市場克而瑞養(yǎng)老 2024-02-19 09:27:02 來源：丁祖昱評樓市
??康養(yǎng)行業(yè)正進入提質增效新階段。
??過去一年，養(yǎng)老行業(yè)增速放緩，市場化床位增速加快，各路資本搶灘“銀發(fā)市場”。
??從目前整個行業(yè)發(fā)展趨勢來看，未來養(yǎng)老產業(yè)呈現(xiàn)“規(guī)模走高、變檔提速、分化加劇”三大特征。2024年養(yǎng)老產業(yè)規(guī)模將突破10萬億元，養(yǎng)老床位將迎來集中釋放周期，未來三年年均將實現(xiàn)三倍增長。
??行業(yè)增速放緩，市場化床位強勢增長。
??三年疫情影響，行業(yè)養(yǎng)老床位增長嚴重受沖擊，機構倒閉現(xiàn)象明顯，2021年養(yǎng)老床位負增長10.3萬張，2022年養(yǎng)老行業(yè)僅新增8.8萬張養(yǎng)老床位，增速僅為1.08%，遠低于預期。
??同時，2022年市場化康養(yǎng)床位增量高達3.8萬張，同步增長17%，2023年增量6.9萬張，同比增長82%，增速進一步加快。
??區(qū)域市場有效需求倒逼養(yǎng)老供給分化。從區(qū)域市場看，2022年市場供給分化明顯。其中，成渝、長江中游區(qū)域養(yǎng)老床位高增長，而京津冀、長三角、粵港澳、海南區(qū)域呈現(xiàn)低增長或負增長。其主要原因為需求倒逼供給分化，部分區(qū)域正加速補短板、擴供給，同時部分區(qū)域正加速出清或轉型低檔次機構，從“增量”轉向“提質”。
??養(yǎng)老床位利用率持續(xù)走低。行業(yè)養(yǎng)老床位入住率迎來十年新低，下滑至2022年43.22%。而看經(jīng)濟較發(fā)達的京滬城市市場化養(yǎng)老床位入住率相對較好，2022年京滬市場化整體養(yǎng)老項目平均入住率為55.25%（CB）、61.97%（CCRC），2023年分別為57.28%、62.85%。
??康養(yǎng)產業(yè)“建圈強鏈”，企業(yè)投資加快。一方面，綜合性“康養(yǎng)平臺組建”創(chuàng)歷史新高，從“單點平臺”延伸至“全產業(yè)鏈”，累計組建數(shù)量超90個；其次康養(yǎng)論壇也迎來高峰期，累計超過140場。與此同時，2022年起企業(yè)康養(yǎng)投資連續(xù)兩年處于高增長，2023年養(yǎng)老企業(yè)注冊量開創(chuàng)歷史新高，達7.1萬家。
??資本市場看好銀發(fā)經(jīng)濟。各路資本“大手筆”搶灘康養(yǎng)市場，2023年已有18家公司累計獲超17.5億元康養(yǎng)融資；從2023年股票市場各相關細分板塊的股價漲幅情況看，養(yǎng)老概念股集體領漲與其他相關領域，漲幅11.64%。
??2024年養(yǎng)老產業(yè)規(guī)模將突破10萬億元?？硕鹧阑趧恿W模型預測：2024-2026年養(yǎng)老產業(yè)規(guī)模將達10.8、12.1、13.5萬億元，其中設施建設與養(yǎng)老照護服務有效產業(yè)規(guī)模達2.09、2.19、2.33萬億元。
??養(yǎng)老床位將迎來集中釋放周期，未來三年年均將實現(xiàn)三倍增長。
??整體床位：2020-2022年養(yǎng)老床增量放緩，2022年養(yǎng)老床位822.3萬張，增長8.8萬張；按照十四五預定900萬張目標，未來三年（2023-2025）年均增量將提升至25.9萬張，實現(xiàn)年均三倍增長。
??市場化床位：2025年市場化養(yǎng)老床位量不及預期，但增速將進一步加快。2023年市場化養(yǎng)老床位為85萬張左右，預測：2024-2026年市場化床位分別可達94萬張、105萬張、120萬張，預估占總床位比重為17%、19%、21%左右。
??養(yǎng)老屬于“微利”+“長周期服務”行業(yè)，“長周期服務”是養(yǎng)老行業(yè)相對于其他行業(yè)的基本屬性。養(yǎng)老行業(yè)利潤率情況可借鑒老齡化成熟的日本：日本勞動省數(shù)據(jù)顯示，日本養(yǎng)老行業(yè)整體平均凈利潤率僅為2.4-2.9%。另外，日本養(yǎng)老上市公司業(yè)務凈利潤率基本在5%以下（美國為-6.6%至5.4%）。
??行業(yè)進入提質增效新階段。一方面是需求推動產業(yè)變革，聚焦“12大養(yǎng)老需求場景”。未來養(yǎng)老產業(yè)將基于養(yǎng)老實際需求，重塑產業(yè)演變方向。如2023年已開啟養(yǎng)老多領域產業(yè)加速變革，涉及AI護理機器人、交通出行、職業(yè)教育、老年旅游、老年用品、養(yǎng)老家政、老年助餐等。另一方面，多個康養(yǎng)細分領域，即將邁入提質增效新階段。
??康養(yǎng)企業(yè)七大發(fā)展機遇。
??公建民營。公建民營已成為行業(yè)熱點，更成為各路養(yǎng)老企業(yè)的必爭之地；
??居家養(yǎng)老服務。緊貼99%的居家養(yǎng)老需求，以盤活存量物業(yè)為突破口，精準匹配資源，鏈接供需服務；
??A61養(yǎng)老用地。A61用地正式迎來變革，降地價提門檻，頭部房企拿地優(yōu)勢凸顯；
??“康養(yǎng)+”模式。“康養(yǎng)+”模式將是引領房企未來探索康養(yǎng)市場的新機遇，空間大有可為；
??康養(yǎng)營銷。養(yǎng)老行業(yè)低入住率背景下，康養(yǎng)行業(yè)營銷能力已成為未來發(fā)展新機遇；
??AI+智慧養(yǎng)老，如智慧平臺、智能護理、智能陪伴等；
??細分領域運營服務，如認知癥照護、養(yǎng)老護理、醫(yī)療康復等。
??人口老齡化的必然趨勢為房企入局養(yǎng)老產業(yè)提供了許多機會，未來市場容量仍有待進一步提升。
??作為“微利”+“長周期服務”行業(yè)，行業(yè)進入快速發(fā)展期并同步進入分化期，隨之而來的是競爭加劇和行業(yè)洗牌。在這一背景下，康養(yǎng)企業(yè)應搶抓七大發(fā)展機遇，從而實現(xiàn)真正盈利。
北京調整優(yōu)化通州區(qū)商品住房銷售政策
2024-02-18深化“一區(qū)一策”精準施策，推進城市副中心高質量發(fā)展，更好地實現(xiàn)職住平衡。住建部：推動加大保障房建設和供給，部署第二批項目籌備
2024-02-18各地要抓制度建設，盡快出臺地方實施意見及配套辦法，加快完善“1+N+X”的政策體系。2023第四季度房企信用狀況報告發(fā)布
2024-02-04房企不良信用信息數(shù)量同環(huán)比均增，債務違約情況有所好轉。云南：建立“人房地錢”要素聯(lián)動新機制，構建房地產發(fā)展新模式
2024-02-04著力推動住房和房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。北京：完善租購并舉的住房制度，支持剛性和改善性住房需求
2024-02-02著重解決好新市民、青年人等住房問題，推進配售型保障性住房建設。河南：積極穩(wěn)妥化解房地產風險
2024-02-02分類有序處置中小金融機構風險，建立防范化解地方債務風險長效機制。四川：促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展
2024-02-02發(fā)揮好有效益的投資的支撐作用，做好穩(wěn)外貿穩(wěn)外資等工作。成都：2023年12月國家專項借款項目交付率達到85%
2024-02-02恒大項目交付率達到83%。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
