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??多數房企的銷售額已出現回暖。

??克而瑞數據顯示，今年10月，TOP100房企實現銷售操盤金額4354.9億元，環比增長73%，業績規模達到年內次高，顯示出市場正在逐步止跌回穩。

??不過，從今年前三季度的整體“成績單”來看，多數房企業績依然承壓。

??以保利發展為例，2024年前三季度，其實現營業收入1827.74億元，同比下滑5.08%；歸屬母公司凈利潤同比下降41.23%至78.13億元。這或是保利發展史上交出的一份“不理想”的成績單，但其依然是A股上市房企的“盈利王”。

??與保利發展類似，招商蛇口前三季度業績表現也略顯疲態，其實現營業收入780.09億元，同比微增2.88%；歸屬母公司凈利潤26.01億元，同比下降31%。

??早在今年3月業績會上，招商蛇口方面就曾表示，對于今年的銷售額能否達到去年水平，公司抱持的是一種謹慎樂觀態度。今年前三季度，招商蛇口累計實現簽約銷售額1451.71億元，同比下降35.85%。

??東方財富Choice數據顯示，截至10月31日，A股房地產行業營收增速為-22.93%，凈利潤增速為-156.36%。A股上市房企中有58家營業收入同比下滑，凈利潤同比下滑的有65家。萬科A的虧損額最高，達到179.4億元。金科、首開、金地、金融街、華僑城A、華夏幸福以22億～53億元的虧損額位列2024年前三季度A股虧損TOP20。

??多位接受采訪的市場人士認為，房企業績下滑，與行業整體環境有關。市場處于筑底階段，房企的盈利空間還在繼續下探，銷售改善還需要時間修復。即便大多數房企已減少拿地，但受限于融資端和市場銷售面的壓力，現金流的穩定性仍是“大考”，去庫存和化債仍是重心。

??“頭部房企的個別財務指標有了回升跡象。”國金證券分析，前三季度資產負債率結構同比優化，流動負債總額同比降低……在政策利好加持下，有望為房企業績表現帶來正面的變化。

??營業收入和利潤空間收窄

??今年前三季度，多數房企的銷售情況同比不及去年，營業收入和利潤總額也出現了大幅收縮。

??具體來看，萬科、保利發展和綠地控股分別以2198.95億元、1827.74億元和1599.49億元的營業收入居行業前三位，也是前三季度僅有的營業收入超千億元的3家房企。招商蛇口、新城控股、金地集團、濱江集團、華發股份5家房企的營業收入規模在300億元以上。營業收入超過百億元的還有華僑城A、榮盛發展、大悅城、首開股份、金融街等12家房企。

??在這20家營業收入規模超百億元的房企中，實現同比增長的房企只有6家。

??利潤方面，A股有40家房企錄得虧損。在實現盈利的44家房企中，有9家房企利潤額在10億元以上。

??其中，保利發展的利潤額最高，前三季度錄得78.13億元的凈利潤。其次是招商蛇口，實現了26.01億元的利潤。這兩家是A股房企中僅有兩家凈利潤超過20億元的房企。衢州發展、南京高科、濱江集團、新城控股等7家房企也錄得了10億元以上的利潤。

??在這些盈利的房企中，大多數利潤都出現了不同程度的下滑。新城控股和保利發展的利潤同比下滑在40%以上，華發股份、濱江集團和招商蛇口的利潤同比下滑均在30%以上。

??前三季度，新城控股營業收入累計515.63億元，同比下降27.66%；歸屬母公司凈利潤14.55億元，同比下降41.31%。公司經營性現金流凈額超18億元，連續6年為正。新城控股董事長王曉松在業績說明會上表示，公司將持續做好現金流排布，持續穩杠桿、降成本，積極確保自身經營安全。

??這也是大多數房企在大環境下普遍采取的策略。

??“盈利難是行業普遍現象。”某房企內部人士表示，相比利潤，集團更關注現金流的穩定，現在重心是忙降債、保兌付，加大存貨去化力度，加快資產變現速度，第一優先級就是安全。

??某機構研究總監劉水認為，房地產行業處于換擋期，不少企業存貨去化及變現能力受到影響，房企利潤表修復仍有賴于企業風險的出清和市場持續復蘇。考慮到近兩年土地市場轉冷后地價相對較低，部分房企受益于優質地塊結轉仍有可能率先修復利潤表。

??“房企的財務表現一般會滯后于市場表現。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進則表示，今年各地房地產銷售的轉折點出現在10月，隨著各地樓市成交量顯著回暖，市場“回穩”跡象明顯，預計不少房企今年第四季度的業績會有所改善。

??融資和化債步伐加快

??在政策暖風頻吹下，多數房企的銷售額在10月份出現回暖。

??克而瑞發布數據顯示，今年10月，TOP100房企實現銷售操盤金額4354.9億元，環比增長73%，業績規模達到年內次高；同比增長7.1%，年內首次實現單月業績同比正增長。TOP100房企前10月累計業績3.07萬億元，降幅較9月收窄3.9個百分點。

??與此同時，房企融資環境也有所改善。

??同策研究院數據顯示，40家典型上市房企在2024年三季度共完成融資額1314.94億元，環比上升58.61%。其中，債權融資金額為1233.86億元，占總融資金額比重93.83%，環比上升50.09%。

??除銀行貸款外，三季度共發生20筆公司債融資，融資總額241億元，環比上升114.6%，分別由保利置業、越秀地產、金融街、招商蛇口、美的置業等房企發行。

??“發行主體仍以國企為主。”某券商分析師表示，民企想突破融資“天花板”，取決于債券償付能力及現金流是否持續好轉，另外還需要在化債方面取得新進展。

??前述某房企內部人士表示，只能說融資環境有改善趨勢，目前房企資金回籠最快的方式還是銷售和處置資產。

??劉水認為，今年11月~12月房企債券到期規模約1000億元，明年到期的債券余額7000多億元，盡管房企總體債務壓力較高峰期有所緩解，但考慮到仍有違約債券有待展期或重組，房地產銷售端仍在筑底回升，企業償債壓力猶存。

??為了應對債務壓力，民企化債也在提速，通過各種方式重建企業現金流。

??有消息稱，融創正與部分境內債券投資者就二次重組計劃進行深入溝通，并探討潛在的解決方案。融創針對約155億元的境內債務，向債權人提供“折價回購、債轉股、以資抵債、留債展期”等選項，但最終方案預計要到月底面世。

??10月17日，融創完成12.05億港元配股融資，所得款項凈額用于支持境內公司債的長期解決方案落地及一般運營資金。

??旭輝也于10月28日發布境外債務重組進展，合計持有適用債務未償還本金總額約77.88%的債權人已正式簽訂或加入重組支持協議。

??化債走過3個年頭的華夏幸福也推出了新的“置換帶方案”，擬引入廊坊市屬國企承接部分金融債權人的債務，置換規模約為200億元。

??鏡鑒咨詢創始人張宏偉認為，一切都取決于房地產市場銷售狀況的持續向好，只有市場預期好轉，房企才能通過銷售端與融資端合力，逐漸優化資產負債表。