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??中房網訊 （亞晨/文）千呼萬喚，同為一線城市風向標的北京和上海，優化購房政策的靴子終于落地了。

??12月14日，北京和上海發布相關通知，對現有房地產政策進行優化調整，內容涉及降首付、降利率和調整普通住房標準等措施。

??在本輪一線城市的購房政策調整中，廣州和深圳表現相對積極，而北京和上海兩個城市則一直保持相對謹慎的態度。隨著本次政策的出臺，有利于降低住房消費門檻和購房成本，釋放相關住房消費類需求，同時對修復市場預期，提振房地產市場信心具有積極作用。

??北京首套房首付比例降至三成，房貸利率水平明顯下調

??具體來看，北京市住建委等五部門聯合印發《關于調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》明確，對普宅認定標準進行優化。

??自2024年1月1日起，同時滿足住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房建筑面積在144平方米（含）以下；5環內住房成交價格在85000元/平方米（含）以下、5-6環住房成交價格在65000元/平方米（含）以下、6環外住房成交價格在45000元/平方米（含）以下等三個條件的住房視為普宅。根據北京市住建委測算，普宅認定標準調整后，北京普宅占比提高至七成左右，將有更多家庭能夠享受住房轉讓時的增值稅優惠政策。

??通知還提出，自12月14日起下調新發放房貸最低首付款比例，將北京地區首套住房個人住房貸款（含商業性個人住房貸款、住房公積金個人住房貸款）最低首付款比例統一下調為30%；二套住房個人住房貸款最低首付款比例下調為城六區50%、非城六區40%。同時延長貸款期限，由目前最長25年恢復至30年。

??另外，自12月15日起新發放的商業性個人住房貸款將執行新的利率政策下限。調整后，城六區首套利率政策下限為不低于相應期限LPR+10BP（基點），二套利率政策下限為不低于相應期限LPR+60BP；非城六區首套為不低于相應期限LPR，二套利率政策下限為不低于相應期限LPR+55BP。

??根據央行授權全國銀行間同業拆借中心最新公布的11月LPR報價，5年期以上LPR為4.2%。按此計算，北京城六區首套、二套利率下限分別為4.3%和4.8%；非城六區首套、二套利率下限分別為4.2%和4.75%。本次調整后，相較調整前的利率水平有明顯下調，更好地支持剛性和改善性住房需求。

??上海調整普宅認定標準，優化住房信貸政策

??同日，上海市住建委等五部門發布通知，自2023年12月15日起調整上海市普通住房標準。

??對于可以享受優惠政策的普通住房，應同時滿足兩個條件：一是，五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是，單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。

??與此前實行的標準相比，此次調整取消了總價條件，將建筑面積標準從140平方米，提高至144平方米。調整后能夠大幅提高普通住房覆蓋面，從而令更多二手住房交易享受優惠稅收政策。

??此外，上海還對差別化住房信貸政策進行了優化。

??一是，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限LPR-10 BP，最低首付款比例調整為不低于30%；二是，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限LPR+30 BP，最低首付款比例調整為不低于50%。

??同時，為支持推進“五個新城”和南北轉型重點區域高質量發展，促進產城融合、職住平衡，在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實行差異化政策，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限LPR+20 BP，最低首付款比例調整為不低于40%。

??京滬新政向市場傳遞積極信號

??此前，市場對于一線城市政策松綁具有較高期待。本次北京和上海兩個城市同步優化調整購房政策，向市場傳遞出了更為積極的信號。

??據悉，政策發布后京滬兩地多家樓盤連夜宣布“不打烊”，銷售人員的朋友圈被滿屏的促銷海報刷屏，市場情緒的提振可見一斑。

??《丁祖昱評樓市》指出，一直以來，北京和上海的房地產市場相對較穩，整體政策無論是頻率還是松綁幅度都相對謹慎。此次在中央經濟工作會議結束后不久，兩大城市同日出臺降首付、降利率、調普宅標準等利好政策，對于整體市場信心拉動明顯。這也符合中央經濟工作會議“堅持穩中求進、以進促穩、先立后破，多出有利于穩預期、穩增長、穩就業的政策”要求。

??諸葛數據研究中心分析認為，一線城市作為房地產市場的核心區域，其市場表現及政策動向對于整個樓市發展的帶動力突出，本次新政對整個房地產市場信心的重塑和鞏固回升具有積極作用。

??從兩城新政內容來看，大幅降低首二套房首付比例，旨在緩解購房者前期購房資金壓力，促進部分購房需求的釋放，有利于提升樓市活躍度。降低新發放房貸利率下限，這將意味著購房利息負擔明顯減輕，此項舉措對購房需求釋放的刺激力度或將更大。優化普通住房認定標準，將有更多家庭能夠享受住房轉讓時的增值稅優惠等政策，也是一項顯著利好舉措。兩城新政都對區域劃分了不同松綁標準，此舉有利于促進中心城區人口疏解，更好的促進職住平衡。

??另外，結合樓市表現來看，今年以來，北京、上海房地產市場整體表現相對穩健，一線城市在全國范圍內持續擔當穩健主力，預計隨著新政逐漸發酵，2024年一線城市整體市場或將在“穩”的基礎上迎來更加明顯的積極變化。