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??中央穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心非常堅定。

??3月22日國務(wù)院總理李強主持召開國常會，對優(yōu)化房地產(chǎn)政策、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展作出重要部署。著墨之重，言辭之深，都非常罕見，房地產(chǎn)重要性再次提升。

??國常會，全稱國務(wù)院常務(wù)會議，由總理、副總理、國務(wù)委員、國務(wù)院秘書長組成，由總理召集和主持，討論決定國務(wù)院工作中的重大問題，一般每月召開2～3次，如有需要可隨時召開。

??此次國常會指出，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟社會發(fā)展大局。去年以來，各地因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，落實保交樓、降低房貸利率等一系列舉措，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。

??“要進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，進一步推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

??“要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快完善‘市場+保障’的住房供應(yīng)體系，改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”

??從這些措辭中可以看出，基本定調(diào)延續(xù)了今年全國兩會政府工作報告中關(guān)于房地產(chǎn)工作的部署，但又有了一些新的變化。

??比如，“改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度”，而政府工作報告中的措辭是“完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度”，相比之下，“完善”變成了“改革”。

??民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文解讀道，這意味著相關(guān)基礎(chǔ)性制度可能需要做更大幅度的變革，而不是修修補補。這里的制度包括但不限于市場交易制度（預(yù)售、現(xiàn)售制度）、土地出讓制度、稅收制度、住房產(chǎn)權(quán)制度、監(jiān)管制度等，預(yù)計下一階段可能會有比較大的調(diào)整

??在“著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”中，與政府工作報告相比，“加快構(gòu)建”變成了“著力構(gòu)建”。王靜文認為，這或意味著相關(guān)工作力度將會加大，而新模式的內(nèi)容應(yīng)該包括“市場+保障”的住房供應(yīng)體系、“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制以及“三大工程”建設(shè)等。

??再比如，此次國常會提出“進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策”“進一步推動房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效”。兩個“進一步”的提法，意味著已經(jīng)實施的紓困政策效應(yīng)不足，政策力度還需進一步加碼和見效。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，政策方向非常清晰，即二季度各地要繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，預(yù)計二季度各地將再次迎來房地產(chǎn)政策放寬潮，包括地方政府、房企、售樓處、購房者等要意識到這個重要方向和趨勢。同時，強化各類政策統(tǒng)籌，確保同向發(fā)力、形成合力。

??值得注意的是，此次國常會還新增了“系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策”“有效激發(fā)潛在需求”“加大高品質(zhì)住房供給”的要求。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，挖掘潛在需求，系統(tǒng)謀劃政策，意味著對之前需求端刺激的政策措施效果并不是很滿意，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)和市場必須要重新設(shè)計政策體系。未來關(guān)鍵政策并不在需求端刺激，而在于供給端，即將4億人口規(guī)模的新市民、年輕人、外來人口、工薪階層人才群體等需求釋放出來，這就是潛在需求。

??“這就需要系統(tǒng)謀劃供給側(cè)改革，需要挖掘潛在需求。比如配售型保障房建設(shè)，盡管國家非常重視，但在地方項目落地上還沒有實現(xiàn)規(guī)模供應(yīng)和挖掘潛在需求的效果，預(yù)計未來這方面政策會加大力度。”李宇嘉表示。

??“高品質(zhì)住宅的供給，其重心在于‘高品質(zhì)’，尤其是在戶型、建材、數(shù)字化和低碳節(jié)能等方面需要有新的動作。某種程度上，接下來房企要適當圍繞這句話狠抓高品質(zhì)，誰做的出色，誰就可以在本輪房地產(chǎn)發(fā)展中有新的機會。”嚴躍進說。

??記者注意到，在此次召開國常會之前，李強總理剛剛從福建、江西調(diào)研回來。在福建視察時，他聽取了福建省和福州市住房保障工作情況匯報，要求針對不同群體的需求不斷完善租購并舉的住房體系，加強設(shè)施配備，提升居住品質(zhì)。

??而大背景則在于，當前房地產(chǎn)市場預(yù)期仍未企穩(wěn)，甚至每況愈下，這對于防范風險極其不利。

??從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，1～2月房地產(chǎn)新開工面積、竣工面積、銷售面積、房企資金來源增速等均出現(xiàn)大幅度下滑。進入3月份，市場仍在慣性下滑，萬科等房企“優(yōu)等生”也陷入資金緊張困境。

??對于下一步政策預(yù)判，李宇嘉表示，一是熱點城市繼續(xù)在需求端紓困，包括松綁限購、非限購區(qū)首套房首付比降至20%，降低按揭利率；加快新房和二手房市場循環(huán)，滿足新市民剛需上車和改善型住房需求實現(xiàn)，止住房價下跌預(yù)期；二是加大配售型保障性住房的開工和建設(shè)力度，挖掘新市民、年輕人、工薪群體和人才的潛力購房需求；三是國企央企和城投平臺將發(fā)揮帶頭作用，加快推進城中村改造，相關(guān)專項借款、專項債等增加向“三大工程”的投入力度，穩(wěn)定開發(fā)投資；四是加大對企業(yè)風險的防范力度，對于部分穩(wěn)健型企業(yè)出險，可能會有托底的資金進場。