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??曾躋身廣州“十大豪宅”行列的愛(ài)群薈景灣，近日再次流拍。這已經(jīng)是第三次流拍了。

??今年7月，愛(ài)群薈景灣50多套房源首次出現(xiàn)在京東法拍平臺(tái)，迅速引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。這些房源均為廣州市景興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司破產(chǎn)資產(chǎn)包中的核心資產(chǎn)，但是首輪拍賣(mài)最終未能吸引任何人出價(jià)，只得宣告流拍。

??9月中旬，再次啟動(dòng)第二輪拍賣(mài)，最終，仍未能擺脫流拍的命運(yùn)。

??進(jìn)入12月，這批房源再次第三度掛拍，公寓單位的起拍價(jià)已降至約3萬(wàn)元/平方米，住宅單位的起拍價(jià)為4.2萬(wàn)元/平方米。盡管價(jià)格大幅下調(diào)，可是目前已有超過(guò)一半的房源再次流拍，剩余房源將擇時(shí)再拍賣(mài)。

??隱藏成本過(guò)高

??近兩年，廣州大平層豪宅遍地開(kāi)花，但早在2011年，愛(ài)群薈景灣便以全盤(pán)超過(guò)300平方米的產(chǎn)品亮相，此外更有720平方米大平層和1200平方米的頂層復(fù)式單位。項(xiàng)目?jī)?nèi)還配備了高端會(huì)所、健身房、泳池等一流休閑設(shè)施。

??憑借這些設(shè)計(jì)和設(shè)施，樓盤(pán)的廣告語(yǔ)非常響亮——“獻(xiàn)給100位影響GDP的人”。當(dāng)時(shí)，住宅產(chǎn)品的售價(jià)大約6.5萬(wàn)~7萬(wàn)元/平方米，復(fù)式單位總價(jià)高達(dá)2億元。反觀如今的法拍價(jià)格，較當(dāng)初開(kāi)盤(pán)價(jià)已打了6折。

??作為曾經(jīng)的廣州“十大豪宅”，愛(ài)群薈景灣為何屢屢折價(jià)，卻依然未能獲得市場(chǎng)的青睞？

??從事法拍房的業(yè)內(nèi)人士分析，盡管愛(ài)群薈景灣這批房源產(chǎn)權(quán)清晰，但流拍的原因在于稅費(fèi)過(guò)高。這些房源屬于公司物業(yè)，相比于個(gè)人名下的法拍房，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)通常更重。例如，土地增值稅的征收比例較高，此外還涉及契稅、印花稅、增值稅、城建稅及教育附加稅等一系列費(fèi)用，全部由買(mǎi)家承擔(dān)。

??根據(jù)京東法拍平臺(tái)提供的稅費(fèi)測(cè)算表，愛(ài)群薈景灣一套341平方米的住宅，起拍價(jià)1500多萬(wàn)元，稅費(fèi)總額超過(guò)500萬(wàn)元，按照總成本計(jì)算，單價(jià)約5.9萬(wàn)元/平方米。

??“如果將稅費(fèi)算在內(nèi)，這些房源與市場(chǎng)上的二手房相比，優(yōu)勢(shì)并不明顯。”該業(yè)內(nèi)人士表示，部分房產(chǎn)還存在欠繳管理費(fèi)和水電費(fèi)的情況。由于這些房源為豪宅，面積較大，管理費(fèi)相對(duì)較高。而且，法拍房可能已經(jīng)多年未得到妥善管理，房屋內(nèi)部可能存在損壞、裝修老化等問(wèn)題，買(mǎi)家接盤(pán)后，可能需要投入大量資金進(jìn)行修繕和裝修。

??一位中介機(jī)構(gòu)資深經(jīng)紀(jì)人透露，愛(ài)群薈景灣的帶看量一直較低，成交量也寥寥無(wú)幾。該項(xiàng)目的戶(hù)型以大面積為主，總價(jià)高昂，主要吸引的客戶(hù)群體是廣州一德路海味市場(chǎng)、萬(wàn)菱精品批發(fā)市場(chǎng)和十三行服裝批發(fā)市場(chǎng)的老板，需求小眾，成交也受限。

??跑輸大市

??根據(jù)貝殼APP數(shù)據(jù)顯示，愛(ài)群匯景灣目前在售5套房源，掛牌價(jià)5.3萬(wàn)~7.6萬(wàn)元/平方米。但是，項(xiàng)目已超過(guò)一年未見(jiàn)成交，最后一宗成交發(fā)生在2023年8月，一套341平方米的房源成交價(jià)為2000萬(wàn)元，折合單價(jià)約5.85萬(wàn)元/平方米，已跌破2011年首開(kāi)時(shí)的價(jià)格。

??與之形成鮮明對(duì)比的是，珠江新城的豪宅市場(chǎng)在過(guò)去十多年中卻經(jīng)歷了價(jià)格的飛躍。例如，標(biāo)桿項(xiàng)目凱旋新世界的廣粵尊府組團(tuán)，2011年時(shí)售價(jià)不足6萬(wàn)元/平方米，經(jīng)過(guò)13年的市場(chǎng)沉淀，目前其二手房成交價(jià)已突破20萬(wàn)元/平方米，漲幅超過(guò)三倍。

??上述中介經(jīng)紀(jì)人分析，愛(ài)群匯景灣位于越秀區(qū)沿江西路與長(zhǎng)堤大馬路交會(huì)處，盡管擁有一線江景，但由于位于歷史悠久的老城區(qū)，周邊城市面貌變化有限。與此同時(shí)，廣州城市的發(fā)展逐漸向東遷移，珠江新城CBD已經(jīng)成為豪宅的集中地，琶洲、金融城等新興CBD也在不斷崛起，昔日的老城區(qū)豪宅逐步失去吸引力。因此，愛(ài)群匯景灣的客群主要仍以地緣客戶(hù)為主，市場(chǎng)拓展空間受限，未能吸引更多外區(qū)高端購(gòu)房需求。

??不過(guò)，市場(chǎng)上并沒(méi)有賣(mài)不出去的房子，只有賣(mài)不出去的價(jià)格。

??“已有部分房源經(jīng)歷了三輪流拍，如果第四輪拍賣(mài)繼續(xù)流拍，價(jià)格已經(jīng)接近甚至低于市場(chǎng)估值，屆時(shí)成交的可能性將增加。”從事法拍房的業(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充道。

??豪宅法拍市場(chǎng)有所回暖

??隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，深圳、上海等城市的豪宅法拍市場(chǎng)逐漸回暖。11月，深圳福田香蜜湖水榭花都一處臨湖別墅以約2922萬(wàn)元起拍，吸引了13人報(bào)名，經(jīng)過(guò)250輪激烈競(jìng)價(jià)，最終以6954萬(wàn)元成交，折合單價(jià)約27萬(wàn)元/平方米。

??除此之外，11月全國(guó)成交總價(jià)最高的標(biāo)的是上海徐匯區(qū)長(zhǎng)樂(lè)路661號(hào)全幢不動(dòng)產(chǎn)，該標(biāo)的物建筑面積527.4平方米，評(píng)估價(jià)1.5億元，經(jīng)過(guò)41輪競(jìng)價(jià)，最終以1.27億元成交，成交價(jià)約24.1萬(wàn)元/平方米。

??業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，豪宅法拍市場(chǎng)活躍的原因在于法拍房交易的透明度提升，且價(jià)格相對(duì)具有吸引力。同時(shí)，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的稀缺性吸引了部分有改善需求的購(gòu)房者。隨著普通住宅與非普通住宅劃分的取消，核心區(qū)的大型戶(hù)型愈發(fā)受到買(mǎi)家青睞，進(jìn)一步推動(dòng)了市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。

??根據(jù)中指法拍數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)，截至11月底，2024年全國(guó)法拍住宅掛拍數(shù)量為28.9萬(wàn)套，同比下降7.2%。累計(jì)成交約10.4萬(wàn)套，總成交金額1471.9億元，成交量較2023年增長(zhǎng)6.1%，但成交金額較去年同期減少31.6億元。

??但是，廣州愛(ài)群薈景灣還沒(méi)有出現(xiàn)在回暖的行列。