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??自2021年中央經(jīng)濟工作會議首次提出以來，房地產(chǎn)業(yè)“探索新的發(fā)展模式”一再被重申，此前“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營發(fā)展模式正逐步轉(zhuǎn)變。代建這種輕資產(chǎn)模式，相比傳統(tǒng)開發(fā)模式，具有高收益率、低杠桿以及逆周期等特性，對資金要求相對較低，能使房企在市場下行階段保存實力，已成為越來越多品牌房企的“必爭之地”。

??CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計，百強企業(yè)涉足代建業(yè)務(wù)占比逾六成，不僅包括萬科、金地、綠城等品牌企業(yè)，還包括建業(yè)等一眾地方性中小企業(yè)。重點區(qū)域2023年累計代建項目數(shù)明顯超2021年、2022年水平，截止2023年累計代建項目約380個上下，而2021年和2022年分別為140個和238個。

??城投持續(xù)托底土地市場、城中村改造加速落地、項目紓困持續(xù)推進等為企業(yè)代建業(yè)務(wù)帶來機遇。

??近年來城投頻頻“托底”招拍掛市場，衍生出新的商業(yè)代建需求。作為拿地主力之一，2021年以來拿地數(shù)量占比穩(wěn)居高位，2022年一季度達到最高峰90%。2022年末財政部明確規(guī)定“嚴(yán)禁通過舉債儲備土地,不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入,不得巧立名目虛增財政收入,彌補財政收入缺口”，一定程度約束了城投拿地行為，今年拿地力度整體有所放緩。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，從拿地金額TOP100企業(yè)來看，央國企是土地市場絕對主力，雖然上榜數(shù)量少但金額占比高。其中，央企2023年拿地金額占百強比例接近四成，與地方國企合計占比達到66%，城投、民企則分別僅有14%和20%。

??但在數(shù)量分布上，城投依舊是維穩(wěn)土地市場的重要力量，2023年拿地金額TOP100中，近半數(shù)為城投企業(yè)。

??但城投對房地產(chǎn)項目的操盤開發(fā)優(yōu)勢相對不足，部分城投不具備項目建設(shè)管理及銷售等方面的經(jīng)驗，只“托底”拿地但不開發(fā)。2021、2022年拿地項目的開工率則分別僅有38%和8%，遠低于整體水平。

??這主要是因為，大多數(shù)城投公司不具備真正的房地產(chǎn)開發(fā)能力。從城投公司的性質(zhì)可以看出，29%以交通投資為主，20%是傳統(tǒng)的城投，傳統(tǒng)的城投有一定的開發(fā)能力，但是近幾年這些開發(fā)能力早已消耗殆盡，這就為市場帶來代建了需求。

??2023年7月以來，“城中村改造”提速。

??首先是7月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于扎實有序推進城市更新工作的通知》，要求扎實有序推進實施城市更新行動，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。

??隨后，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》，這意味著未來超大特大城市城中村改造將成為城市更新的一項重要工作。

??7月24日，中央政治局會議召開，強調(diào)要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

??中央政治局會議定調(diào)后，7月28日，超大特大城市穩(wěn)步推進城中村改造工作部署電視電話會議召開，對城中村改造提出具體要求；7月31日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委關(guān)于恢復(fù)和擴大消費措施的通知指出，支持剛性和改善性住房需求，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造。

??進入8月，央行及國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議，強調(diào)落實好“金融16條”，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度，

??截至目前，16城已公布城中村規(guī)模，預(yù)計涉及約87.4萬戶居民，未來“城中村改造”將成為城市更新與城市發(fā)展的重點抓手。

??我們認(rèn)為，盡管城中村改造強調(diào)市場化運作方式，但房地產(chǎn)市場行情持續(xù)低迷，社會資本入局預(yù)期并不樂觀，很多項目仍要以政府主導(dǎo)展開，同時操作上還是需要專業(yè)企業(yè)的參與，因此將會帶動政府代建需求進一步擴大。

??除了城投“托底”、城中村改造之外，廣州市首例預(yù)重整成功案例也已成功交付。

??2023年7月28日上午，廣州曉風(fēng)云著·安置房移交儀式舉行，307套安置房正式移交給政府。根據(jù)法院公開披露的資料顯示，廣州曉風(fēng)云著項目前身是新塘的百晟廣場。早在2013年，百筑公司投建新塘百晟廣場項目，后因資金鏈斷裂，成為一個爛尾樓項目。在增城區(qū)政府和廣州市中院及管理人金輪律所，投資方東莞資產(chǎn)及浙銀華創(chuàng)，優(yōu)先債權(quán)方中國華融等各方聯(lián)動機制的支持和努力下，由藍綠雙城作為共建方主責(zé)開發(fā)實施和市場實現(xiàn)，項目于2021年得以正式重啟復(fù)工復(fù)建。

??據(jù)了解，該項目是2020年5月廣州市中級人民法院發(fā)布《關(guān)于破產(chǎn)重整案例審理指引》后廣州市首例預(yù)重整成功案例。

??作為行業(yè)內(nèi)的共建倡導(dǎo)者之一，藍綠雙城將“變量項目”作為重要的業(yè)務(wù)方向，牽頭成立了百億紓困基金，并成功盤活了多個項目，曉風(fēng)云著項目就是藍綠雙城使用紓困基金成功盤活項目的案例，也給當(dāng)下出險房企和“保交樓”項目提供了示范解決方案。項目體量并不大，住宅占地面積1.67萬平方米、建筑面積11.4萬平方米，具有雙地鐵、雙公園及優(yōu)質(zhì)教育資源等成熟配套，于2022年5月25日開盤，主推75-135平二至四房戶型，目前均價在17500元/平方米左右。

??未來隨著代建市場的持續(xù)發(fā)展，紓困代建也將成為新的商機。

??目前代建賽道已經(jīng)形成。

??相比于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，代建業(yè)務(wù)在諸多方面都具有較大優(yōu)勢。

??首先，代建業(yè)務(wù)作為輕資產(chǎn)模式，主要提供服務(wù)，并不負(fù)責(zé)投資。因此，代建公司能維持較低杠桿，不依賴外部融資來源，負(fù)債率相對較低。

??其次，代建業(yè)務(wù)更少受到房地產(chǎn)市場周期的影響。如市場較好時，代建公司會有充足客戶來源；而當(dāng)市場下行時，房企也會利用代建公司的品牌與服務(wù)抵御周期性風(fēng)險。

??最后，代建業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)特性，還能讓代建業(yè)務(wù)擁有更高的利潤率水平。同時由于規(guī)模經(jīng)濟帶來成本效益，也能讓代建公司能進一步提高利潤率。

??但需要注意的是，代建看上去門檻不高，但要想做出口碑贏得更大的市場份額，需要產(chǎn)品力、品牌力、以及操盤、營銷、項目管理、資源整合、綜合業(yè)態(tài)開發(fā)等各項能力的綜合加持，形成自己的差異化競爭優(yōu)勢，這樣才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。

??目前，我國的代建行業(yè)仍處于發(fā)展階段。隨著各方持續(xù)涌入賽道，未來或?qū)⒂楷F(xiàn)更多行業(yè)黑馬。

??需要注意的是，由于代建具備輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)特點，在帶來高盈利的同時，利潤體量也往往較少。

??當(dāng)前無論是城投項目還是紓困類項目往往都需要資金的支持，而額外的資金投入又意味著杠桿及市場風(fēng)險的增加。城中村改造方面，屬地、背景、經(jīng)驗?zāi)芰σ捕紝⒊蔀槠髽I(yè)競逐的籌碼。

??由此可以看到，在當(dāng)前市場環(huán)境下，雖然潛藏著巨量的代建需求，也讓房企看到了代建業(yè)務(wù)廣闊的發(fā)展和增長空間，但優(yōu)質(zhì)的代建項目卻是有限的，隨著越來越多的房企加入，未來競爭也將變得更加激烈。