回收土地。今年7月份，福州市鼓樓區洪山鎮人民政府透露，華潤置地的斗池路項目分3個地塊進行開發，目前潤和郡部分已完工并交付使用。華潤置地 ( 福州 ) 房地產開發有限公司對未開發部分無建設計劃，提出退地申請，相關職能部門正與該公司對接開展后續工作。

??參考過往的退地案例，不少房企能夠拿回退還的土地出讓金，但對比當初的拿地價格，多少會錄得虧損。例如，2022年，中國恒大與廣州市規劃和自然資源局簽訂解除協議，退還廣州恒大足球場地的土地使用權，并獲得55.2億元出讓金退庫款。以該地塊及其上的建筑物、構筑物和其他附著物的合計賬面價值，扣除出讓金退庫款之后，該公司預計錄得虧損約12.55億元。

??不同于一般的退地交易，越秀地產這次沒有拿到現金，取而代之的是等值的應付票據，雖然用途受限，但勝在地塊沒有折價。該公司透露，白云區3宗宅地的70億元應付票據將全數用于日后收購位于廣州的地塊，暨南大學北側地塊二的50.03億元則用于在番禺區收購土地。

??廣州一直是越秀地產最倚重的市場，今年上半年，該公司新增的12幅土地，有3宗位于廣州。截至6月底，其2503萬平方米的土地儲備中，廣州占了36.7%。

??越秀地產的管理層在8月份的業績會上表示，下半年，投資策略上會更加聚焦核心城市、核心區域持續深耕，以效益為先，聚焦收益確定性高和現金流回籠快的項目。

??今年上半年，越秀地產有4個項目進入了廣州商品住宅成交金額TOP10，琶洲南TOD項目以61.94億元的銷售額排在榜首，其余3個入圍項目分別為天河·和樾府、越秀·觀樾、越秀珠實城發江灣·和樾。這4個項目，2個位于天河區、2個位于海珠區，均為面向改善型客戶的中高端產品，無論是收益確定性還是現金回籠速度，都較為理想。

??而TOP10項目中，僅有一個來自番禺區，白云區則沒有項目上榜。兩相比較，便不難理解越秀地產希望置換白云區、番禺區住宅用地的動機。

??今年上半年，廣州僅賣出了4宗住宅用地，成交宗數創近年新低。根據供地清單，廣州打算在8月15日至11月15日期間推出50宗住宅用地，沖刺全年賣地目標。8月26日，廣州特地召開了一場土地推介會，重點介紹24宗優質地塊，其中市區有16宗，天河區、海珠區分別有5宗、4宗。新地塊的規劃建設條件更友好，對房企也更具吸引力。例如，將在9月24日出讓的琶洲南區3塊住宅用地均是較受歡迎的小而美地塊，起拍單價在4.25萬元/平方米至4.3萬/平方米，體量都不大，起拍總價分別為28.7億元、15.6億元、14.7億元。

??最具“地王”潛質的天河區南方面粉廠地塊，總建筑面積17.56萬平方米，雖然起拍價達到了88.15億元，但地塊的位置和景觀資源相當優越，設計條件也頗為寬松，首次將陽臺占比擴大到了30%（其它項目20%），公共開放空間面積擴大到10%（其它項目5%）。

??一位業內人士表示，在廣州大批量供地前夕，越秀地產通過退還存量土地拿到了120億元的購地資金，大概率將會在接下來的土地出讓中有所作為。