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??過去一年，物管行業整體處于調整期。

??物管企業在積極謀變的過程中，仍面臨資本市場觸底未反彈、上市物企營收增速持續放緩、物業整體滿意度下行、企業組織優化精簡等多方面的問題。

??未來，物管行業將步入低速增長時代，行業經營模式、企業競爭格局、資本市場估值等或將發生一些新變化。整體來看，未來三年物管行業規模整體平穩，行業重回“微利+現金流”模式。

??未來三年，物管行業規模整體平穩。

??2023-2026年，預估物管行業營收規模或將由38396億元穩步提升至43373億元，未來3年物管行業營收增量約5000億元，年均增速在3%-5%之間。

??其中，基礎服務營收規模凈增長約2565億元，增值服務營收規模凈增長約2412億元。

??基礎服務增量來源新建增量和存量社會化。未來3年，物管行業基礎服務營收增量約2565億元。其中，新建產業園、住宅等業態項目所拉動的基礎服務營收增量約1481億元，占比58%。

??隨著城市服務、公建等業態物業服務社會化率持續提升，基礎服務營收或將增長1085億元，占比42%。

??2020年時物業板塊迎來高光時刻，資本市場給予較高估值，但受地產行業牽連，物業板塊整體估值水平大幅下滑，物企戰略重心轉向有質量的增長，與此同時行業進入“微利”模式。

??典型頭部及第三方物企凈利率在5%-10%之間。聚焦行業內管理能力更優的上市物企，2023年上半年，典型頭部及第三方物企毛利率普遍低于20%，凈利率大都在5%-10%之間，同樣意味著物管行業已進入“微利”模式。

??隨著物業費收繳率下滑、人工成本上升、項目樓齡提高，凈利率或將持續下滑。

??腰部與頭部企業差距明顯。

??首先，聚焦在管面積所反映的規模基數。2023年上半年，頭部物企在管面積均值高達5.1億平方米，腰部物企在管面積均值1.8億平方米，腰部與頭部物企的規模基數差距明顯。

??其次，從儲備面積所反映的儲備轉化能力來看。2023年上半年，頭部物企儲備面積均值多達3.1億平方米，腰部物企儲備面積均值0.7億平方米，說明腰部與頭部物企儲備轉化能力同樣差距明顯。

??最后，基于新增第三方在管面積、剩余并購金額兩方面指標衡量企業拓展能力。2023年上半年，頭部物企新增第三方在管面積均值2681萬平方米，腰部物企新增第三方在管面積均值低至338萬平方米；頭部物企剩余并購金額均值19億元，腰部物企剩余并購金額均值5.9億元，直觀反映腰部與頭部物企投拓能力存在較大差距。

??長尾持續存在。

??物管行業長期存在數量龐大的尾部企業，依據物管行業劃型標準，從業人員1000人以下或營業收入5000萬元以下的為中小微型企業，中小微型物企恰好與非500強物企高度重合。

??聚焦這類尾部企業，不乏以下三方面的典型特征：其一，成本優勢型，即入市較早的小型優質第三方物企。其二，關系型，涉及單位改制物企、村辦物企、中小開發商關聯物企、后勤社會化物企等。其三，專業服務型，包括學校、醫院等專業條線小型物企，以及專項分包業務承接商等。

??頭部、尾部物企競爭格局相對穩定。

??在物管行業，營收規模50億元似乎是一道較難跨越的鴻溝，僅有十余家物企營收規模能夠達到50-100億元的區間范圍，營收規模突破100億元的物企更是極少數。

??與此形成鮮明對比的是，營收規模在2000萬元以下的蚊型物企數量則有十余萬家，在管項目普遍是個位數，僅有1-2個在管項目的物業公司同樣不在少數。

??腰部物企猶存躍升的機會。在深化國資國企改革的政策大環境下，國央企有望通過整合做強做優做大。基于不同整合程度，那些營收規模尚處1-10億元腰部的國央企或將跨入不同的級別，營收規模也將再上新的臺階。

??在深化國資國企改革的政策指揮棒指引下，更多國央企或將加速整合，未來擬整合路徑重點涉及以下兩種形式：其一，整合保障性住房/房改房類物企。其二，央企整合分散在全國各地的城市公司。

??投入有效，把握“有感服務”，緊盯盲點、痛點、癢點。

??對于物企而言，提高滿意度并非是將所有物業服務項大包大攬，而是緊盯物業服務的盲點、痛點和癢點，有針對性地提供解決方案。

??物業公司高標準執行常規服務，盲點區域同樣要保持清潔作業頻率，并達到相應的潔凈標準。針對人身安全、財產安全、房屋問題、鄰里關系這類與業主切身利益相關的痛點問題，建議物業公司緊抓“三個度”，即態度、速度和進度。針對癢點，物業公司發動更多業主參與到社區活動，制造癢點峰值體驗，才能激發業主傳播的熱情，目前效果排名前三的社群主題內容分別是兒童安全、運動主題和興趣集結。

??受地產關聯方持續暴雷、應收賬款難以收回、大額計提減值準備等多方面因素影響，2023年，物管行業筑底盤整，上市物企PE均值約11.3倍。

??預計2024年仍將是盤整年，上市物企平均估值或將在一定區間范圍內窄幅波動。隨著行業不利因素有序出清，2025、2026年上市物企平均估值有望緩慢回升。

??微觀角度看，資本市場利好大于利空。

??首先，85%的物企股價經歷了一輪較大幅度的調整，繼續下調的空間有限，中大型物企均已發生過較為充分的大額計提，頭部物企股價已率先企穩。其次，部分物企經營獨立性有所增強。其三，物企戰略重心從重視規模轉向重視現金流、盈利性，并采取了剔除部分劣質項目、降低關聯方業務比例等措施，物管行業本身所具備的優質現金流屬性受資本青睞。其四，國央企上市或將拉升物業板塊整體估值水平。

??物管行業格局已趨于穩定，未來在深化國資國企改革的政策大環境下，行業營收規模將再上新的臺階，估值也將筑底盤整，緩慢回升。對物業管理行業來說，通過有效投入滿足所有的業主的盲點、痛點和癢點，提升滿意度仍是發展的關鍵。