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??物管企業(yè)在資本市場(chǎng)正表現(xiàn)出不同的兩面。

??一面是上市物企“私有化”勢(shì)頭正在擴(kuò)大，年內(nèi)或?qū)⒂袃杉宜接谢耸形锲蟆?/p>

??而另一面，年內(nèi)仍有兩家物企成功上市，且兩家新上市物企上市首日股價(jià)至今均上漲，另有6家遞表企業(yè)排隊(duì)IPO。

??在資本市場(chǎng)波動(dòng)的情況下，多數(shù)物企因業(yè)績(jī)下滑、市場(chǎng)環(huán)境變化等面臨股價(jià)下跌的壓力，同時(shí)物業(yè)股流動(dòng)性變差，65家上市物企中有近九成換手率低于1%。

??在這一背景下，對(duì)于一些股價(jià)下行、換手率低、成本高的上市物業(yè)企業(yè)，選擇私有化退市未嘗不是一件好事。企業(yè)可以節(jié)省資源并合理分配至相關(guān)業(yè)務(wù)投入；也可以避免市場(chǎng)波動(dòng)造成的焦慮，從而靜下心來(lái)打好內(nèi)功。

??不過(guò)，物企私有化對(duì)未上市物企的情緒有所影響。

??近日，融信服務(wù)發(fā)布公告稱，擬以協(xié)議安排方式將公司私有化并撤銷上市地位。

??從私有化的原因來(lái)看，主要有三方面：股份交易問(wèn)題，上市平臺(tái)難以作為長(zhǎng)期發(fā)展的有效資金來(lái)源；減輕資本市場(chǎng)壓力，通過(guò)私有化可擺脫資本市場(chǎng)的約束和壓力，更加靈活地進(jìn)行集團(tuán)內(nèi)部整合和戰(zhàn)略調(diào)整，以應(yīng)對(duì)行業(yè)環(huán)境的變化；優(yōu)化決策效率，以期在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)更有利的位置。

??從近幾年來(lái)物企上市情況來(lái)看，2019年至2021年物企掀起赴港上市熱潮，三年內(nèi)共計(jì)43家物企成功上市，其中2020年成功上市的物企數(shù)量達(dá)到18家。

??2022年以后，受地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方拖累，上市物企市值不斷縮水，截止2023年12月31日，57家樣本企業(yè)總市值為2081億元，同比下滑43.3%，較2021年（5047億元）下降58.8%。物企上市熱情減弱，遞表物企或主動(dòng)撤退或被動(dòng)出局，2022年至2023年兩年僅有10家物企上市。

??2024年至今，泓盈服務(wù)和經(jīng)發(fā)物業(yè)兩家物企成功登陸港交所，兩家企業(yè)均是在去年首次遞表，至此，物管行業(yè)上市企業(yè)總數(shù)為67家。

??從遞表企業(yè)來(lái)看，已遞表尚未上市的物企目前有6家。上市物企私有化必然會(huì)對(duì)未上市物企的情緒有所影響。

??近年來(lái)，物企在股市的形勢(shì)較為復(fù)雜。從整體來(lái)看，物企股價(jià)漲跌分化明顯，多數(shù)物企因業(yè)績(jī)下滑、市場(chǎng)環(huán)境變化等面臨股價(jià)下跌的壓力。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2024年11月29日，66家上市物業(yè)股首日至今股價(jià)下跌的物業(yè)股有51家，占比77.2%，其中下跌0%-50%的有15家，下跌50%-100%的有36家。

??66家上市物企股價(jià)較上市首日上漲的有15家，其中漲幅100%以上有7家，漲幅50%-100%有1家，漲幅0%-50%有7家。

??從物業(yè)股流動(dòng)性來(lái)看，剔除停牌物業(yè)股，截至2024年11月29日，65家上市物企中，僅有1家企業(yè)2024年日均換手率高于7%，2家企業(yè)換手率為3%-7%之間，3家企業(yè)換手率為1%-3%；剩余59家企業(yè)換手率低于1%，占比90.8%。

??一般情況下，當(dāng)股票換手率低于1%之時(shí)，說(shuō)明股票極度低迷，活躍度太低，買賣流通性太差；當(dāng)股票換手率在1%~3%之間，說(shuō)明股票屬于正常活躍度；當(dāng)股票換手率3%~7%之間，說(shuō)明股票相對(duì)活躍，參與買賣的投資者比較多，流通性較強(qiáng)。

??物業(yè)股流動(dòng)性差是上市物企選擇私有化的重要原因。近年來(lái)物業(yè)股整體面臨估值壓力，市盈率相對(duì)較低，市場(chǎng)對(duì)其價(jià)值重估仍在進(jìn)行中，投資者對(duì)物業(yè)股的投資信心不足，交易意愿受到抑制，進(jìn)而導(dǎo)致流動(dòng)性降低；同時(shí)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策、市場(chǎng)波動(dòng)等會(huì)對(duì)物業(yè)股產(chǎn)生影響，減少對(duì)物業(yè)股的投資，降低其流動(dòng)性。

??在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，物企作為有相對(duì)穩(wěn)定的收入和獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的第二增長(zhǎng)曲線，甚至在一定程度上反哺地產(chǎn)，這也是不少地產(chǎn)母公司對(duì)上市物企私有化的一大原因。

??但實(shí)際上，并非所有物企都適合私有化。

??從核心指標(biāo)上來(lái)看，剩余募集資金大于私有化金額的企業(yè)最可能被私有化。這意味著在進(jìn)行私有化交易的過(guò)程中，公司原本募集的資金在扣除私有化所需的金額之后，還有剩余的部分。這也給了企業(yè)進(jìn)行私有化操作的資金基礎(chǔ)。

??上市物企私有化之后對(duì)企業(yè)本身的影響主要體現(xiàn)在兩方面：

??首先，物業(yè)企業(yè)回歸母公司附屬，可深化地物協(xié)同。完成私有化之后，可以更好地專注于長(zhǎng)期戰(zhàn)略，更加精準(zhǔn)地進(jìn)行地產(chǎn)與物業(yè)之間的資源共享和整合。從母公司并表角度看，私有化將進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)對(duì)公司歸母凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)水平，更有利于進(jìn)一步穩(wěn)定地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流。 

??其次，維穩(wěn)地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)，并拓展地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型空間。物業(yè)管理業(yè)務(wù)具有較強(qiáng)的抵御周期波動(dòng)等屬性，具備長(zhǎng)期的潛力和增長(zhǎng)的韌性，對(duì)于已經(jīng)拉響紅色警報(bào)業(yè)績(jī)表現(xiàn)的地產(chǎn)公司，這些特性正好成為謀求轉(zhuǎn)型的著力點(diǎn)。此外，置入物業(yè)管理服務(wù)，在延伸房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈背后，地產(chǎn)母公司或許還存在著維護(hù)股價(jià)的打算。

??對(duì)于行業(yè)而言，上市物業(yè)企業(yè)私有化必然會(huì)對(duì)一些未上市物企的情緒有所影響，尤其是仍依附于地產(chǎn)集團(tuán)之下的頭部物企。

??未來(lái)計(jì)劃上市的公司，因面臨增量市場(chǎng)萎縮、存量市場(chǎng)內(nèi)卷、物業(yè)費(fèi)下降、拓展難度大等因素，除了要把物業(yè)作為一個(gè)單獨(dú)業(yè)務(wù)板塊大力發(fā)展并推向上市之外，從物業(yè)配合產(chǎn)品力+服務(wù)力角度看，在不上市的前提下一起開(kāi)展聯(lián)動(dòng)，或許效果更好、也更為長(zhǎng)久。

??私有化與維持上市地位，并沒(méi)有優(yōu)劣之分，只有適合不適合，而且根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的變化，每個(gè)階段所適合采取的措施也不同，需要因時(shí)因勢(shì)而異，如果成本高、融資功能缺失，私有化退市或許是更有利的選擇，能夠更加靈活地進(jìn)行集團(tuán)內(nèi)部整合和戰(zhàn)略調(diào)整，以應(yīng)對(duì)行業(yè)環(huán)境變化。