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??2023年，隨著宏觀調控力度的加大，全年經濟維持復蘇態勢。

??房地產行業方面，2023年行業規模繼續下滑，全年商品房銷售面積、金額為11.17億平方米、11.66萬億元，分別較2022年下降8.5%和6.5%。在一系列優化調整政策的作用下，投資、銷售等指標降幅收窄，房地產竣工面積增加較快。

??展望未來，我們認為2024年商品房銷售將繼續保持震蕩修復的格局，預計全年面積、金額下降5%左右，同時保交樓是市場核心點和聚焦點。

??2023年，隨著宏觀調控力度的加大，全年經濟維持復蘇態勢。從經濟增長看，2023年中國GDP超過126萬億元，按不變價格計算，比上年增長5.2%，增速比2022年加快2.2個百分點。

??從早前公布的12月金融數據來看，基本延續了11月的特點，即社融同比多增，12月同比多增6169億元，結構上下半年更多依賴政府債；貸款同比少增，12月新增人民幣貸款1.17萬億元，同比少增2401億元，尤其是企業部門融資依舊偏弱、居民中長期貸款不見好轉；貨幣擴張速度持續放緩，M2增速自2月以來持續下滑，M1增速1.3%、較上月持平于歷史低位。

??但綜合來看，2023年新增貸款同比多增1.31萬億元，2023年社會融資規模增量累計比上年同期多3.41萬億元，M2同比增長9.7%，多指標也反映出全年流動性合理充裕，信貸保持較快增長勢頭，金融對實體經濟支持有力，整體經濟繼續呈現穩步復蘇的節奏。

??2023年行業規模繼續下滑，全年商品房銷售面積、金額為11.17億平方米、11.66萬億元，分別較2022年下降8.5%和6.5%，降幅分別較2022年大幅收窄15.8和20.2個百分點。其中商品房銷售面積回到2014年，商品房銷售金額則略高于2016年。若與2021年行業頂峰相比，面積、金額分別下降35%和34%，行業繼續出清、延續筑底行情。

??季度走勢來看，2023年行業銷售表現為“前高中低后穩”格局。

??一季度銷售迎來“小陽春”，在后疫情時期需求集中釋放下快速沖高。1-3月商品房銷售額30545億元，同比增長4.1%，累計增速自2022年以來首次轉正。其中，3月商品房銷售面積、金額分別達到14813萬平方米、15096億元，絕對量位于近一年第三高點和次高。面積同比降幅大幅收窄，金額同比也時隔20個月轉正，達6.3%。

??二季度在供應收縮、需求退潮下銷售回暖、市場復蘇動能快速衰退。1-6月，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，降幅較1-5月擴大4.4個百分點，累計增速連續兩個月加速下滑，增速回歸至年初市場剛啟動水平。商品房銷售額63092億元，僅增長1.1%，增幅較1-5月大幅收窄7.3個百分點。而單月數據則更能反映市場熱度、復蘇動能快速下滑的趨勢。其中，從環比來看，4月份銷售金額、面積環比3月幾乎腰斬，市場熱度急轉直下。從同比來看，6月商品房銷售面積、金額同比分別下降18.2%和19.3%，且絕對量是2015年以來同期最低。面積同比在5月轉負后加速下滑。而金額同比在年初轉正之后再度跌入負區間，6月同比增速較5月下滑26.1個百分點。

??三四季度中央至地方出臺一系列利好政策，且隨著供應加碼，銷售金額、面積在低位迎來邊際改善。一方面體現在自下半年以來面積、金額累計降幅雖在擴大，但降速逐月收窄；另一方面，面積、金額同比增速降幅在收窄。

??由此可見，當前房地產市場仍處在底部修復、邊際改善企穩的階段，市場信心和購房預期的修復正在持續進行。我們認為房地產的優化政策持續釋放后是有一定積極效應，這一點從商品房銷售金額、面積單月同比降幅企穩、收窄也可見一斑。但政策發揮依然需要過程，房地產市場正處于轉型期的調整中，延續脈沖式、波動式的修復是主旋律。

??在行業整體處在低迷和調整的過程中，2023年竣工指標的表現可謂相當亮眼。

??2023年，房地產開發企業房屋施工面積838364萬平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面積589884萬平方米，下降7.7%。房屋新開工面積95376萬平方米，下降20.4%。其中，住宅新開工面積69286萬平方米，下降20.9%。房屋竣工面積99831萬平方米，增長17.0%。其中，住宅竣工面積72433萬平方米，增長17.2%。

??其中，由于疫情、銷售疲弱以及房企“爆雷”等諸多因素影響，過去兩年新開工面積呈現斷崖式下跌，2023年商品房新開工面積降幅較2022年收窄近19個百分點，較2019年高峰下降近六成。

??在“保交樓”政策帶動下，各地加強對房地產重點項目調度，2023年竣工面積高出過去十年均值1.5%，且由于2022年基數較低，增速也是創下近十年新高。

??月度增速來看，“竣工強、開工弱”的格局顯著，竣工整體呈現前高后低、沖高回落走勢，而新開工面積增速始終保持在低位運行，但年末持續改善。

??1-12月新開工面積累計增速較1-11月收窄0.8個百分點，累計降幅連續四個月收窄。12月新開工面積7920萬平方米，同比下跌10.3%，跌幅僅超過1-2月和11月，較二季度顯著收窄，而絕對量則和前十一月均值相持平。

??總的來說，銷售的弱復蘇、市場根基不穩、購房信心低位、企業資金緊缺等種種原因導致新開工長期處于低位運行。但在政策扶持下，新開工已有見底企穩的信號，企業開工意愿較年初有一定改善。

??在新開工持續低迷、房企拿地謹慎聚焦之下，2023年房地產開發投資持續承壓。全年房地產開發投資額110913億元，比上年下降9.6%，若與高點2021年相比，下降22%。從絕對量來看，開發投資規模已經連續兩年高位下滑，回到2018年水平。

??細分至月度，房地產開發投資累計增速已經連續21個月維持在負區間，降幅在年初大幅收窄之后，隨即下降10個月，年內投資壓力不減。但下半年以來，開發投資持續下跌得到一定緩解。

??開發投資壓力來自于新開工及土地購置指標的走弱。2023年房地產開發企業房屋新開工面積下降20.4%。而根據CRIC監測的全國300城土地成交來看，2023年土地成交面積和金額同比下降超過兩成。

??我們對后市給出如下預判：

??第一，2024年商品房銷售保持震蕩修復的格局，預計全年面積、金額下降5%左右。我們認為房地產利好政策持續釋放后是有一定積極效應，這一點從商品房銷售金額、面積單月同比降幅企穩、收窄也可見一斑。但政策發揮依然需要過程，房地產市場正處于轉型期的調整中，在人口老齡化、城鎮化速度放緩、居民收入預期尚未恢復之下，行業仍將在底部運行一段時間。另，城市間分化將是行業底部企穩的主旋律，核心城市抗風險性、城市韌性仍看高一線。

??第二，保交樓是市場核心點和聚焦點，支撐2024年竣工面積增速維持10-15%區間。無論從近期中央化風險的表態，亦或是地方政策舉措來看，保交樓都將是行業未來出清過程中的核心問題，住房問題一方面是金融問題，另一方面也是民生問題，因此竣工短期仍有保障和支撐。

??第三，房企資金面實質改善尚需時日，2023年土地成交再降20%且較2020年銳減6成，“無錢無地”的局面使2024年新開工增速預計仍將維持在-15%左右。短期新開工意愿大幅提升難度較大，資金壓力仍是懸頂之劍，多數房企銷售回款重心在“保交樓”。另外，拿地大幅下滑之下企業新開工規模也將受到負面影響，僅靠央國企開工并不能扭轉開工弱格局。

??第四，土地、新開工等先行指標底部震蕩影響開發投資繼續小幅下滑，預計2024年跌幅維持5-8%之間。值得注意的是，但是隨著保障性住房落地以及城中村改造的加速，房地產投資額仍將有一定支撐，或將逐步回歸正常合理水平。