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??3月21日下午，瑞安房地產（00272.HK）召開2023年度業績發布會，瑞安房地產主席羅康瑞、執行董事羅寶瑜、財務總裁及投資總裁孫希灝、行政總裁王穎，瑞安新天地行政總裁張斌出席。

??年報數據顯示，2023年全年，瑞安房地產錄得合約銷售額187.15億元，按年上升55%。截至2023年12月31日，瑞安房地產錄得收入97.52億元，同比下降37%；毛利潤同比下跌24%至50.45億元，毛利率則增長至52%；年度溢利達13.97億元，股東應占溢利為8.1億元，同比下降11%。

??業績會上，管理層表示，2023年，中國經濟雖有見回升，但市場信心疲弱，拖累房地產市場持續下滑。未來瑞安房地產將繼續實行穩健策略。

??企業只有自救才能破局

??“我對市場短期還是比較悲觀。”

??羅康瑞在業績會上表示，當前的外部局勢并不明朗，內地的經濟增長比較疲弱，導致很多人消費欲望不高漲，其次，房地產供應量太大，很多出險房企也將迎來破產。

??在羅康瑞看來，行業內top100房企中有40家出現了債務違約的情況，依然伴隨著現金流壓力，自從去年下半年以來，中央和地方已出臺多項融資支持政策。

??不過，在羅康瑞看來，企業不能等著政府和外界來救，而是要自救。

??在此背景下，瑞安走出了一條自己的路徑，即不盲目擴張、輕資產的經營策略。

??羅康瑞表示，過去一年時間里，瑞安累計償還了115億元的債務，均是源自有資金支付。

??財報顯示，瑞安房地產的負債凈額為230.16億元，權益總額為441.49億元，凈資產負債率為52%。現金及銀行存款合計為89.17億元。2023年，集團償還及／或再融資銀行借貸107億元，并悉數贖回5億美元的優先票據。

??截至2023年末，瑞安房地產實現合約銷售額為113.96億元，同比下跌58%。其中，包括住宅物業銷售額72.08億元，商業物業銷售額29.82億元及其他資產處置12.06億元。

??對此，管理層表示，公司合約物業銷售額下跌，主要由于推售的時間安排所致，預計在2024年將推出更多發展項目。今年，瑞安房地產可供銷售及預售的住宅物業建筑面積為25.28萬平方米。我們會維持穩健的資產負債表，也會比較保守的選擇性投資，繼續維持輕資產策略。

??出了問題的公司很多是要破產的，這個情緒如果蔓延，對市場信心會帶來很大的沖擊。出險企業數字太龐大，出險房企只有自救。

??消費水平沒有恢復到疫情前

??羅康瑞認為，當前的環境依舊疲弱。

??去年瑞安的租金收入錄得大幅增長，但瑞安新天地行政總裁張斌表示，疫情管控放開后，在消費復蘇的帶動下，商場的客流是有回升，但消費模式已經徹底改變，人均的消費客單價還沒有恢復到疫情前的水平。

??財報顯示，2023年，瑞安房地產實現年度租金及相關收入總額（包括合營公司及聯營公司）增至32.43億元，按年增長 16%。

??坐擁上海新天地、虹橋天地等上海核心地段的持有型物業，瑞安房地產依舊面臨較大挑戰。

??“我們觀察到消費者是轉向更體驗主導型和價值驅動型的消費。” 瑞安新天地行政總裁張斌表示，2024年無論是增長速度，在零售和辦公板塊，公司均面臨不小的壓力。首先，是來自同質化的競爭壓力；其次，如何保證主力租戶不流失的問題。今年會把出租率作為首要任務去實現。

??在羅康瑞看來，房地產市場的恢復還需要很長一段時間，融資市場會繼續疲弱，市場至少需要2~3年的調整期。

??不過，瑞安房地產對于重倉地上海依舊充滿信心。管理層表示，今年上海將有兩個高端項目入市，其中一個是翠湖天地6期，成為浦西最高的住宅樓。項目于2023年3月份開始施工，計劃在今年第四季度開始推售。第一批推出的單元來自于超高層住宅，年內可供預售的面積為5.66萬平方米。

??瑞安房地產行政總裁王穎表示，接下來公司會發揮品牌和上海市場的發展基礎，把握城市更新的機遇期，在拓展節奏上，堅持審慎的立場，同時繼續實施輕資產戰略。