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??9月26日政治局會議之后，一二線核心城市出臺房地產調控新政。作為一線城市的廣州，據不完全統計，9月27日至今已出臺8次穩樓市新政，除了一線城市都有的調整限購、信貸、取消普通住房和非普通住房標準之外，廣州還出臺了內容涉及研究購房可落戶、增加公積金貸款額度等。

??從廣州近期密集出臺的樓市政策來看，廣州已成為一線城市中政策放松力度最大，購房門檻最低的城市。

??得益于政策利好，廣州房地產市場進入集中放量期，成交面積變動較新政前增幅達15%以上。其中10月份一手住宅的成交規模不僅創下了近兩年的月度新高，也是近兩年來一手住宅成交規模首次超越二手房的月份。

??但從總庫存來看，廣州整體庫存仍然較高，整體去化周期較長，再加上廣州二手房掛牌量持續位居14.5-15萬套的高位，未來成交規模仍難有較大增長空間。

??正是因為如此，廣州才于11月18日公開征求《廣州市戶籍遷入管理規定（修訂稿）》意見的公告，擬在7個行政區內實施購房落戶，鞏固10月以來廣州樓市的回穩勢頭，同時提高廣州城市人口競爭力，吸引更多人才安居樂業，為7個行政區引入更多的樓市購買力，促進庫存去化。

??9月27日至今，廣州已出臺8次房地產相關政策，內容涉及放開限購、“帶押過戶”、擬對入戶方式進行調整、取消普通住宅和非普通住宅標準、調整公積金政策等。

??從政策內容來看，廣州目前是一線城市中唯一一個取消限購、取消房貸利率下限的城市，同時廣州也是一線城市中唯一一個二套房最低首付比例調整為15%的城市。

??與北京、上海、深圳仍有一定的購房門檻相比，廣州已基本調整至全國最低標準。

??廣州不僅已是一線城市中購房門檻最低的城市，11月18日，廣州還發布了關于公開征求《廣州市戶籍遷入管理規定（修訂稿）》意見的公告。擬對廣州入戶條件進行放松，包括新增安居樂業入戶、投資納稅入戶、取消積分制入戶年度名額限制、允許全日制大專學歷入戶廣州等修訂內容。

??其中安居樂業入戶條件為在廣州白云區、黃埔區、花都區、番禺區、南沙區、從化區和增城區7個行政區內，擁有合法產權住宅房屋且在本市連續繳納社會保險滿1年的人員，可申請入戶。通過二手房申請安居樂業入戶，要求該住宅房屋原戶口全部遷出且3年內未用于辦理過安居樂業入戶。

??若該意見最終落實通過，那廣州將成為一線城市中唯一一個購房可落戶的城市。

??在一系列政策利好下，廣州市場出現明顯回升，廣州10月成交表現亮眼。克而瑞廣佛區域數據顯示，2024年10月廣州一二手住宅累計成交20864套，其中一手住宅成交10521套，二手住宅成交10343套。

??其中一手住宅的成交規模環比增長107.43%，同比增長60%，創下了近兩年月度新高。二手房成交環比增長23.32%，同比增加11%，為年內相對高位。

??需要注意的是，10月廣州一手住宅市場份額為50%，近5年來首次與二手房平齊。自2019年開始，廣州一手住宅的市場份額逐漸下滑，直到2023年一手住宅的市場容量僅40%。

??進入11月，隨著樓市利好效應遞減，市場熱度下降，截至11月26日，廣州商品住宅成交6272套，但仍保持年內第三高位，僅次于10月及6月。

??這也是廣州11月至今連續發布多次房地產政策“保溫”的原因。

??對比廣州各區商品住宅庫存及去化周期可以看到，截至10月末，廣州新房可售面積為1553萬平方米，去化周期25.5個月。其中黃埔、天河、白云、番禺、南沙、花都、增城可售面積均在100萬平方米之上。

??在《廣州市戶籍遷入管理規定（修訂稿）》意見所提及的白云區、黃埔區、花都區、番禺區、南沙區、從化區和增城區7個行政區內，除從化區受到開發的限制新房可售面積為65萬平方米之外，其它區域可售面積均在100萬平方米之上，平均去化周期26.9個月，高于廣州全市水平。

??未來若實施購房落戶之后，將有利于鼓勵非本地戶籍常住人口在廣州購房的積極性，為上述各區引入更多的樓市購買力，促進庫存去化。

??對比4個一線城市重點項目開盤平均去化率及全市新房成交均價可以發現，廣州無論是去化率還是房價都與北京、上海、深圳有一定的差距。

??4個一線城市中，廣州似乎開始掉隊了。

??廣州市統計局公布的數據顯示，2024年前三季度，廣州市地區生產總值約為2.2萬億元，同比增長2.0%。同期北京增長5.1%、上海增長4.7%、深圳增長5.4%。

??廣州增速不僅遠低于同期全國平均增長水平的4.8%，也低于廣東3.4%的省內平均增速。

??這一方面是受房地產市場影響，另外一方面也是因為廣州核心支柱產業之一的汽車產業也步入了調整期。2024年前三季度，廣州汽車制造業增加值同比下降17.4%。

??事實上，作為一線城市的廣州，吸引力正在降低。

??各地公布的2023年常住人口數據顯示，廣州2023年末常住人口1882.70萬人，比上年增加9.29萬人。

??而同為一線城市的深圳2023年末常住人口1779.01萬人，比上年末增加12.83萬人。

??同時，可以做參考的數據是，近年來房地產市場較為活躍的成都、杭州等城市2023年人口增量分別為13.5萬人及14.6萬人，千萬人口城市中，鄭州2023年人口增量居首，達18萬人。

??可見，在近年來的“搶人大戰”中廣州不僅在一線城市墊底，甚至開始被其他城市分流。

??相比其他一線城市，廣州經濟和財政對房地產的依賴度更為顯著。也正是在這樣的背景下，廣州密集出臺的樓市政策并擬購房落戶政策，目的主要還是“止跌企穩”。

??整體來看，10月受新政利好持續發酵，廣州整體成交升至年內高位，11月隨著新政利好效應遞減，市場增長動能放緩，廣州接連跟進多項政策“保溫”，如擬購房落戶、取消普通住房和非普通住房標準、調整住房公積金政策等。

??隨著年終市場沖刺及政策釋放，最后一個月預期延續小幅微增態勢。

??中長期來看，廣州作為一線城市，房地產市場發展仍具有較大發展潛力。當前廣州最需要解決的是供需平衡，尤其是外圍區域的去化仍較困難，“去庫存”或將成為一段時間內廣州市場的核心課題。