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??導語

??深圳“金三”成色可期，尚可維持當前市場熱度，回暖持續性來看依舊有待觀察。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??3月恰逢“金三”傳統營銷旺季，伴隨著房企推盤積極性大幅回升，各城市“小陽春”成色幾何？我們將聚焦當前市場明顯回暖的重點城市，進行逐一分析。

??第一篇來看深圳市場，春節后無論是二手住宅成交還是新房項目來訪、去化均呈現出快速反彈，究竟其當前市場復蘇有何典型特征，3月“小陽春”是否可期？

??01

??掛牌量增價跌、七成業主降價
刺激二手房周均成交超去年四季度周均

??春節之后，二手住宅成交大幅反彈，周均成交量已超去年四季度周均水平。據CRIC監測數據，2024年第8周-第10周（2.19-3.10，下同）周均成交套數已達760套，超過了2023年四季度周均成交749套，達到了階段性高位。

??深圳二手房市場能快速復蘇與節后掛牌量增價跌密不可分，業主對后市房價看跌，在節后紛紛采取拋售策略，掛牌量激增，第8周-第9周每周新增掛牌量均超2200套，達到階段高位，且業主多數想蹭這一波行情回暖賣房，七成以上業主降價，疊加節前限購優化政策及20日貸款利率大幅下調，二手房成交量呈快速回升勢頭。

??事實上，深圳二手住宅成交均價早在2023年10月開始，至2024年3月已經連跌半年，目前已跌破6萬元/平，回歸至2022年水平。

??而微觀層面來看，二手小區降價消息更是不絕于耳，尤其是學區房概念炒作泡沫被擠出，當前房價與高峰期相比更是有腰斬的情況發生。典型代表為八卦嶺宿舍，因2020年荔園小學八卦嶺校區確定，房價一度從5萬元/平方米上漲到最高峰的15.54萬/平方米，隨著這三年深圳樓市的暴跌加上學區房眾多利空，八卦嶺宿舍也成為深圳跌幅領頭羊，目前成交一套32平方米戶型，單價僅4.22萬元/平方米，跌幅達到驚人的73%，創下深圳跌幅之最。再如諾德假日小區，89平戶型從最高峰的1500多萬元/套跌到現在的800多萬元/套，雖然下跌比例只有40%，但是總價跌了700萬元/套。

??02

??新房回暖程度不及二手
網紅盤來訪、認購飆升暫未在成交端體現

??新房市場節后也呈現出快速反彈，但回暖程度也不及二手房。主要體現在以下幾方面：

??一是備案情況來看，新房成交均價略有回落，當前周度成交量尚未達到節前2024年1月和2023年四季度周均水平；與2023年春節后復蘇情況相比也有明顯差距。據CRIC監測數據，2024年第8周-第10周周均成交套數為380套，而2024年1月周均成交為647套，2023年四季度周均成交高達達895套。而對比2023年春節后新房成交復蘇情況，2023年第5周-第10周基本呈現出逐周遞增態勢，而2024年第10周環比由增轉降，甚至已低于第8周成交套數絕對量。

??二是從項目開盤來看，平均去化率回升主要還是因基數較低緣故。2024年1-2月開盤去化率僅8%，已跌至2022年以來低位，從3月已經開盤的3個項目來看，去化率基本回升至30%左右，與去年年末基本持平。

??三是從前端指標項目來訪、認購來看，節后快速反彈至高位：據CRIC監測的重點項目數據顯示，節后2周來訪量分別飆升至3830組和4711組，認購量也達到了196套和229套，3月第二周來訪量和認購量分別為5300組和268套，已處半年來高位。當前流量盤周成交15-23套，已達去年小陽春水平，樓盤間兩級分化嚴重，只有流量盤在攀升，其他盤來訪、認購仍處低位。

??03

??預判：3月熱盤托舉或帶動新房成交維穩
二手熱度能否傳導至新房存疑

??深圳樓市在春節后出現了回升，主要由新政刺激（優化住房限購政策，深戶購房取消社保年限要求，落戶即可買房；非深戶購房社保年限由5年改為3年。5年期及以上LPR降25BP，五年期深圳房貸基準利率3.95%，降至歷史最低位。）、居民陸續返深、多個網紅盤以價換量、價格普降等綜合作用所致，而從前端指標項目來訪、認購情況來看，“金三”成色可期，尚可維持當前市場熱度。不過若從回暖持續性來看依舊存疑：

??一方面二手房成交熱度能否傳導至新房存疑，當前業主普遍看空后市，降價拋售，更多是爭取快速變現，避免資產貶值，這也意味著其出售了房屋之后，短期內或將不會購置新房，因而“賣舊買新”置換需求對新房成交支撐作用相對有限。

??另一方面，當前新房成交復蘇不及預期，也與經濟低迷，居民購買力疲軟等現實問題密不可分，若后續無密集利好政策疊加，擴充居民購買力，2024年全年新房成交或將低于2023年。