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??導語

??高端豪宅預期供應增量、成交熱度轉降，京滬仍存結構性機會。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩 李詩昀

??2023年剛需退潮，改善和高端市場韌性顯現，高端市場呈現出“一手平穩，二手回升”的特征。高端豪宅市場市場韌性較足，究其原因，在資產荒的大背景下，豪宅具有較強保值增值屬性，故而受到資金熱捧；新房豪宅供應放量、部分項目一二手房價格倒掛，疊加豪宅附帶稀缺資源，因此備受市場青睞；二手豪宅掛牌量增加跌，性價比逐漸凸顯，市場接受度提升，加速了二手豪宅的流通；高凈值人群規模持續增加，高端購買力依然堅挺、終改購房需求持續旺盛，拉動豪宅銷售。

??究竟當前高端客群購買豪宅的關注點有哪些？2024年整體豪宅供應能否放量，哪些城市存在結構性機會呢？ 

??01

??2023年高端豪宅熱度遠高于行業
成交規模再新高、面積“大型化”

??（本節有刪減）

??（一）2023年千萬豪宅成交前高后穩，一手豪宅穩中有增、二手探底回升（本節有刪減）

??1、供應放量帶動一手豪宅成交穩中有增，二手千萬豪宅成交探底回升增4成（本節有刪減）

??2023年是豪宅成交大年，新房方面，重點城市總價千萬以上豪宅成交規模穩中有增。10個核心城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門、南京、蘇州、武漢、東莞）全年總價1000萬元以上商品住宅合計成交5.3萬套，同比增長2%。

??二三線城市千萬豪宅成交增長相對明顯。具體來說，核心城市中，4個一線城市千萬豪宅成交逼近4萬套，基本與2022年成交總量相持平，6個二三線城市成交接近1.3萬套，同比增長10%。

??二手房方面，千萬豪宅成交探底回升，回到2017年以來的均值水平。4個一線城市2023年總價1000萬元以上豪宅成交合計1.5萬套，同比增長36%，回到2017年以來的年均值水平，但與2020、2021兩大豪宅成交火爆之年仍有差距。

??2、年末豪宅熱度下降，成交增長動能放緩、認籌率走低、棄號率上升（略）

??（二）“越豪越好賣”，180平以上新房、3-5千萬二手豪宅成交占比持增（本節有刪減）

??1、新房：180平以上大面積更暢銷，上海90-100平總價千萬級供需兩旺

??從一手豪宅的成交結構來看，大面積豪宅更好賣，180平以上戶型成交占比持增。2023年，全國20個核心城市千萬豪宅成交中，面積在180平以上的產品成交占比達到40%，較2022年增長3個百分點。而中等面積段豪宅成交普遍持跌，譬如100-120平的千萬豪宅成交占比下降2個百分點，由2022年的16%降至2023年的14%，120-140平方米、160-180平方米成交占比也分別下降2個、3個百分點。值得一提的是，90-100平方米千萬豪宅成交占比持增，由2022年的3%升至2023年的7%，不過主要原因是上海該面積段新房供應激增帶動成交走高，2023年，上海90-100平方米總價千萬以上豪宅供應規模達到2659套，同比增長137%，帶動成交套數同比增長166%至2909套，除上海外其他城市90-100平千萬豪宅成交占比總體保持平穩。

??分城市來看，北京120-140、140-160平中等面積戶型以及180平以上豪宅占比最高，達到25%以上，合計占比近8成。上海、深圳受供給結構影響，100-120平的中小面積千萬豪宅最為暢銷，分別達到25%和37%。其余城市受房價等因素影響，千萬豪宅中占比最高的仍然是180平以上大面積產品。

??分總價段來看，全國總價千萬以上豪宅中，1000-3000萬元豪宅成交占比穩中有增，5000萬以上豪宅成交略有縮水。具體來說，2023年，全國29個重點城市總價1000-3000萬元共計成交53907套，同比微增1%，占比由2022年的93.2%增長至93.1%。3000-5000萬元豪宅成交2940套，同比同樣微增1%，占比與2022年基本保持不變。反觀5000萬元以上豪宅成交縮水至千套以內，規模同比下降8%，占比也降至1.6%，較2022年下降0.2個百分點。

??重點城市中，深圳、杭州、南京等城市1000-3000萬元豪宅成交占比增長，例如杭州1000-3000萬元成交占比升至98.8%，較2022年增長2個百分點，而3000-5000萬元豪宅成交占比回落2.15個百分點至0.8%。與之相對應的是，北京、廣州、廈門、武漢等1000-3000萬元豪宅成交占比縮水，而頂豪產品成交占比有所回升，比如廣州，從絕對量上看，各總價段豪宅成交均較2022年有所回升，但3000-5000萬元増勢最為明顯，故而成交占比較2022年增長0.74個百分點至7%。

??2、二手房：120-140平占比持增、90平以下淡出，總價3-5千萬份額增長（略）

??02

??動因：高凈值客群基數穩定、購買力強
支撐一二手豪宅市場穩中有增

??（本節有刪減）

??（一）全球經濟低迷、國債收益率下探，“資產荒”下豪宅增值保值屬性漸顯（略）

??（二）核心城市供給放量、一二手倒掛疊加稀缺資源，驅動一手豪宅熱銷（本節有刪減）

??一手豪宅成交得以穩步增長，與供應增加不無關聯，典型如上海、寧波、廈門、蘇州等城市，都是因為千萬豪宅供應放量驅動成交。典型如廈門，2023年，總價1000萬元以上新房供應達到2315套，同比增長183%，受供應放量帶動，全年千萬豪宅成交規模升至1682套，同比增長近3成。寧波千萬豪宅供求迭創新高，供應套數逼近1200套，同比增長2.6倍，成交套數也達到871套，同比增長6成以上。

??一二手價格倒掛也是驅動上海、杭州等城市一手豪宅成交的重要原因。由于部分新房項目仍存在一二手價格倒掛，在單位面積價差一定的情況下，面積越大意味著總體套利空間越大，因此這類大面積豪宅項目將更為暢銷。例如杭州潮映萬象軒項目，倒掛比例高達31%，巨大的套利空間引發單盤打新熱，再比如上海百匯園項目，在去年4月推出220套房源，預售均價13.2萬元/平方米，而周邊二手房售價超過17萬元/平方米，搖中就賺千萬。

??此外，新房豪宅項目往往占據較好區位，享有稀缺的景觀、配套等資源。就比如杭州的望翠藍庭項目，3公里范圍內即可觸達西湖風景區以及武林商圈，1公里范圍內坐落行知小學、學軍小學、學軍中學等知名院校。再比如廈門天琴海項目，擁有極佳的海景資源，五緣灣外灣和部分海景，景觀面很豐富。

??（三）二手豪宅掛牌量增價跌、性價比凸顯，2023年市場加速回溫（本節有刪減）

??二手豪宅熱銷則主要源于量增價跌、性價比凸顯。一方面，掛牌量增加，可選擇范圍擴大。引用貝殼找房的二手房掛牌數據，2023年，全國50個重點城市二手房新增掛牌量保持高位運行，尤其是再2、3月小陽春行情時期，單月新增掛牌量達到60萬套左右，年末受季節等因素影響，新增掛牌量有所走低，但也保持在單月35萬套以上，同比仍顯著增長。與其走勢相一致，2023年豪宅掛牌量也有所增多，受益于此，買方可選擇余地增加。

??另一方面，掛牌價格持續走低。典型如京滬，北京、上海自2023年4月以來穩步回調，上海尤為顯著，三季度以來甚至跌破6萬元/平方米大關，較近期高點回調10%以上。北京二手房掛牌價均值持續波動。

??（四）高凈值人群規模持續增長，高端購買力堅挺、購房需求仍然旺盛（略）

??03

??熱滯銷項目特征：高端豪宅強調自住屬性
產品、配套“硬傷”項目去化轉淡

??（本節有刪減）

??（一）熱銷特征：區域供應稀缺、價格倒掛、學區加持、品牌產品是核心優勢（本節有刪減）

??1、區域內供應稀缺，京滬杭蓉等一二手倒掛等加劇購房者恐慌性搶房

??第一類熱銷特征多為改善盤，主要位于城市核心區域，供應相對稀缺，部分城市諸如上海、杭州、成都等還有一二手倒掛價差顯著的網紅盤，開盤基本都能實現屢開屢罄。

??下表我們羅列了部分因區域板塊供應稀缺而熱銷的項目情況，從這些產品所地處的區位來看，基本都處于城市主城區或熱門板塊，成熟度較高，待開發地塊量相對有限。譬如北京璽源臺項目，地處西城區西城板塊，板塊內在售項目較少，因而11月18日開盤去化率高達74%。成都熱銷樓盤基本都處于核心一二圈層，如錦江區、成華區、高新南區，以錦江區錦江賦項目為例，前兩年供應較少，當前所屬板塊內在售樓盤不足5個，且低密，單盤推量小，基本開盤均能實現熱銷。事實上，成都的部分熱銷項目均采取了“小步快跑”策略，單次推盤總套數均在50套以內，基本開盤去化率均能保持在8成以上。

??還有部分項目，因板塊供應稀缺，二手房價格甚至高于新房價格，造就了“一二手倒掛”，目前來看倒掛現象主要集中在北京、上海、杭州、蘇州等熱點城市，下表我們羅列了部分一二手倒掛項目情況，價格顯著的價差在3萬元/平左右。

??通過CRIC調研，雖然今年以來各城市二手住宅價格均呈現出不同程度的下調，但是目前來看存在一二手倒掛情況的項目基本位于城市核心板塊，因而整體二手房偏改善和豪宅類產品，保值增值略好于剛需，今年整體掛牌價和成交價持穩，而熱點城市核心區域新房目前受到限價影響，價格上浮并不算太大，因而項目價差也沒有特別大的變動。

??2、商圈、學區、醫療、軌交等核心配套完善度迎合自住客置業需求（略）

??3、國央企項目去化優于民企，高定裝配、科技賦能等產品力凸顯（略）

??（二）滯銷特征：區域項目扎堆、周邊配套欠缺、產品設計致項目性價比低（本節有刪減）

??1、區域內同質產品集中入市，項目定價偏高致客戶分流至競品項目（本節有刪減）

??第一類滯銷原因與樓盤入市時間和產品定價密切相關，若恰逢區域板塊內同質類產品集中入市，定價偏高項目客戶難免被分流至競品項目，導致去化不佳。事實上，隨著整體經濟環境疲軟，地產行情低迷，居民購買力透支嚴重，高端客群雖然韌性更強，但是也有階段性見頂征兆，價格敏感度也逐步增強。

??2、周邊配套不全或是存在工廠等明顯不利因素，造成項目滯銷（本節有刪減）

??還有部分項目，地處核心區，但是因周邊配套不健全或是存在明顯缺陷，導致去化不佳。譬如深圳深業頤樾府項目，2023年6月中旬開盤去化率僅為30%，究其原因，項目配有540套保障性租賃住房，拉低小區居住圈層和居住質量，周邊環境較差，影響居住體驗，也使得高端客群望而卻步。

??上海金茂景泰府項目如是，4月、6月開盤兩次失利，項目位于普陀桃浦板塊，原為傳統工業區，項目原地塊為造漆廠，周邊還有垃圾焚燒廠和化工廠，土地與水質污染問題都比較嚴重。目前離項目直線距離300多米的地方仍有一家主要經營雙氧水、合成樟腦、氫氧化鉀、過硼酸鈉、過氧乙酸、簿荷腦等化學物質生產的化工廠還在運作。目前規劃為桃浦智創城，但產業及配套落地尚需時間，步行距離11號線祁連山路站約1.5km距離較遠。

??3、產品設計難以契合購房者痛點，開發商信用打折，認可度不高（略）

??04

??2024年供應:典型十城2024年豪宅供應預期持平,2023年高峰將在Q4出現

??（本節有刪減）

??（一）2023年典型十城高價地成交占比15%，拿地至開盤5-8個月（略）

??（二）十城2024年預期新增豪宅供應1007萬平，較2023年微降4% 

??根據過去項目開售周期，以及2023年成交高價地塊開工情況來看，典型十城2024年預計將新增商品住宅供應面積1007萬平方米，我們將十城2023年1000萬以上商品住宅供應面積進行對比，剔除成都、廣州、北京暫無供給結構數據，可統計7個城市2023年高價地成交建面約556萬平方米，較2023年1000萬以上商品住宅供應面積微降4%，豪宅供應量基本與2023年持平。

??分城市來看，成都、廣州2023年成交高價地預計2024年供應面積超過200萬平方米，是供應量排名居前的2個城市；其次武漢、南京等城市供應量在100-200萬平方米；杭州、蘇州為第三梯隊，供應量在50-100萬平方米；廈門、上海、深圳、北京等供應量較低，整體供給約束越發明顯。

??與2023年1000萬以上商品住宅供應面積進行橫向對比，武漢、南京、蘇州豪宅供應量穩中有增，杭州、廈門持平，僅上海、深圳大幅回落，降幅均超7成。

??（三）高價地預期四季度集中入市，杭深廈蘇京等供應高峰集中上半年

??最后，根據典型十城過去項目開售周期，以及2023年成交高價地開工情況來看，CRIC對集中供地項目的入市時間進行了大致預判：2024年一二季度整體供應量持平，占比分別為28%和26%，三季度預期迎來低點，四季度會迎來“翹尾”行情，供應面積占比將躍升至33%。

??我們按照供應面積對不同城市高價地入市情況進行了摸排，可以看出：

??杭州、深圳、廣州、廈門有超過三成的高價地能夠在一季度入市：杭州、深圳尤為明顯，一季度預計多個豪宅項目入市，供應面積占比均為67%。以杭州為例，截止2024年2月末，已有桂月云翠園、湖秀臻和府、璞翠云集、宸樾山瀾里等12個高端豪宅項目入市。

??其次蘇州、北京、南京、上海、成都等多數城市項目將在第二季度入市，供應高峰集中在上半年，供應面積占比均在6成以上。

??最后武漢四季度預期是供應高點，2023年成交高價地預期2024年四季度供應面積占比達9成。

??值得一提的是，這里僅用項目周轉入市需要的時間對未來項目入市體量進行計算，但由于不同項目的體量差異較大，一次性開盤全部入市的項目較少，且不同城市預售證發放規則有一定差異，一般來說大部分城市單次可批的預售證體量在2-3萬平方米左右，開盤也需要視市場和蓄客情況而定，入市體量僅供參考。

??05

??2024年展望:高端豪宅預期供應增量、成交熱度轉降,京滬仍存結構性機會

??（本節有刪減）

??（一）資產荒、高凈值客群穩定等基本面未改，高改和終改需求仍有較強支撐（略）

??（二）高端購買力優于剛需但后勁略顯不足，配套、產品、價格等備受關注

??從需求端來看，高端購買力整體韌性強于剛需，不過從2023年全年成交走勢來看，前高后低、后勁不足也是客觀事實。

??從熱滯銷項目特征我們不難看出端倪，從10個樣本城市1000余個豪宅項目數據來看，決定項目熱滯銷因素的無外乎以下幾點：一是項目所處區域和入市節奏，若項目所在區域板塊內供應稀缺，甚至出現了一二手倒掛跡象，短期內熱度勢必較高；反之處于城市外圍郊縣，項目扎堆、庫存高企，滯銷也在情理之中。二是區域配套健全度，擁有學區、商圈、醫療等核心配套資源的優質樓盤去化速度肯定高于存在明顯不利因素，周邊居住環境差、工廠林立的高端盤。三是市場下行背景下，品牌軟實力、產品力等越來越成為購房者關注重點。熱銷盤開發商一般具備央國企背景、或是地方龍頭企業，口碑較好，或是產品設計獨具特色，軟實力較強的部分項目。滯銷盤或面臨企業爆雷等信用危機，或產品設計存在明顯“硬傷”，因而整體競爭力較差。

??（三）高價核心土地供應增加疊加2023年總量持平，供求平衡將轉為供過于求

??根據過去項目開售周期，以及2023年成交高價地塊開工情況來看，典型十城2023年預計將新增商品住宅供應面積1007萬平方米，我們將十城2023年1000萬以上商品住宅供應面積進行對比，剔除成都、廣州、北京暫無供給結構數據，可統計7個城市2023年高價地成交建面約556萬平方米，較2023年1000萬以上商品住宅供應面積微降4%，豪宅供應量基本與2023年持平。

??最后，根據典型十城過去項目開售周期，以及2023年成交高價地開工情況來看，CRIC對集中供地項目的入市時間進行了大致預判：2024年一二季度整體供應量持平，占比分別為28%和26%，三季度預期迎來低點，四季度會迎來“翹尾”行情，供應面積占比將躍升至33%。

??分城市來看，成都、廣州2023年成交高價地預計2024年供應面積超過200萬平方米，是供應量排名居前的2個城市；其次武漢、南京等城市供應量在100-200萬平方米；杭州、蘇州為第三梯隊，供應量在50-100萬平方米；廈門、上海、深圳、北京等供應量較低，整體供給約束越發明顯。

??與2023年1000萬以上商品住宅供應面積進行橫向對比，武漢、南京、蘇州豪宅供應量穩中有增，杭州、廈門持平，僅上海、深圳大幅回落，降幅均超7成。

??綜合供需情況來看，高端購買力短期內略有疲軟，2024年整體供求關系或將由供不應求轉為供求持穩，供應稀缺核心片區、配套健全豪宅盤仍是購房者爭搶對象。

??（四）高端市場熱度預期轉降，滬深供給約束加劇，產品力競爭加劇

??預判后市，我們認為，2024年豪宅市場熱度預期轉降。供給端來看，與2024年供應基本持平，可統計數據樣本城市來看，整體新增供應量較2023年僅微降4%，不過成交端來看，增長存在疲軟跡象，購房者觀望情緒還在日漸加劇。一方面，當前整體市場下行背景下，房產變現難度增加，二手房掛牌量增加，房價打折等負面新聞不絕于耳，客觀上不利于購房信心重塑；另一方面，高端購買力基數相對固定，隨著這兩年需求的釋放，階段性疲軟也在預料之中。

??不過從不同城市供需情況來看，還是存在一些差異化行情的：首先，針對于上海、深圳等豪宅供應大幅回落城市而言，短期內新房供給約束也將更加明顯，部分客戶會被擠壓至二手房市場，整體高端二手房市場仍將保持高位運行；其次，針對于杭州、廈門等豪宅供應與2023年基本持平，供求持穩，高端購買力有望進一步釋放；最后，而對于武漢、南京、蘇州等豪宅顯著放量城市，熱度或將穩中有降，面臨階段性疲軟。尤其是武漢，四季度預期迎來豪宅供應放量期，整體豪宅推盤節奏放緩預期也將影響高端購買力釋放。