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??繼越秀地產(chǎn)之后，又一家大型國(guó)資房企旗下地塊，將被收儲(chǔ)。

??近日，華僑城公告稱，政府部門(mén)擬通過(guò)“收、調(diào)、供”聯(lián)動(dòng)方式，對(duì)華僑城旗下位于武漢市洪山區(qū)的TOD項(xiàng)目土地（約105畝），進(jìn)行收儲(chǔ)。

??項(xiàng)目所在兩宗地塊是五六年前，華僑城以52億元、9.42億元分別競(jìng)得。如今，房地產(chǎn)形勢(shì)已大不如前。

??綜合考量產(chǎn)業(yè)招商及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，政府部門(mén)擬對(duì)該土地進(jìn)行收儲(chǔ)，并將原商辦為主、住宅為輔的建設(shè)指標(biāo)，調(diào)整為住宅為主、商辦為輔，調(diào)規(guī)后的土地將進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛。

??而華僑城，計(jì)劃買(mǎi)下調(diào)規(guī)后的地塊。此次收儲(chǔ)價(jià)是多少，再次入市的價(jià)格又是多少，均未披露。記者致電華僑城方面了解細(xì)節(jié)，亦未獲得回復(fù)。

??這對(duì)于“缺錢(qián)”的華僑城是個(gè)好消息。正如華僑城方面所稱，若后續(xù)公司通過(guò)招拍掛競(jìng)得該土地，將有助于增強(qiáng)公司流動(dòng)性，改善貨源結(jié)構(gòu)；若后期未能競(jìng)得土地，公司仍能獲取收儲(chǔ)補(bǔ)償款，實(shí)現(xiàn)商辦土地資產(chǎn)盤(pán)活。

??等待被收儲(chǔ)的企業(yè)閑置土地，不在少數(shù)。據(jù)中信證券測(cè)算，截至今年6月底，全國(guó)閑置未開(kāi)工土地規(guī)模約5億～6億平方米；全國(guó)100個(gè)大中城市潛在可回購(gòu)?fù)恋匾?guī)劃建筑面積約5.4億平方米。

??記者注意到，除華僑城、越秀地產(chǎn)，已有多家房企旗下地塊被“收儲(chǔ)”，幾乎多為國(guó)企、央企。

??項(xiàng)目一度停滯

??自2023年9月以來(lái)，華僑城已鮮有拿地。而今，又有項(xiàng)目被地方納入收儲(chǔ)計(jì)劃。

??2018年12月，華僑城旗下公司以底價(jià)52億元拿下位于武漢市洪山區(qū)楊春湖高鐵商務(wù)區(qū)地塊，面積約14萬(wàn)平方米，樓面價(jià)5932元/平方米。這成為當(dāng)時(shí)的標(biāo)志性交易之一。

??早前，華僑城就已布局楊春湖高鐵商務(wù)區(qū)，打造華僑城歡樂(lè)天際，此番華僑城再次拿地，可見(jiàn)其對(duì)于該區(qū)域未來(lái)前景的看好。

??該地塊的拿地門(mén)檻頗高。根據(jù)彼時(shí)的土地掛牌條件，土地競(jìng)得人須自持不少于10萬(wàn)平方米的公建產(chǎn)品，且公建產(chǎn)品所有權(quán)在竣工驗(yàn)收后10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；競(jìng)買(mǎi)人需承諾引入不少于1家主板上市大型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)公司總部或區(qū)域總部，被引入企業(yè)需為中國(guó)500強(qiáng)。

??2019年11月29日，華僑城又以總價(jià)9.42億元、樓面地價(jià)7040.36元/平方米拿下該區(qū)域（B包）地塊，面積約1.9萬(wàn)平方米。

??兩宗地塊統(tǒng)一規(guī)劃，項(xiàng)目由廣場(chǎng)區(qū)和中央?yún)^(qū)兩大區(qū)域共筑，總建筑面積超過(guò)240萬(wàn)平方米，囊括高端商務(wù)辦公、體驗(yàn)型街區(qū)商業(yè)、星級(jí)酒店、室內(nèi)主題樂(lè)園、文創(chuàng)展覽、住宅等多種業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)投資上百億元。若能建成，這片區(qū)域?qū)⒊蔀槲錆h的地標(biāo)性建筑。

??但是，幾年時(shí)間過(guò)去，這片宏偉藍(lán)圖卻一直停滯不前。

??據(jù)華僑城2024年半年度報(bào)告，該項(xiàng)目于2018年12月開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)投資146.2億元，目前已投資84.8億元，住宅部分從2022年起已陸續(xù)交付。但商業(yè)項(xiàng)目始終未能建起來(lái)。

??據(jù)報(bào)道，該商業(yè)項(xiàng)目于2019年5月正式報(bào)規(guī)，隨后在2019年12月辦理了施工許可證，后來(lái)建筑主體已經(jīng)建設(shè)了一部分，但隨后因資金問(wèn)題陷入停工狀態(tài)。

??今年4月，有網(wǎng)友在“武漢城市留言板”留言：“楊春湖高鐵商務(wù)區(qū)的華僑城商業(yè)都停工了，辦理了停工手續(xù)，區(qū)里后續(xù)還有招商的計(jì)劃嗎？這邊住了很多人但是沒(méi)有商業(yè)，居民生活不便。”

??對(duì)此，洪山區(qū)官方回復(fù)：該項(xiàng)目工程名為楊春湖啟動(dòng)區(qū)A地塊項(xiàng)目，該項(xiàng)目因建設(shè)單位資金問(wèn)題，目前處于停工狀態(tài)，暫未辦理復(fù)工手續(xù)。

??8月份，再次有網(wǎng)友留言：“武漢站對(duì)面華僑城歡樂(lè)天際廣場(chǎng)區(qū)停工很長(zhǎng)時(shí)間了，最近是否辦理了復(fù)工手續(xù)？”

??洪山區(qū)的回復(fù)依然是：項(xiàng)目工程名稱為楊春湖啟動(dòng)區(qū)A地塊項(xiàng)目，因建設(shè)單位資金問(wèn)題，目前處于停工狀態(tài)，暫未辦理復(fù)工手續(xù)。

??此次涉及收儲(chǔ)的地塊正是位于該項(xiàng)目?jī)?nèi)，合計(jì)約105.32畝（7.02萬(wàn)平方米），原計(jì)劃建設(shè)成為集高端產(chǎn)業(yè)聚集的地鐵上蓋TOD項(xiàng)目。政府收儲(chǔ)后，將對(duì)該地塊性質(zhì)作出改變，調(diào)整為住宅為主、商辦為輔，調(diào)規(guī)后的土地進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛。

??這意味著，這片區(qū)域終于迎來(lái)復(fù)工希望。考慮到華僑城在楊春湖高鐵商務(wù)區(qū)布局多年，預(yù)計(jì)該TOD項(xiàng)目再供地后，競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)激烈，可能還是由華僑城競(jìng)得。

??對(duì)于具體收儲(chǔ)金額，華僑城表示，擬根據(jù)武漢市土地整理儲(chǔ)備單位委托第三方土地資產(chǎn)評(píng)估公司出具的土地價(jià)值評(píng)估執(zhí)行，最終金額以政府評(píng)估結(jié)果和審計(jì)意見(jiàn)為準(zhǔn)。

??一位企業(yè)人士稱，目前地價(jià)相比于幾年前已大幅降低，房企在收地過(guò)程中雖然能夠獲得流動(dòng)性，但可能需要承擔(dān)一定賬面損失。

??“退地”提速

??今年以來(lái)，房企退出閑置土地的案例明顯增多。收儲(chǔ)背后，華僑城和其他大部分地產(chǎn)商一樣，仍未走出企業(yè)發(fā)展的至暗時(shí)刻。

??坐標(biāo)廣東的國(guó)有房企越秀地產(chǎn)，前段時(shí)間也剛被收儲(chǔ)地塊。11月13日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，廣州大干圍地塊以15.29億元被當(dāng)?shù)卣諆?chǔ)。自2021年7月，越秀地產(chǎn)通過(guò)收購(gòu)拿下大干圍地塊后，至今仍未開(kāi)發(fā)。

??此前的8月、9月，越秀地產(chǎn)分別以70億元和50億元，退了廣州兩宗地。由此，該公司回收資金超135億元。其中兩塊地為虧損退回，但虧損額不大，分別虧損105.91萬(wàn)元和174.38萬(wàn)元。

??越秀地產(chǎn)公告稱，收儲(chǔ)補(bǔ)償公平合理，土地收儲(chǔ)有利于集團(tuán)優(yōu)化資源使用，有利于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

??當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨高庫(kù)存問(wèn)題，盤(pán)活存量土地為其中關(guān)鍵。房企亦期望退出閑置土地，以回收資金。

??10月31日，天津國(guó)企津投城開(kāi)發(fā)布公告稱，根據(jù)《天津市土地整理儲(chǔ)備項(xiàng)目補(bǔ)償合同》之約定履行相關(guān)義務(wù)，公司于10月31日收到東麗區(qū)土整中心支付的補(bǔ)償金額1.18億元。幾日前的10月24日，津投城開(kāi)收到東麗區(qū)土整中心支付的補(bǔ)償金額2.5億元。

??這一補(bǔ)償款源于去年，即2023年9月28日，津投城開(kāi)就沙柳北路地塊收儲(chǔ)事項(xiàng)與天津市東麗區(qū)土地整理中心簽署《天津市土地整理儲(chǔ)備項(xiàng)目補(bǔ)償合同》，合同總金額為17.13億元。

??9月2日，廣州市土地開(kāi)發(fā)中心、廣州新秀及廣州城建訂立土地收儲(chǔ)協(xié)議，據(jù)此，廣州新秀及廣州城建同意將暨南大學(xué)北側(cè)地塊二土地的土地使用權(quán)交由廣州市土地開(kāi)發(fā)中心收儲(chǔ)，代價(jià)為50.03億元。

??補(bǔ)償方式為廣州市土地開(kāi)發(fā)中心向廣州新秀及廣州城建提供等值的應(yīng)付票據(jù)。廣州市土地開(kāi)發(fā)中心、番禺區(qū)土地開(kāi)發(fā)中心分別應(yīng)負(fù)責(zé)支付應(yīng)付票據(jù)的27.75%和72.25%。應(yīng)付票據(jù)的價(jià)值可用作償付收購(gòu)有關(guān)土地的應(yīng)付代價(jià)，本質(zhì)上其實(shí)是土地置換。

??7月，湖南國(guó)企華升股份公告，由岳陽(yáng)市土地儲(chǔ)備中心收回公司控股子公司位于岳陽(yáng)樓區(qū)望岳路的4宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物等資產(chǎn)。收儲(chǔ)金額在參考了市場(chǎng)價(jià)格及資產(chǎn)評(píng)估的預(yù)評(píng)基礎(chǔ)上，由雙方協(xié)商確定，補(bǔ)償金額區(qū)間為3.4億元～3.8億元。

??根據(jù)協(xié)議，待該土地掛牌成交后，岳陽(yáng)市財(cái)政局將資金分批撥付至岳陽(yáng)市土地儲(chǔ)備中心，再由岳陽(yáng)市土地儲(chǔ)備中心支付給湖南華升洞庭麻業(yè)有限公司；若本次收儲(chǔ)土地在2024年底未掛牌成交，協(xié)議終止。

??此外，上海物貿(mào)、華鋒股份、奧康國(guó)際等公司亦披露，其旗下土地也被收儲(chǔ)。

??目前盤(pán)活閑置存量土地，存在多項(xiàng)“卡點(diǎn)”，收購(gòu)資金、收購(gòu)價(jià)格等是面臨的主要困難。從這些收儲(chǔ)案例可以發(fā)現(xiàn)，收儲(chǔ)價(jià)格更多是圍繞當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，而非初始購(gòu)置成本；收儲(chǔ)標(biāo)的更多是雙方妥協(xié)，土地儲(chǔ)備中心配合政府調(diào)整土地規(guī)劃、優(yōu)化空間布局，被收購(gòu)方得以盤(pán)活資產(chǎn)，但同時(shí)承擔(dān)支持后續(xù)區(qū)域土地出讓的義務(wù)。

??中信證券認(rèn)為，回購(gòu)最有可能發(fā)生在新一線和二線城市（例如廣州、南京、天津、鄭州、長(zhǎng)春這樣的城市），因?yàn)橐痪€城市一方面難以開(kāi)發(fā)的土地規(guī)模偏少，地方也不必拿出核心區(qū)地塊進(jìn)行置換；三四線城市很難吸引開(kāi)發(fā)企業(yè)后續(xù)投入，預(yù)計(jì)短期純退回資金的土地購(gòu)回很難開(kāi)展。