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??因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)投票率未達(dá)法律要求的三分之二，被譽(yù)為“廣州最牛業(yè)委會(huì)”的珠江帝景苑業(yè)委會(huì)換屆失敗，于2023年12月30日解散。就在外界為其惋惜之際，劇情發(fā)生了大逆轉(zhuǎn)，在業(yè)主們的共同努力下，珠江帝景苑于近期召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)，并成功選出了第二屆業(yè)委會(huì)委員。

??“很驚險(xiǎn)，投票截止的最后一天才達(dá)到法定的票數(shù)，最終的投票率是69%?！?月21日，在珠江帝景苑業(yè)委會(huì)的辦公室里，范鳳霞對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。她曾是該小區(qū)的首屆業(yè)委會(huì)主任，如今已卸任回歸普通業(yè)主的身份。

??據(jù)其介紹，為了提高業(yè)主的參與率，業(yè)委會(huì)做了不少準(zhǔn)備工作，但換屆成功的核心還是業(yè)主們團(tuán)結(jié)一致，希望業(yè)委會(huì)能繼續(xù)為小區(qū)和業(yè)主服務(wù)。“業(yè)委會(huì)其實(shí)是每一個(gè)投票的業(yè)主復(fù)活的，所以這是一場(chǎng)普通業(yè)主的勝利?！?/p>

??首次換屆失敗不甘心

??2023年8月1日，珠江帝景苑業(yè)委會(huì)公布了第四次業(yè)主大會(huì)的投票結(jié)果，總投票率為51.75%，包括選舉業(yè)委會(huì)委員候選人在內(nèi)的4個(gè)議題均未達(dá)法律要求的三分之二。這意味著業(yè)委會(huì)換屆失敗。

??按照業(yè)委會(huì)在2023年10月份發(fā)布的公告，根據(jù)住建部門(mén)和街道的回函意見(jiàn)，業(yè)委會(huì)任期屆滿前，珠江帝景苑小區(qū)可再組織一次業(yè)委會(huì)換屆選舉。但是，“本屆業(yè)委會(huì)成員均無(wú)意組織第二次投票?！?/p>

??范鳳霞坦言，首次換屆失敗后，一開(kāi)始業(yè)委會(huì)成員都很有挫敗感，不太贊成再組織一次業(yè)主大會(huì)。“義工們太累了，這么努力，投票率還不到52%，再組織一次也不見(jiàn)得能成功?！?/p>

??后來(lái)改變想法是因?yàn)閹讉€(gè)方面的考慮。根據(jù)顧問(wèn)律師提供的意見(jiàn)，業(yè)委會(huì)提起的訴訟大部分只是一審勝訴，二審還未判決，若是沒(méi)有業(yè)委會(huì)這個(gè)主體，后面很難推進(jìn)，約700萬(wàn)元占用費(fèi)可能就拿不回來(lái)了。其次，該小區(qū)此前與物業(yè)公司簽訂的是酬金制合同，若沒(méi)有業(yè)委會(huì)監(jiān)督，業(yè)主要承擔(dān)物業(yè)費(fèi)有可能虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

??在實(shí)際工作的推進(jìn)中，業(yè)委會(huì)的存續(xù)也有重要價(jià)值。一位參選的業(yè)主告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，換屆失敗后，小區(qū)管理凸顯出很多實(shí)際困難，第一屆業(yè)委會(huì)任期內(nèi)的最后半年，監(jiān)督需要落實(shí)的物業(yè)管理和改造工作，都變得比以前困難了。而第一屆業(yè)委會(huì)任內(nèi)也還有許多小區(qū)改造工作要落地，部分無(wú)法在任期內(nèi)完成，從住戶安全的角度考慮，“不可能說(shuō)做到一半，因?yàn)槿纹诮Y(jié)束就不驗(yàn)收，不參與整改了?！?/p>

??情感上，“我們第一屆業(yè)委會(huì)就是歷經(jīng)艱難險(xiǎn)阻，好不容易成立的，結(jié)果居然就這樣戛然而止，對(duì)于我們業(yè)主來(lái)說(shuō)是不甘心的?！痹摌I(yè)主表示。

??另外，不少業(yè)主也找到業(yè)委會(huì)表達(dá)了希望進(jìn)行二次投票、留住業(yè)委會(huì)的意愿?！拔覀冇X(jué)得不再拼一次，對(duì)不起業(yè)主的期待和自己過(guò)往的努力?！狈而P霞說(shuō)，基于以上種種因素，業(yè)委會(huì)決定再組織一次業(yè)主大會(huì)。

??議題豐富，提高參與率

??“如果要二投，肯定是奔著做成的方向去走?！狈而P霞表示，吸取了上一次業(yè)主大會(huì)失利的教訓(xùn)，“這一次就要想方設(shè)法提高業(yè)主參與率、議題通過(guò)率，議題的內(nèi)容要成為助力?！?/p>

??此次業(yè)主大會(huì)要表決的議題有6個(gè)，比上一次豐富。包括，是否同意業(yè)委會(huì)將600多萬(wàn)元的物業(yè)管理費(fèi)結(jié)余返還給業(yè)主以及返還分配方案；選舉第二屆業(yè)委會(huì)委員；是否同意續(xù)聘康景物業(yè)，并同意授權(quán)業(yè)委會(huì)與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同；是否同意《珠江帝景苑小區(qū)管理規(guī)約》（2023修改版）；是否同意《珠江帝景苑小區(qū)大會(huì)議事規(guī)則》（2023修改版）；是否同意將架空層勝訴案勝訴回收的占用費(fèi)（預(yù)計(jì)約700萬(wàn)元），扣除應(yīng)付律師費(fèi)后優(yōu)先用于小區(qū)道路翻新和外墻翻新。

??分錢(qián)、將勝訴回收資金用于小區(qū)改造等議題都與業(yè)主息息相關(guān)，自然有助于提升參與率。是否續(xù)聘物業(yè)，也是業(yè)主參與度比較高的議題。小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同到期，新的合同內(nèi)容也很重要，范鳳霞介紹：“這一次的新合同把酬金制改成了包干制，而且分了三個(gè)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)提供不同的服務(wù)。不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的組團(tuán)，由物業(yè)分開(kāi)核算收支等等，就是對(duì)一投中有業(yè)主提出的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，應(yīng)該體現(xiàn)不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的訴求的回應(yīng)?！?/p>

??議題的豐富固然是助力，但大部分業(yè)主的團(tuán)結(jié)一心才是致勝的關(guān)鍵。此次業(yè)主大會(huì)的業(yè)主投票時(shí)間為2023年12月16日至2024年1月14日，珠江帝景苑整個(gè)小區(qū)有投票權(quán)的業(yè)主總?cè)藬?shù)為5844人，投票開(kāi)始的第3天就達(dá)到了約2000票，而上一次業(yè)主大會(huì)花了半個(gè)月時(shí)間才爭(zhēng)取到相同票數(shù)。

??到了2023年12月30日首屆業(yè)委會(huì)解散的那一天，票數(shù)上升到了約3500票，接近60%的投票率?！昂竺孢@幾個(gè)點(diǎn)基本上就是靠業(yè)主自發(fā)的跨樓棟、跨區(qū)域聯(lián)系其他業(yè)主投票。業(yè)委會(huì)解散了，每個(gè)業(yè)主都自發(fā)成為義工，在最后的投票期限內(nèi)，力爭(zhēng)達(dá)到票數(shù)。”范鳳霞還記得投票截止的最后一天，她在小區(qū)內(nèi)擺攤拉票，很多路過(guò)的業(yè)主問(wèn)她“票數(shù)夠了沒(méi)？還差多少？面積還差多少？”當(dāng)時(shí)她回復(fù)票數(shù)夠了，但面積還不夠，這些業(yè)主都主動(dòng)問(wèn)自己那棟樓還有誰(shuí)沒(méi)投，他們回去做工作?！白詈笫窃诮刂谷掌诘?0個(gè)小時(shí)前，才達(dá)到法定的67%投票率?！?/p>

??最終，此次業(yè)主大會(huì)的整體投票率達(dá)到了69%，比上一次多了17個(gè)百分點(diǎn)，部分樓棟投票率甚至達(dá)到了100%。討論的6個(gè)議題，除了600多萬(wàn)元的盈余分配以及《議事規(guī)則》修改版中關(guān)于選聘物業(yè)方案的議題，其他4個(gè)均獲通過(guò)。

??第二屆業(yè)委會(huì)的挑戰(zhàn)

??相較上一次采訪，卸任后的范鳳霞神態(tài)明顯輕松許多?！八闶潜容^圓滿了，我們?nèi)蝺?nèi)的工作計(jì)劃基本完成了，1000萬(wàn)元改造資金涉及的改造項(xiàng)目基本都落地了。”

??不到一年時(shí)間組織兩次業(yè)主大會(huì)，業(yè)委會(huì)從解散到復(fù)活，身處其中的她感觸良多?！皹I(yè)主大會(huì)怎樣才能開(kāi)成功？業(yè)委會(huì)怎么才能換屆成功？”在她看來(lái)，業(yè)委會(huì)最根本的職能和使命是為業(yè)主服務(wù)，做了實(shí)事的業(yè)委會(huì)自然會(huì)得到業(yè)主擁護(hù)，這是此次珠江帝景苑業(yè)委會(huì)換屆成功的根本原因?！熬褪悄闫綍r(shí)做了什么事，到最后關(guān)頭是會(huì)顯出威力的?！? 有業(yè)委會(huì)的這幾年，小區(qū)的變化業(yè)主都看在眼里，改造項(xiàng)目落地，還有錢(qián)結(jié)余，都是以前不敢想的事情。

??短板也是有的，沒(méi)有讓更多業(yè)主了解業(yè)委會(huì)的工作成果是首次換屆失敗的原因之一。“有不少業(yè)主建議我們要?jiǎng)?chuàng)新宣傳方式，采用更多樣化的宣傳渠道，讓業(yè)主能夠有機(jī)會(huì)至少接觸到其中一種，這樣他們才知道業(yè)委會(huì)都為業(yè)主做了什么工作，才有主動(dòng)性和積極性參與相關(guān)議題的表決?！边@是給其他小區(qū)業(yè)委會(huì)的建議，“不要不好意思拉票和宣傳，還是要把宣傳工作做到位?！?/p>

??當(dāng)然，這次業(yè)主大會(huì)的成功，不意味著小區(qū)遺留的所有問(wèn)題都得到了解決。此前一直宣稱要獨(dú)立成立業(yè)委會(huì)，與其他組團(tuán)進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域分割的紫龍府，這次沒(méi)有業(yè)主代表參加業(yè)委會(huì)委員選舉，整個(gè)組團(tuán)的投票率依然不足10%。據(jù)悉，在首屆業(yè)委會(huì)解散的當(dāng)天，紫龍府的部分業(yè)主向廣州的住建部門(mén)提交了分區(qū)管理的申請(qǐng)，目前尚未得到明確回復(fù)。

??據(jù)了解，申請(qǐng)小區(qū)的區(qū)域分割有幾個(gè)步驟，包括業(yè)主申請(qǐng)、提交分區(qū)管理方案，住建部門(mén)審批后提交業(yè)主大會(huì)投票表決。而此次業(yè)主大會(huì)，業(yè)委會(huì)也想設(shè)置關(guān)于區(qū)域分割的議題，但因紫龍府的業(yè)主還沒(méi)有走前面的法律程序而無(wú)法成行。

??如何更好地在紫龍府組團(tuán)開(kāi)展工作，加強(qiáng)與業(yè)主的交流，便成為了第二屆業(yè)委會(huì)成員的挑戰(zhàn)。

??關(guān)于紫龍府組團(tuán)對(duì)本次業(yè)主大會(huì)及小區(qū)管理的看法和建議，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系了一位紫龍府的業(yè)主，但截至發(fā)稿未獲回復(fù)。由于時(shí)間原因，記者未能與更多該組團(tuán)的業(yè)主取得聯(lián)系。