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??上市物企中報季接近尾聲，除了兩家物企中報延期以外，其余65家上市物企已基本披露了2024年中期業績。

??2024年上半年，上市物企整體業績如何？

??據克而瑞物管監測，2024年上半年，65家上市物企營收同比增長4.7%，增速較去年同期下滑6.1個百分點；凈利潤總額約為92億元，同比轉跌29.9%，行業依舊陷入增收不增利的困境之中。

??從企業表現來看，碧桂園服務、萬物云是物管行業唯二營收過百億元的物企；華潤萬象生活則成為上半年“最賺錢”物企；此外，雅生活服務等6家上市物企錄得虧損。

??在經歷了2023年營收增速放緩至7.5%的情況下，2024年上半年65家上市物企營收增速進一步放緩至4.7%，增速較去年同期下滑6.1個百分點，較2023年全年下滑2.8個百分點。

??從企業營收規模來看，僅碧桂園服務和萬物云兩家物企營收突破百億，分別達到210.5億元和175.6億元。

??目前，碧桂園服務仍具備較強的規模優勢。從在管面積來看，今年上半年碧桂園服務在管面積首次突破10億平方米，整體儲備面積高達6.29億平方米，未來規模增長確定性較高。這也為營收增長提供了強有力的支撐。

??從營收增速來看，濱江服務營收增速排在65家上市物企首位，同比漲幅達到38.7%，原因在于其5S增值服務收入放量增長，同比大漲158.5%，帶動整體營收增幅上漲。

??另外，德商產投服務、蘇新服務營收增速也突破30%，具體來看，德商產投服務營收同比上漲36.5%，其中寫字樓及產業園運營管理收入同比大漲234.1%；蘇新服務則受到核心業務城市服務收入同比上漲39.9%的助力下，營收同比增長31.1%。

??2024年上半年，物管行業依舊陷入增收不增利的困境，物企盈利能力大幅減弱。

??上半年65家上市物企凈利潤總額為91.9億元，同比下降29.9%。原因在于，受關聯房企風險尚未完全出清影響，部分物企計提大額減值準備導致虧損。

??縱向來看，2022年上市物企凈利潤增速首次轉跌44.9%，隨后2023年凈利潤回正，全年物企凈利潤總額為161.9億元，同比增長12.9%。今年上半年，上市物企凈利潤再次轉跌，同比去年上半年降幅接近三成，其中，六成以上物企凈利潤增速同比下滑。

??上半年65家上市物企平均凈利率為6.3%，同比減少3.1個百分點，其中華潤萬象生活、星盛商業和祈福生活服務凈利率皆超20%，祈福生活服務以29.1%凈利率居首。

??從物企表現來看，上半年最賺錢的物企是華潤萬象生活，其凈利潤為19.2億元排在65家上市物企首位，同比增長36.4%；另外，碧桂園服務以15.5億元排在第二位，增速降幅在凈利潤TOP10物企中排在首位，同比下降37.9%。

??此外，仍有6家上市物企上半年出現虧損，其中雅生活服務上半年虧掉15.3億元。對于虧損，雅生活服務表示，是由于本集團關聯方客戶信貸風險增加，期內計提大額減值虧損所致；同時，其他業務板塊受到經濟環境和服務品質提升影響利潤率承壓。

??上半年，凈利潤增速最快的是浦江中國，凈利潤同比增長106.8%，主要原因是浦江中國上半年明顯減少了行政開支及所得稅開支，受此帶動凈利潤增長明顯。除此之外，華潤萬象生活、德商產投服務、鑫苑服務、綠城服務等多家物企凈利潤增速均在20%以上。

??值得關注的是，今年上半年上市物企現金流出現一定的下滑。

??截至2024年上半年，65家上市物企現金及現金等價物總額1128.5億元，同比轉跌4.8%，其中保利物業、碧桂園服務、華潤萬象生活和萬物云皆突破百億，萬物云以123.6億元居首。

??實際上，應收賬款與企業現金流表現密切相關，良好的應收賬款管理是保證企業現金流穩定的重要手段。

??截至2024年上半年，上市物企應收賬款總額1104.0億元，同比增長6.6%，增速較去年同期回落13.8個百分點。其中，碧桂園服務應收賬款多達237.8億元，為了提升追討欠款的效率，碧桂園服務還專門成立追討欠款委員會。

??值得注意的是，65家上市物企中有12家上市物企應收賬款占營收比例超100%，更有27家上市物企應收賬款占凈利潤比例超10倍。

??為了提升現金流，物企往往通過折扣優惠、增值服務獎勵等措施激勵業主提前預繳物業費。不過，從當前行業現狀來看，物企仍面臨物業費收繳難題。

??總體來看，2024年上半年，上市物企經營業績難言樂觀，營收增速進一步下滑，凈利潤同比轉降，即便是“最賺錢”的TOP10物企也有四成企業凈利潤增速下滑，此外，應收賬款持續提升對物企現金流帶來一定的考驗。在此背景下，物企戰略重點全面轉向高質量發展，積極探索第二增長曲線，以抵御市場下行壓力。