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??1月27日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布關于進一步優(yōu)化廣州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知，主要涉及加大住房保障力度、精準支持房地產(chǎn)項目合理融資需求、優(yōu)化調(diào)整限購政策等。

??根據(jù)新政策，在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍。名下已有的建筑面積120平方米以上住房，不計入名下已擁有住房套數(shù)核算。

??此外，新政策還支持“租一買一”和“賣一買一”政策。在限購區(qū)域范圍內(nèi)，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，或者在廣州市存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的，購買住房時相應核減家庭住房套數(shù)。

??新政策還支持“轉移、合并登記一體辦理”。對于具備合并不動產(chǎn)權證書條件的房屋，購房人可以申請轉移登記業(yè)務、合并登記業(yè)務一同辦理。

??另外，在廣州范圍內(nèi)，商服類物業(yè)（含已確權登記滿2年的）不再限定轉讓對象，可以轉讓給法人單位，也可以轉讓給個人。

??政策調(diào)整自2024年1月27日0:00起施行。

??中心區(qū)購買力將全面釋放

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年廣州限購區(qū)域內(nèi)，120平方米以上戶型的供應套數(shù)為10426套，占比為42%；而相應的成交套數(shù)為8409套，占比為37%。

??另一方面，由于近兩年廣州土地市場供應以市區(qū)地塊為主，并成交了多宗高價地塊，導致廣州樓市改善型產(chǎn)品持續(xù)走高。廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2023年廣州千萬豪宅成交量創(chuàng)新高，達到4835宗，同比增幅高達45%。

??克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，數(shù)據(jù)表明供應量明顯大于需求，中心區(qū)新房源持續(xù)增加，但成交量的增幅跟不上。此外，120平方米以上住宅的均價為72445元/平方米，而120平方米以下的均價為41579元/平方米。由此可見，120平方米以上的住宅屬于高端市場，將其交給市場自行解決是合理的，預計新政將釋放出更多的購買力。

??廣州市房協(xié)專家委員、地產(chǎn)經(jīng)濟學家鄧浩志表示，近三年來，樓市成交回歸主城區(qū)，改善型購房成為主導趨勢，預計限購區(qū)域內(nèi)大戶型的銷售將明顯提升，受益最為明顯的板塊包括海珠、荔灣、越秀、天河以及白云南部。值得關注的是，只要名下房源已出租或掛售，就可以核減家庭住房套數(shù)。這一招等同于在全市范圍內(nèi)全面放開限購。

??廣州樓市或迎“小陽春”行情

??回顧2023年，廣州率先于8月30日官宣“認房不用認貸”。隨后，在9月20日，廣州將黃埔、番禺、花都和白云四鎮(zhèn)從限購范圍中剔除，成為第一個松綁限購政策的一線城市，也是力度最大的一個。此外，“920新政”還將非戶籍人口在限購區(qū)的購房門檻由繳納5年社保或個人所得稅下調(diào)至2年，全市二手房增值稅免征期也由5年降至2年。

??在一系列的利好政策推動下，廣州樓市在2023年“金九銀十”期間成交量有所改善，尤其是解限的番禺成交勢頭強勁，成為2023年下半年唯一實現(xiàn)大幅增長的區(qū)域。但踏入11月，市場漸顯冷淡，大部分區(qū)域簽約量再度回落。從市場觀察來看，除了個別優(yōu)惠較大或綜合條件較優(yōu)越的樓盤外，其他樓盤獲客的難度依然較大。

??鄧浩志表示，番禺和黃埔的優(yōu)勢不再顯著。去年“920新政”后，番禺和黃埔因全面取消限購而吸引了不少改善型客戶。然而，由于目前核心城區(qū)改善型戶型也取消限購，一些具備資金實力的客戶可能會重新選擇在核心城區(qū)購房。這意味著老黃埔、萬博長隆等與核心城區(qū)競爭的區(qū)域，可能會面臨購買力的部分分流。

??鄧浩志補充，由于已經(jīng)臨近春節(jié)，樓市即將進入淡季，因此新政的效果未必能夠在近期充分釋放。但春節(jié)過后，樓市可能會迎來一個“小陽春”行情。市場在2月底開始，預計會有一個明顯的反彈。