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??一線城市土地市場呈現回暖跡象。

??11月29日，北京朝陽第二宗組團地塊上架競拍，該地塊于10月15日發(fā)布預申請公告，打包推出酒仙橋、十八里店、小紅門三個地塊，起始價高達153億元，打破了北京單筆土地出讓金紀錄，“總價地王”的王冠已經加冕，該地塊最終由中海以153.32億元收入囊中，溢價率0.21%。

??這也是繼今年6月朝陽區(qū)首次推出組團地塊之后，又一個以組團形式出現的“巨無霸”地塊。

??對于目前市場上開始出現的“百億級”地塊的現象，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一方面地方政府想通過推出超級地王，來吸引媒體和公眾的關注，從而提振土地市場的信心；另一方面，超級地塊通常位于城市中心或核心地段，擁有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和配套設施。這些地塊往往能夠吸引更多的開發(fā)商和購房者，成為市場上的熱點。

??中海地產的拿地策略聚焦于核心城市、核心地段、核心地塊，這一策略使得中海能夠在優(yōu)質地塊上開發(fā)高品質的項目，滿足高端改善型需求。通過開發(fā)高溢價、高品質的項目，中海成功打造了一系列受歡迎的高端改善型產品系，并在上海、深圳、北京等城市取得了顯著的業(yè)績。李宇嘉表示，“此次中海百億元摘地，不僅是對其拿地策略的再次肯定，也是對其在核心地段項目庫存逐漸減少后，需要新增項目儲備以維持業(yè)務持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略需求的滿足。通過拿超級地塊，中海能夠快速補充庫存，同時繼續(xù)走高端路線，實現項目的熱銷?！?/p>

??值得注意的是，隨著全國樓市“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢初現，土地市場也有了積極變化。不僅是北京，其他一線城市今年的高總價地塊也越發(fā)突出。如11月28日，上海七批次土地拍賣收官，10宗地塊全部成功出讓，合計收金307.08億元，平均溢價率達到14.71%；9月29日，廣州南方面粉廠地塊最終由保利發(fā)展以117.6億元競得，溢價率達33.4%，該地塊既躋身廣州總價榜單第六，單價排名也位列廣州第二。

??北京首推“不限價”地塊

??2024年以來，北京已經接連推出了3宗總價超過百億元的巨型地塊，這些地塊因地理位置優(yōu)越、規(guī)劃建筑規(guī)模龐大，受到市場極高的關注度。

??11月29日，推出的北京朝陽酒仙橋、十八里店、小紅門組團捆綁地塊，總建設用地面積約14.7公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約39.4萬平方米，起始價高達153億元，成為目前北京最高的“總價地王”。

??更值得關注的是，10月30日，北京豐臺區(qū)萬泉寺村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目FT00-0613-0024地塊掛出的預申請公告顯示，該用地規(guī)模約6.37公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約17.83萬平方米，起始價110.54億元。該地塊除了規(guī)模較大、區(qū)位較好，這宗地還有一個重大變化，不再設置銷售指導價。這是3年多以來，北京出現的第一宗未設置地價上限和銷售指導價的地塊。

??此外，今年6月出讓的北京朝陽區(qū)酒仙橋舊改地塊、孫河前葦溝組團棚改地塊以及中關村朝陽園北區(qū)0017地塊也吸引了眾多開發(fā)商的關注和參與。該組團起始價112億元，并且是北京首宗“住宅+產業(yè)+商業(yè)配套”地塊出讓。

??最終，中建智地置業(yè)有限公司聯合體以112億元摘得，并打破了當時北京的土地出讓歷史紀錄。據了解，并在4個月后推出了住宅項目，銷售反響較為熱烈。

??北京市規(guī)劃和自然資源委員會相關負責人曾表示，針對房地產市場的新變化和人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，北京將進一步加大對區(qū)位條件好、公共服務設施齊全、交通出行便捷、市場需求突出區(qū)域的土地供應。同時，通過優(yōu)化交易規(guī)則，推進供給側結構性改革，吸引有實力、有能力的開發(fā)商選取高品質土地進行高質量開發(fā)建設，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，目前土地交易市場最大的特點是立足于房地產市場止跌回穩(wěn)的態(tài)勢，這對于土地市場發(fā)展具有非常積極的作用。當前，北京房地產市場處于回穩(wěn)的良好態(tài)勢，且房企當前銷售狀況不錯，這都會使得房企拿地積極性增加。同時，對于銷售市場和高端物業(yè)的看好，也會鼓勵房企積極拿地和進行項目開發(fā)，也為明年高品質住宅和復合型項目打造創(chuàng)造了較好的基礎。

??一線城市土地市場呈現回暖跡象

??事實上，除了北京，深圳、廣州等一線城市也紛紛推出了總價超百億的“巨無霸”地塊，土地市場呈現出回暖跡象。

??11月4日，深圳公共資源交易中心發(fā)布深土交告〔2024〕32號，計劃于12月2日以掛牌方式出讓南山區(qū)粵海街道T107-0107地塊。該地塊位于深圳后海金融總部基地，掛牌起始價126.52億元，是深圳第九宗“百億地”。深圳上一次出讓的“百億地”是位于深圳灣超級總部基地的T207-0060，由中海在2023年6月以125.32億元競得。

??值得注意的是，該地塊取消了多項限制條件，以“價高者得”為原則確定競得人和成交價，不限制建成后的商品房銷售價格，也不受“90/70”政策限制。

??李宇嘉表示，取消各種政策附加的限制，從而給開發(fā)商讓利，同時將定價權給到市場，將產品打造的話語權給到市場，讓開發(fā)商根據市場的需求來決定價格和戶型，能夠提振開發(fā)商拿地的積極性，做到供需匹配。

??不僅是深圳，廣州土地市場也表現出回暖態(tài)勢。9月29日，廣州南方面粉廠地塊經過5小時、148輪的激烈競價，最終由保利發(fā)展以117.6億元競得，成交樓面價66957元/平方米，溢價率達33.4%，該地塊既躋身廣州總價榜單第六，單價排名也位列廣州第二。

??盡管一線城市土地市場有回暖跡象，但房企整體拿地力度仍然偏小。中指研究院數據顯示，2024年1~11月，TOP100企業(yè)拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%，相較1~10月降幅收窄7.1個百分點。

??9月底以來一線城市接連一系列政策優(yōu)化，市場活躍度保持較高水平，有望帶動短期市場活躍度延續(xù)。中指研究院表示，“11月，北京、上海等一線城市接連出讓多宗高總價地塊，這些地塊均由頭部央企、國企摘得，帶動TOP100企業(yè)拿地總額同比降幅顯著收窄，但拿地企業(yè)仍集中在央企國企和地方國資，民營房企拿地仍較為審慎。”

??機構表示，短期來看，土地拍賣環(huán)境持續(xù)寬松，政府在供地端及土地拍賣政策調整上更加市場化，但受限于市場處于筑底階段，房企投資仍將以銷定投。未來，市場銷售能夠在政策帶動下逐漸企穩(wěn)回升，或將帶動房企投資熱度上升。