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??一批建筑系央國企，正在加快投資進場。

??近兩年，在低溫行情下，包括中國建筑、中國鐵建、北京建工等“建筑系”央國企在土地市場大舉拿地、加速布局，活躍在一二線重點城市及熱點區(qū)域土拍市場。

??根據(jù)CRIC新增貨值榜顯示，2022年、2023年1-11月多家“建筑系”央國企連續(xù)入榜。

??在銷售業(yè)績上，已有12家建筑系央國企躋身百強，部分“建筑系”央國企在房地產開發(fā)業(yè)務的影響力也越來越大，并已形成標準化產品體系。鑒于市場活躍情況與發(fā)展態(tài)勢考慮，本文將以“建筑系”央國企為主要研究對象，從銷售、拿地、財務、經營等多維度剖析其地產開發(fā)業(yè)務發(fā)展現(xiàn)況與前景。

??值得注意的是，面對經濟下行、建筑施工主業(yè)增長乏力、房地產市場持續(xù)低迷等現(xiàn)況，“建筑系”的地產開發(fā)業(yè)務也面臨營運能力承壓、地產開發(fā)拓展動力減弱等諸多挑戰(zhàn)，中長期發(fā)展面臨較大考驗。

??1、建筑商設立地產開發(fā)平臺，推動業(yè)務快速拓展

??“建筑系”開發(fā)商，是指建筑施工企業(yè)，以房建、基建工程為主業(yè)，同時涉足地產開發(fā)業(yè)務。

??按企業(yè)性質分為三類：“中字頭”基建央企，比如中國建筑、中國鐵建和中國中鐵；省級或地方建工集團，如上海建工、北京建工、重慶建工等國企；民營建筑企業(yè)，如中天控股、中南建設等。

??部分建筑商還有專門的地產開發(fā)平臺。比如全國最大建筑房地產綜合企業(yè)和房屋建筑承包商中國建筑，其地產開發(fā)業(yè)務可以追溯到20世紀80年代，目前旗下有中海系地產、中建系地產兩大地產品牌。還有中國中鐵，早在20世紀90年代開始涉足地產開發(fā)業(yè)務，2006年國資委將房地產業(yè)確定為公司的主營業(yè)務，為公司全面進軍房地產業(yè)提供了“準入證”，2007年成立中鐵置業(yè)，是旗下主要房地產開發(fā)平臺。

??2、建筑與地產業(yè)務相協(xié)同，增利轉型是主要驅動力

??基于業(yè)務協(xié)同、增厚企業(yè)業(yè)績的考量，很多建筑商早早跨界地產開發(fā)，基本與中國房地產行業(yè)一同成長。

??房地產行業(yè)的毛利率水平一直以來顯著高于建筑施工行業(yè)（包括房建和基建），行業(yè)毛利率平均水平峰值一度達到30%，而建筑施工行業(yè)僅有百分之十幾，典型大型國央企建筑施工業(yè)務毛利率基本在6%-8%的水平。

??在房地產市場高速增長期，少數(shù)“建筑系”民營企業(yè)也曾在行業(yè)展露頭角，如中南建設。但此輪下行周期下，民營房企大面積失守，“建筑系”民營企業(yè)也不例外，而越來越多“建筑系”央國企則逆勢突破。

??1、12家建筑系央國企躋身百強，央企巨頭沖擊頭部陣營

??這兩年，“建筑系”央國企持續(xù)發(fā)力，行業(yè)地位和影響力不斷提升。

??克而瑞《2023年1-11月中國房地產企業(yè)銷售TOP100排行榜》全口徑銷售金額百強榜單中，建筑系央國企占12家，包括中海地產、中國鐵建、中國中鐵、中建壹品、中建東孚、上海建工等，而2021、2022年度分別僅有5家和7家。

??從競爭格局來看，“建筑系”央國企分居各個梯隊，央企巨頭逐步向行業(yè)頭部陣營沖擊。中國建筑旗下除了中海地產，“中建系”有4個平臺公司上榜；中國鐵建2022年進入TOP20，2023年1-11月位居第16位；中國交建旗下的中交房地產也躋身TOP20，排名較2022年末提升8位。

??2、部分已形成標準化產品體系，構筑內核競爭力

??另外，“建筑系”央國企旗下住宅類產品系列不斷豐富，產品細節(jié)日趨完善，產品品質日益提升。

??八大建筑央企中，除中國化學，其余七家（中國建筑、中國中鐵、中國鐵建、中國交建、中國能建、中國中冶、中國電建）針對剛需型、改善型和高端豪宅型等多種類型，已經打造了不同的標準化產品系。

??此外，部分“建筑系”國企在房地產開發(fā)業(yè)務的影響力也越來越大，覆蓋的產品類型愈發(fā)豐富，產品系列也在進行逐步擴充。如上海建工，針對不同區(qū)域市場和各類購房客群的需求，形成的中高端“海玥”品牌，現(xiàn)有的“都”系、“邸”系、“庭”系、“府”系等產品系列，為標準化建設和精準營銷奠定了基礎。

??面對經濟下行、建筑施工主業(yè)增長乏力、房地產市場持續(xù)低迷等現(xiàn)況，“建筑系”的地產開發(fā)業(yè)務也面臨諸多挑戰(zhàn)。

??1、建筑商營運能力承壓、信用風險分化

??“建筑系”央國企逆周期發(fā)力，且在行業(yè)已形成一定影響力，尤其以中建、中鐵建、中鐵為代表的建筑系央企逆勢補倉，銷售規(guī)模躍升頭部陣營。

??而受房地產行業(yè)下行等因素影響，建筑商主營業(yè)務增速出現(xiàn)明顯滑坡，尤其近期房企和地方政府流動性風險持續(xù)釋放，經營壓力與信用風險呈現(xiàn)雙攀升趨勢。

??2、地產開發(fā)拓展動力減弱，建筑商仍需修煉“內功”

??“建筑系”房企杠桿高企，流動性緊張，部分弱資質企業(yè)面臨較大出清風險，在此背景下建筑企業(yè)向下游拓展房地產業(yè)務的動力整體減弱。

??除財務因素外，還有以下三方面原因：

??1）房地產行業(yè)深度調控，房地產銷售端持續(xù)筑底，即使近階段核心城市不斷釋放需求端的利好消息，但依舊未改成交的萎靡態(tài)勢，行業(yè)發(fā)展已“今非昔比。”

??2）建筑企業(yè)缺乏精細化的開發(fā)項目操盤經驗，對資金周轉效率弱于房企。房地產行業(yè)是資金密集性行業(yè)，涉及行業(yè)鏈條長、主體多，對投資資金的規(guī)模要求較高，因此杠桿率整體偏高，這與建筑行業(yè)類似。而經過多年發(fā)展，龍頭穩(wěn)健的房企已經形成自身的項目精細化管理體系，對資金周轉效率提出較高的要求，而建筑企業(yè)核心業(yè)務的應收賬款規(guī)模較高，且有轉化為壞賬損失風險，疊加房產開發(fā)經驗少，項目管理能力弱，資金周轉效率整體偏弱。

??3）國企改革的趨勢讓國央企回歸主業(yè)，逐漸剝離集團內部的低效資產。如前幾年央企加速剝離房地產業(yè)務，具備房地產開發(fā)優(yōu)勢的央國企開始推進內部的資源整合，收購房地產業(yè)務，包括保利發(fā)展和保利置業(yè)、中糧地產和大悅城地產、南國置業(yè)和電建地產的重組。這一趨勢，未來也會延續(xù)下去。而建筑央國企由于具備地方政府平臺屬性，未來定位還是承接地方政府相關的保障性租賃住房、城市更新等項目，涉獵市場化的開發(fā)業(yè)務較少。

??房地產市場態(tài)勢持續(xù)低迷，購房信心的重塑道阻且長，投入產出預期仍不明朗，對開發(fā)商的流動性考驗還在持續(xù)。

??房地產行業(yè)已經告別高增長以及粗放時代，越來越依賴開發(fā)商的內力出業(yè)績，這也是中長期最嚴峻的考驗所在。

??因此，建工集團布局地產開發(fā)，還是要量力而行，謹慎投資，避免“顧此失彼”或“兩頭落空”。