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消失的“1804”:女律師海南購房維權(quán)7年未了

監(jiān)督眼陳標(biāo)志 2024-01-30 09:22:21 來源:中房報(bào)

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??從購房到與開發(fā)商交涉,到政府投訴,再到彼此對(duì)簿公堂,北京女律師楊婷婷在海南購房維權(quán)達(dá)7年之久。目前仍然沒有拿回購房款。

??2017年2月,楊婷婷被街頭散發(fā)房地產(chǎn)小廣告的中介人士,帶至海南省陵水縣土福灣的清鳳海棠長(zhǎng)灘項(xiàng)目看房,并當(dāng)場(chǎng)認(rèn)購了“一期8棟1804號(hào)”房源。之后,楊婷婷交了136萬余元認(rèn)購金。

??但楊婷婷左等右等,并未等來房屋合同網(wǎng)簽備案,而是驚訝發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目根本沒有“1804”房。

??2023年1月,楊婷婷無奈之下將中介公司、開發(fā)商訴上法院,要求解除認(rèn)購協(xié)議、退還136萬余元認(rèn)購金以及承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

??2023年5月,陵水縣人民法院作出一審判決,楊婷婷前兩項(xiàng)訴求得到了法院的支持,但其要求承擔(dān)違約金的訴求被駁回。楊婷婷對(duì)此不服,已提起上訴,目前二審尚未開庭。

??那么,楊婷婷購買的“1804”房究竟是怎么沒了呢?中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者就此采訪了購房人及開發(fā)商,揭開消失的房源之謎。

??購房

??“你們報(bào)道羅皓姜在陵水海棠長(zhǎng)灘別院買房的事,都是四川清鳳集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目。”1月9日,北京執(zhí)業(yè)律師楊婷婷在看了《上海商人海南陵水退房糾紛調(diào)查:隱秘的購房資格》一文后,撥打本報(bào)熱線述說自己的購房遭遇。

??“7年了,開發(fā)商至今沒有將購房款退還給我。”楊婷婷告訴記者,她在海南陵水縣清鳳海棠長(zhǎng)灘項(xiàng)目購房,純屬偶然。

??據(jù)楊婷婷講述,2017年2月7日,她在三亞過完年后,準(zhǔn)備去街上購買一些特產(chǎn)帶回北京。

??“我在三亞解放路買海南特產(chǎn),路邊散發(fā)廣告?zhèn)鲉蔚娜藛栁遥灰I三亞海棠灣清鳳海棠長(zhǎng)灘項(xiàng)目(實(shí)際在陵水縣英州鎮(zhèn)土福灣——記者注)的房子。”楊婷婷告訴記者,當(dāng)時(shí)自己也不急著回北京,就鬼使神差地跟著房產(chǎn)中介去了項(xiàng)目看房。

??看房當(dāng)天,楊婷婷交了10萬元定金,并與房歌(海南)信息科技服務(wù)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱“房歌公司”)簽訂了一份《清鳳海棠長(zhǎng)灘認(rèn)購協(xié)議》。

??該協(xié)議約定,楊婷婷購買房歌公司代理的清鳳海棠長(zhǎng)灘項(xiàng)目一期8棟1804房,建筑面積95.13平方米,房屋單價(jià)54559元/平方米,總金額519萬余元。協(xié)議還約定,如果房歌公司將該房再次出售給第三人,房歌公司將承擔(dān)雙倍返還的違約責(zé)任。

??由于楊婷婷采用一次性付款方式,享受相應(yīng)折扣后房屋總價(jià)為420萬余元。楊婷婷一共支付了136萬余元,即超過了協(xié)議約定的30%首付款。

??“我?guī)缀趺總€(gè)月都要催促那個(gè)賣給我房的銷售人員,問什么時(shí)候可以網(wǎng)簽。”楊婷婷告訴記者,“當(dāng)初銷售人員說大概2017年3月底,最遲于5月底就可以網(wǎng)簽,但后來再問,對(duì)方一直說‘快了’。”

??2018年4月,海南實(shí)行“全域限購”。此時(shí),楊婷婷開始著急了:“如果房屋沒有網(wǎng)簽備案,我是不是在海南就沒有了購房資格?”

??“我再催促銷售時(shí),她說她已經(jīng)辭職了,并最終告訴我,清鳳海棠長(zhǎng)灘項(xiàng)目根本就沒有‘1804’房源。”楊婷婷告訴記者,后來她才了解到,該項(xiàng)目所有建筑最高只有15層,壓根兒就沒有18層的房源。

??訴訟

??得知該情況后,楊婷婷覺得難以理解:認(rèn)購協(xié)議都簽了18層頂層的房源,現(xiàn)在居然沒有了“1804”房?

??“除了與那個(gè)銷售聯(lián)系,我并不認(rèn)識(shí)開發(fā)商其他負(fù)責(zé)人,我只能通過當(dāng)?shù)?2345熱線聯(lián)系到他們。”從2018年5月底開始,楊婷婷給清鳳集團(tuán)及其董事長(zhǎng)黃清平、房歌公司等發(fā)律師函,認(rèn)為認(rèn)購協(xié)議所涉及房產(chǎn)是虛假房產(chǎn),開發(fā)商涉嫌嚴(yán)重的違法違規(guī)售房。

??“當(dāng)時(shí)雙方也進(jìn)行了溝通協(xié)商,房歌公司說同意退還購房款,可就是不明確哪天能給錢。”楊婷婷告訴記者,她認(rèn)為開發(fā)商構(gòu)成了欺詐,主張要求開發(fā)商和房歌公司共同承擔(dān)退還購房款及承擔(dān)相應(yīng)的違約賠償責(zé)任,但他們7年來并未退還一分錢。

??2023年1月,在與開發(fā)商和房歌公司多次交涉,且不停地向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門投訴未果的情況下,楊婷婷將房歌公司、項(xiàng)目開發(fā)公司陵水陽光實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“陽光實(shí)業(yè)公司”)訴至陵水縣人民法院。

??楊婷婷的訴求包括:解除雙方簽訂的《清鳳海棠長(zhǎng)灘認(rèn)購協(xié)議》,退還136萬余元認(rèn)購金,以及承擔(dān)雙倍返還認(rèn)購金136萬余元的違約責(zé)任。

??2023年4月13日,陵水縣人民法院公開開庭審理此案。

??法院審理認(rèn)為,本案系因原、被告之間簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議無法履行產(chǎn)生的糾紛,屬于商品房預(yù)約合同糾紛。而雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題之一,便是“案涉合同能否解除,如解除法律后果如何處理問題”。

??那么,“1804”房去了哪里?

??一審中,楊婷婷訴稱,清鳳海棠長(zhǎng)灘項(xiàng)目根本沒有“8棟1804號(hào)”房屋,海南省早在2016年12月8日就出臺(tái)了“限高政策”[即瓊發(fā)(2016)23號(hào)文件],而開發(fā)商是2017年5月25日才取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,其設(shè)計(jì)圖紙也只有15層。

   ?她認(rèn)為,兩被告銷售不存在房屋,其行為構(gòu)成了欺詐,并非法使用購房人巨額資金超過6年之久。

??房歌公司稱,該公司向客戶推介時(shí),“1804”房源信息是由陽光實(shí)業(yè)公司提供的,其不存在虛假承諾的情形。

??關(guān)于“1804”房是否存在的問題,陽光實(shí)業(yè)公司表示,2016年8月,該公司向陵水縣發(fā)改委報(bào)備審批之時(shí),明確表示案涉小區(qū)修建18層;同年8月16日,陵水縣發(fā)改委批復(fù)同意該公司的修建方案。

??陽光實(shí)業(yè)公司還稱,楊婷婷于2017年2月7日在該項(xiàng)目購房,但海南省政府于2017年2月19日發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)和建筑風(fēng)貌管理的通知》[瓊府(2017)15號(hào)]。根據(jù)該通知,案涉小區(qū)建筑高度不得高于45米,所以只得更改為5棟15層。

??陽光實(shí)業(yè)公司認(rèn)為,其并不存在所謂欺詐情形,是應(yīng)政府規(guī)劃調(diào)整,導(dǎo)致案涉小區(qū)無法修建高樓。

??另據(jù)記者了解到,清鳳集團(tuán)官網(wǎng)顯示,房歌公司系其“戰(zhàn)略板塊”企業(yè)之一。

??2023年5月29日,陵水縣人民法院對(duì)此作出的一審判決:支持了楊婷婷的前兩項(xiàng)訴求,即確認(rèn)楊婷婷與房歌公司簽訂的《清鳳海棠長(zhǎng)灘認(rèn)購協(xié)議》解除,陽光實(shí)業(yè)公司返還楊婷婷136余萬元認(rèn)購金。楊婷婷其他訴求被法院駁回。

??楊婷婷對(duì)此不服,以一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤、適用法律錯(cuò)誤且程序違法為由,向海南省第一中級(jí)人民法院提起上訴。目前二審尚未開庭。

??反思

??最近,記者就此分別采訪了購房人楊婷婷及開發(fā)商陽光實(shí)業(yè)公司法務(wù)鳳先生,他們對(duì)此均有各自的說法。

??楊婷婷稱,一審法院認(rèn)定“因海南省政府出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)和建筑風(fēng)貌管理的通知》[瓊府(2017)15號(hào)],導(dǎo)致開發(fā)商無法將房屋建設(shè)至18層”,這是事實(shí)上的認(rèn)定錯(cuò)誤。

??她表示,事實(shí)上,早在2016年12月8日,海南省委、省政府就出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理工作的實(shí)施意見》[瓊發(fā)(2016)23號(hào)]的“限高政策”,對(duì)案涉小區(qū)項(xiàng)目建筑高度就有明確的規(guī)定,也就是說建筑高度不能超過45米,即不能超過15層。[瓊府(2017)15號(hào)]文是對(duì)[瓊發(fā)(2016)23號(hào)]文的貫徹落實(shí),并不是出臺(tái)了新的“限高政策”。

??楊婷婷告訴記者,也就是說,她在2017年2月7日購房之前,開發(fā)商知道或應(yīng)當(dāng)知道其無法將房屋建設(shè)至18層。

??“在這種情況下,開發(fā)商依然將并不存在的18層房源賣給我,屬于嚴(yán)重的欺騙行為。”楊婷婷說,一審法院依據(jù)后面的[瓊府(2017)15號(hào)]斷案,屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。

??楊婷婷還表示,其在購房時(shí),清鳳海棠長(zhǎng)灘項(xiàng)目尚未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,因此房歌公司及開發(fā)商陽光實(shí)業(yè)公司預(yù)售房屋,屬于違法違規(guī)行為。

??另外,她認(rèn)為,陵水縣發(fā)改委不是批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)的法定機(jī)構(gòu),“陵發(fā)改審批備〔2016〕24號(hào)”《海南省企業(yè)固定投資資產(chǎn)項(xiàng)目備案通知書》只是項(xiàng)目備案而已,開發(fā)商申報(bào)材料的真實(shí)性由開發(fā)商負(fù)責(zé),不是批準(zhǔn)開發(fā)商能建多少層樓的法律依據(jù),它不等同自然資源和規(guī)劃、住建等部門批準(zhǔn)開發(fā)商合法建設(shè)及銷售房屋的法律依據(jù)。

??對(duì)于此,陽光實(shí)業(yè)公司法務(wù)鳳先生向記者表示,他們確實(shí)不清楚有這么一個(gè)情況(楊婷婷所說2016年12月出臺(tái)的“限高政策”),楊婷婷在法庭上也沒有將相應(yīng)的證據(jù)材料進(jìn)行提交。

??鳳先生堅(jiān)持其觀點(diǎn),稱在楊婷婷與房歌公司簽認(rèn)購協(xié)議之前,他們向陵水縣發(fā)改委報(bào)批了案涉小區(qū)的規(guī)劃方案,當(dāng)時(shí)是通過批復(fù)的,小區(qū)可以修建18層;項(xiàng)目最后修建不了18層而調(diào)整為15層,是由于政策等“不可抗力”造成的。

??“(層高)調(diào)整以后,其實(shí)我們也聯(lián)系了客戶,提出置換(房源),或者是退款。”鳳先生表示,但楊婷婷提出的條件他們沒法接受,“從我們來看,這個(gè)政策調(diào)規(guī)屬于一個(gè)‘不可抗力’;開發(fā)商也提出一個(gè)合理的解決方案,楊女士即便要退款,也要過來辦理相關(guān)手續(xù),比如提供退款賬戶等。”

??鳳先生還向記者介紹,清鳳海棠長(zhǎng)灘項(xiàng)目的開發(fā)商為陽光實(shí)業(yè)公司,并非四川清鳳集團(tuán),清鳳集團(tuán)只是項(xiàng)目的墊資代建方,即清鳳集團(tuán)旗下的建筑企業(yè)墊資代建。

??至于清鳳集團(tuán)在其官網(wǎng)“地產(chǎn)開發(fā)”中有“海棠長(zhǎng)灘”,鳳先生解釋稱,清鳳集團(tuán)在旁邊也有其合作的樓盤,想一起做成一個(gè)企業(yè)集群品牌效益。

??但對(duì)于鳳先生的說法,楊婷婷并不認(rèn)同。她告訴記者,真實(shí)情況是,開發(fā)商及房歌公司并沒有主動(dòng)將“不能建18層”的情況告知她,是其三番五次催促銷售辦理網(wǎng)簽,但一直沒有得到落實(shí),后來銷售人員見事情實(shí)在瞞不住了,才將真實(shí)情況告訴她,而且那時(shí)那名銷售人員已經(jīng)離職。

??“如果他們真的通知我了,那就拿出相應(yīng)的證據(jù)出來。”楊婷婷稱,在一審期間,她也提供了最早的“限高政策”、開發(fā)商后來才取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等證據(jù),但不知道什么原因并未引起重視。

??鳳先生向記者表示,一審后,他們也表示愿意與楊女士一方溝通協(xié)調(diào),且在法院的主持下進(jìn)行了調(diào)解;但楊婷婷表示,他們說得挺好聽,可就是不給錢,“如果有誠(chéng)意,是不是先把我的購房款本金先退還給我?都7年了,究竟誰在說謊?”

??去年12月29日,記者在陵水縣住房保障管理中心采訪海棠長(zhǎng)灘別院項(xiàng)目購房人羅皓姜一事時(shí),一名許姓負(fù)責(zé)人的辦公桌上堆放著一摞12345熱線轉(zhuǎn)來的投訴件。該負(fù)責(zé)人當(dāng)著記者的面,將該摞投訴件的正面反扣過來,并用其他紙張遮住。

??陵水縣是海南省房地產(chǎn)開發(fā)大縣,該縣經(jīng)濟(jì)曾一度高度依賴房地產(chǎn)。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2023年1~12月份,陵水縣房地產(chǎn)開發(fā)投資額超75億元,僅次于海口、三亞;房地產(chǎn)銷售面積為53.44萬平方米,在全省排名第四;房屋銷售額約149億元,也僅次于海口、三亞,系全省房屋銷售額“過百億元”的3個(gè)市縣之一。

??房地產(chǎn)開發(fā)的背后,為何是一起接一起的涉房糾紛投訴呢?該情況應(yīng)引起有關(guān)方面的高度警惕和重視。(本文楊婷婷、羅皓姜均為化名)

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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