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??11月27、28日，為期兩天的上海第七批次土拍落下帷幕。

??本次土拍亮點(diǎn)頗多，其中最大的關(guān)鍵詞便是“高溢價(jià)”。

??10塊地中，有7幅溢價(jià)成交，且溢價(jià)率都在10%以上，平均溢價(jià)20%，為2024年最高。

??最高溢價(jià)率達(dá)40%，為越秀、中能建、華潤(rùn)置地聯(lián)合體以78.97億元競(jìng)得的浦東楊思地塊，遠(yuǎn)高于此前徐匯濱江小米地塊（30%）和靜安曹家渡地塊（31.2%）。

??同時(shí)，浦東、虹口、楊浦等多個(gè)板塊樓板價(jià)紀(jì)錄被刷新。

??從競(jìng)得房企來看，華潤(rùn)置地和保利發(fā)展先后兩日上演帽子戲法，各競(jìng)得三幅地塊。

??此次土拍創(chuàng)上海取消土拍限價(jià)后的新高。得益于城市整體需求端表現(xiàn)優(yōu)秀，得益于板塊去化前景明朗，也是得益于地塊盈利確定性明確。

??雖然對(duì)于大多數(shù)城市的土地市場(chǎng)而言，中短期來看仍然是難以復(fù)制的。但是從市場(chǎng)信心來看，聯(lián)系到2024年10月以來的各地高溢價(jià)地塊，或?qū)⒊蔀橐粋€(gè)標(biāo)志性事件。

??11月27、28日，上海第七批次集中土拍開拍，掛牌的10宗宅地均成功出讓，成交總金額304億元。(不含聯(lián)合出讓商辦用地)。

??相比第六批集中土拍的整體低迷，本輪土拍熱度明顯提升。

??具體來看，10宗地塊中7宗溢價(jià)成交，3宗底價(jià)成交，所有溢價(jià)成交的地塊，成交溢價(jià)率均超過10%，10宗地塊平均溢價(jià)20%，刷新2024年歷次土拍平均溢價(jià)率新高。

??溢價(jià)率最高的為浦東楊思地塊，該地塊吸引了5家單位參與競(jìng)價(jià)，經(jīng)過了192輪競(jìng)價(jià)觸及中止價(jià)78.76億元，后又觸達(dá)競(jìng)“高品質(zhì)建設(shè)”上限，進(jìn)入第二輪競(jìng)價(jià)，前后共計(jì)經(jīng)過了超200輪競(jìng)價(jià)，最終由越秀、中能建、華潤(rùn)置地聯(lián)合體以78.97億元競(jìng)得，成交樓板價(jià)7.4萬元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/平方米，高端人才房配建2%。

??該地塊地處上海典型中高端高流速板塊，配套成熟，購房群體基數(shù)大，板塊新房流速高。周邊在售項(xiàng)目有浦發(fā)新楊思上園、開云艾尚里、云臺(tái)朗庭等項(xiàng)目，毗鄰的浦發(fā)新楊思上園成交均價(jià)在10萬元/平方米左右，2024年以來共進(jìn)行了三次開盤，開盤去化率均在八成以上，近兩次開盤去化率更是接近100%。

??本次掛牌的10宗地塊中，有9宗臨近地鐵站（在建），更有6宗地塊位于外環(huán)以內(nèi)，不乏楊浦東外灘、虹口四川北路等核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊。除虹口四川北路地塊之外，其余地塊容積率均不高于2.5。

??聯(lián)系地塊所屬板塊新房市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，大多數(shù)板塊的消化周期都在安全值（18個(gè)月）以內(nèi)，其中閔行春申、寶山祁連等板塊消化周期更是低于6個(gè)月。板塊的年成交規(guī)模也大多高于本輪出讓土地建面，春申、祁連、曹路、大三林等板塊年流速均高于20萬平方米，地塊未來去化速度前景較佳。

??正是因?yàn)槿绱耍敬瓮僚钠謻|、虹口、楊浦等多個(gè)板塊樓板價(jià)紀(jì)錄被刷新

??位于大三林板塊的浦東新楊思地塊，成交樓板價(jià)74426元/平方米，周邊項(xiàng)目新楊思上園，樓板價(jià)只有約5萬/平，此次創(chuàng)新高將樓板價(jià)拔高了2萬多/平方米；

??位于曹路板塊的浦東唐鎮(zhèn)地塊，成交樓板價(jià)44008元/平，溢價(jià)率27%，比2年前安高申宸院樓板價(jià)3.4萬/平方米，高了約1萬/平；

??東外灘板塊楊浦江浦公園旁的一幅宅地，去年保利&華麗家族聯(lián)合體以7萬/平的樓板價(jià)拿下，今天成交樓板價(jià)來到了86037元/平方米；

??同樣位于東外灘板塊的楊浦濱江地塊，成交樓板價(jià)73288元/平方米。相比一個(gè)月前，上海第六批次土拍的中海地塊樓板價(jià)6.9萬元/平方米，約漲4400元/平方米；

??而位于四川北路板塊的虹口地塊，樓板價(jià)92934元/平方米，一路之隔于五年前入市的珠江鉑世外灘界開盤均價(jià)才10.2萬元/平方米，如今地價(jià)已快趕上當(dāng)年的房?jī)r(jià)。

??從競(jìng)拍房企來看，相比上一批次，房企參拍熱情明顯回升，各地塊普遍有多家房企參與競(jìng)拍，且中海、保利、華潤(rùn)等均參與了多宗優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍。唯一的商住地塊被中建七局&中建港航底價(jià)競(jìng)得，為中建七局首入上海拿地。

??在本輪土拍中，華潤(rùn)成為最大“贏家”，出讓條件最為突出的地塊均被收入囊中：總價(jià)、溢價(jià)率最高的浦東楊思地塊，成交總價(jià)78.97億，溢價(jià)率40%，華潤(rùn)與越秀、中能建聯(lián)合體競(jìng)得；出讓單價(jià)最高的虹口四川北路地塊，成交樓板價(jià)9.3萬元/平方米，由華潤(rùn)以12%溢價(jià)率單獨(dú)競(jìng)得；本輪容積率最低的桃浦宅地，該地塊是近十年桃浦容積率最低的一宗地，容積率1.29，也由華潤(rùn)與建發(fā)、金茂聯(lián)合體底價(jià)競(jìng)得。

??保利發(fā)展同樣競(jìng)得三幅地塊：溢價(jià)率27%的浦東唐鎮(zhèn)地塊，在經(jīng)過73輪角逐后，被保利發(fā)展以32.93億元競(jìng)得，樓板價(jià)44008元/平方米，唐鎮(zhèn)真地鐵口，未來快速去化應(yīng)當(dāng)不在話下；楊浦濱江地塊由保利發(fā)展和上海建工再度聯(lián)手，溢價(jià)率17.09%，成交樓板價(jià)81960元/平方米；刷新樓板價(jià)紀(jì)錄的楊浦東外灘地塊由保利發(fā)展以16%溢價(jià)率單獨(dú)競(jìng)得，成交總價(jià)15.2億元。

??總體來看，上海第七輪土拍熱度如期回歸。10宗地塊中有7宗溢價(jià)成交，其中浦東楊思地塊溢價(jià)率更是達(dá)到了40%，刷新了取消土拍限價(jià)后的溢價(jià)率紀(jì)錄，本輪土拍溢價(jià)率再度回到了年內(nèi)均線以上。

??從行業(yè)整體來看，目前仍處于去庫存、供求平衡周期，個(gè)別城市、個(gè)別輪次的土拍熱度回歸，不會(huì)改變當(dāng)前周期土地成交連年下滑、溢價(jià)率持續(xù)低位的大趨勢(shì)。

??從2024年10月以來典型高溢價(jià)高總價(jià)成交地塊來看，面對(duì)存量房市場(chǎng)走高、人均住房面積高位的現(xiàn)況，只有持續(xù)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)宅地，市場(chǎng)化推動(dòng)優(yōu)秀企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，才能切實(shí)提升新建住宅的建設(shè)品質(zhì)，為美好生活提供更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，并帶來更多更新?lián)Q代的住房需求。

??如今每一塊新出讓的優(yōu)質(zhì)地塊、每一個(gè)適銷對(duì)路的新房項(xiàng)目，都是行業(yè)重回穩(wěn)過程中的一位位引領(lǐng)者。