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??2023年，消費(fèi)復(fù)蘇緩慢，開發(fā)投資下降。

??2023年商業(yè)用房投資金額同比下降16.9%，比住宅開發(fā)投資下降速度更快，無論是銷售端還是租賃端都在持續(xù)承壓。

??重點(diǎn)城市購物中心平均空置率持續(xù)上行，上海平均空置率接近15%，北京、廣州、重慶、武漢購物中心則平均租金持續(xù)下跌。

??在這樣的市場背景下，需求不足、供求失衡、消費(fèi)改變，競爭擠壓成商業(yè)最大問題。

??我們認(rèn)為，客群消費(fèi)習(xí)慣快速變化的當(dāng)下，商業(yè)的運(yùn)營模式不能一成不變，必須不斷迎合消費(fèi)群體的變化，嘗試引入新的業(yè)態(tài)、服務(wù)，比如集市、文旅、IP等，為客戶提供契合的消費(fèi)場景體驗(yàn)，這樣才能在商業(yè)紅海中突圍，抓住客流。

??2023年全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積及金額同比下跌超15%，銷售與租賃持續(xù)承壓，重點(diǎn)城市購物中心空置率上升，其中上海最高，達(dá)14.9%，重慶與武漢次之，分別為12.5%和12.1%。

??從理論上來看，一個(gè)購物中心的空置率不應(yīng)該超過10%，如今重點(diǎn)城市購物中心平均空置率持續(xù)上行，我們認(rèn)為，目前上海空置率接近15%應(yīng)該已達(dá)上限。

??在整體銷售與租賃承壓的同時(shí)，2023年也是購物中心的交付大年，全年新開400家購物中心，其中很多是因?yàn)槿ツ暌咔樵蜓雍蠼桓叮械拈_業(yè)和交付也使得運(yùn)營和競爭壓力進(jìn)一步加大。

??從開業(yè)城市分布看，多個(gè)下沉城市開業(yè)活躍度明顯，如徐州、濰坊、鹽城、濰坊、金華、阜陽、漳州、茂名等三四線城市均有2個(gè)及2個(gè)以上項(xiàng)目開業(yè)。

??2023年線上業(yè)態(tài)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重預(yù)計(jì)達(dá)到27%，即使恢復(fù)到2021年的社消總額，線下消費(fèi)市場也面臨巨大的“分流”壓力。

??消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣也隨著大環(huán)境改變，原先大手大腳的消費(fèi)習(xí)慣逐步像理性消費(fèi)轉(zhuǎn)變，線下消費(fèi)更傾向于體驗(yàn)、體面，因此傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)及老式的業(yè)態(tài)已經(jīng)無法促使消費(fèi)者進(jìn)一步消費(fèi)。2023年實(shí)體百貨商超閉店數(shù)量逾2000家。

??具體到業(yè)態(tài)來看，購物中心五大業(yè)態(tài)中，下跌幅度最大的為兒童親子，環(huán)比下跌21%。零售、兒童親子開關(guān)店比已低于1，呈現(xiàn)收縮態(tài)勢，文體娛樂持續(xù)上行；從購物中心業(yè)態(tài)品類景氣度看，體驗(yàn)式、輕養(yǎng)生、生鮮等消費(fèi)復(fù)蘇明顯。兒童親子的下降主要還是受這兩年“少子化”的影響，整個(gè)業(yè)態(tài)受到重創(chuàng)。

??截至2023年11月，全國餐飲業(yè)累計(jì)注冊383.44萬家，注銷吊銷123.27萬家。2022年共有51.9萬家餐飲相關(guān)企業(yè)注銷吊銷，可以明顯看到， 對比之下，今年注吊銷數(shù)量已是去年的2倍有余。

??求生存、搶市場，客單價(jià)下降現(xiàn)象從茶飲蔓延到整個(gè)餐飲行業(yè)，據(jù)海底撈2023中期財(cái)報(bào)顯示，顧客人均消費(fèi)從上年同期的105.0元巔峰時(shí)期112.8元減少至102.9元，門店數(shù)量為1382家，相比21年1443家，減少了61家。

??消費(fèi)轉(zhuǎn)向外賣，導(dǎo)致到店餐飲客流減少，許多餐飲企業(yè)紛紛開展外賣業(yè)務(wù)，通過與外賣平臺(tái)合作，擴(kuò)大銷售渠道。但與商家簽訂的合同租金并沒有下降，這變相的導(dǎo)致商家遷出商場，從而導(dǎo)致商場空置率上升，商場空置率上升，又會(huì)進(jìn)一步影響客流量，進(jìn)而形成惡性循環(huán)。

??在整體市場壓力下，還是有好的一面，2023年多巴胺經(jīng)濟(jì)活躍消費(fèi)市場。如預(yù)制菜品類賽道，2022年我國預(yù)制菜市場規(guī)模為4196億元，預(yù)計(jì)2023年將達(dá)5100億元，2026年將升至萬億元級別，預(yù)制菜相關(guān)企業(yè)達(dá)6.4萬余家；輕/零酒精飲品賽道，預(yù)計(jì)2020-2030年低度酒年輕人滲透率將提升6%，低度酒市場規(guī)模預(yù)計(jì)在2025年將達(dá)到742.6億元；還有戶外衍生類賽道，2022年，露營市場在天貓率先突破百億大關(guān)，2023年，在露營保持較高增速的同時(shí)，大戶外整體成交規(guī)模達(dá)到千億，是露營的8.5倍。

??需求不足、供求失衡、消費(fèi)改變，競爭擠壓是商業(yè)最大問題，目前全國存量購物中心達(dá)6000個(gè)，體量超5億平方米。整體市場容量已經(jīng)趨向飽和，運(yùn)營、空間等結(jié)構(gòu)性不平衡愈加凸顯。

??開業(yè)即面臨競爭成為常態(tài)，2022年度有超200個(gè)項(xiàng)目（占比約45%）周邊800米內(nèi)有其他商業(yè)項(xiàng)目，其中近70個(gè)（占比約14%）周邊超過三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

??預(yù)計(jì)未來三年，一線城市購物中心供應(yīng)總量在731萬平方米左右，按照各個(gè)城市十四五規(guī)劃常住人口數(shù)量，預(yù)計(jì)到2026年，上海、北京人均購物中心面積將追上紐約。從消費(fèi)方式看，美國零售以線下渠道為主，中國線上化水平更高，因此即使人均面積一致，中國購物中心也面臨較大的去化壓力。

??在商業(yè)體競爭日益激烈，客群消費(fèi)習(xí)慣快速變化的當(dāng)下，商業(yè)的運(yùn)營模式不能在一成不變，必須不斷迎合消費(fèi)群體的變化。

??對商業(yè)的初心來說，就是人流，只有人來了才是商業(yè)。所以商業(yè)的核心應(yīng)該是想盡一切辦法吸引人流，無論是做博物館、文化藝術(shù)、網(wǎng)紅打卡，還是文旅結(jié)合、特色I(xiàn)P等，只有把人吸引到了這里，商業(yè)才有機(jī)會(huì)。

??從商業(yè)來看，目前商用土地供應(yīng)增速高于住宅用地，還需調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏，改善供求關(guān)系。

??于此同時(shí)，進(jìn)一步開放REITs，打通投融管退閉環(huán)也是非常重要的一部分。目前已有四單商業(yè)REITs獲批，分別為華潤商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT、華夏金茂購物中心REIT、嘉實(shí)物美REIT四單商業(yè)REITs，未來有望在這一基礎(chǔ)上進(jìn)一步加大力度。

??對商業(yè)運(yùn)營本身而言，商業(yè)+多元場景緊抓客流，仍是最關(guān)鍵的。