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??市場預期的LPR下調，落空了。

??9月20日，央行發布9月份貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為3.85%。對比8月LPR數據，9月LPR保持不變。

??這日，央行還進行了5719億元7天期逆回購操作，中標利率為1.7%，與此前持平。

??此前一日，美聯儲公布最新利率決議：將基準利率目標區間下調為4.75%至5%，一次性降息50個基點，這為我國貨幣政策調整提供了更大自主空間。

??由此，不少市場人士預測，我國央行大概率會跟進降息，幅度可能是20個基點。但我國央行選擇了相對保守的策略，貨幣政策依然堅持“以我為主”的基調。

??事實上，自今年以來，我國央行已降息2次。一次是2月份，5年期以上LPR大幅下調25個基點至3.95%；另一次是7月份，5年期LPR再次下調10個基點，LPR進入歷史低位。當前仍處于7月降息后的政策效果觀察期，短期調降的迫切性不大。

??9月5日，在國新辦舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上，央行高層的發聲透露出下一步貨幣政策取向。

??央行副行長陸磊表示，人民銀行將繼續堅持支持性的貨幣政策，加快落實好已出臺的政策舉措，更加有力支持經濟高質量發展。未來在利率上，要發揮好近期政策利率和貸款市場報價利率下行的帶動作用，以此推動企業融資和居民信貸成本穩中有降。

??這意味著，中國未來貨幣政策仍有著寬松空間，但這并不意味著降息迫在眉睫。

??“降準降息等政策調整還需要觀察經濟走勢。”央行貨幣政策司司長鄒瀾在這次新聞發布會上表示，受銀行存款向資管產品分流的速度、銀行凈息差收窄的幅度等因素影響，存貸款利率進一步下行面臨一定約束。

??央行的這句話，道出了進一步調降利率的難度。

??近期銀行存貸款環境發生的最大變化，在于資金來源端成本變高。今年以來，隨著存款利率下降和對存款“手工補息”的控制，存款搬家到銀行理財市場。上半年，銀行理財規模超過29萬億元，逼近歷史高點。

??目前銀行凈息差壓力整體較大。據國家金融監督管理總局披露，今年二季度銀行業凈息差為1.54%，連續6個季度低于1.8%的警戒線。

??“若短期內連續下調政策利率并引導LPR報價跟進下調，加之規模龐大的存量房貸利率也有較大下調空間，下半年銀行凈息差將面臨較大幅度下行壓力，不利于銀行經營的穩健性；若著眼于穩息差而較大幅度下調存款利率，則可能引發銀行存款大規模向理財等資管產品‘搬家’的風險，同樣不利于銀行經營的穩健性。”東方金誠宏觀首席分析師王青分析稱。

??同時，“降低利率對房地產市場的拉動作用在明顯減弱?！睆V東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從2022年到現在，按揭貸款利率下降了200個基點左右，但對于商品房市場的拉動作用在明顯減弱。主要原因在于，市場對房價的預期比較悲觀，二手房掛牌量不斷攀升，且“以價換量”的趨勢難以扭轉，這是降息所無法改變的。

??此種情況下，央行繼續降息的主要目的并不是為了刺激樓市，而是給實體和民間投資減負，這是必要的。

??“年初降準的政策效果還在持續顯現，目前金融機構的平均法定存款準備金率大約為7%，還有一定的空間。央行將密切觀察政策效果，根據經濟恢復情況、目標實現情況和宏觀經濟運行面臨的具體問題，合理把握貨幣政策調控的力度和節奏。”鄒瀾表示。

??“綜合考慮當前的經濟運行態勢及物價走勢，四季度我國央行有可能下調主要政策利率。此外，著眼于強化與財政政策協調配合，支持政府債券發行，四季度也有降準的可能?！蓖跚囝A測。

??招聯首席研究員董希淼亦表示，綜合考慮內部需要和外部變化，年內人民銀行將可能實施全面降準0.25～0.5個百分點，降低政策利率10～20個基點，推動LPR同步下行，促進社會綜合融資成本穩中有降。

??相比降息，呼聲更高的是，存量房貸利率調整，何時到來？此次IPR按兵不動，在部分人士看來，或是為了給下調存量房貸利率提供空間。

??機構數據顯示，2015～2022年間產生的存量房貸約30萬億元，平均利率約5.2%；去年8月份存量首套房貸利率下調73個基點后，加權平均利率降至4.47%左右。現在的新房貸利率低至3.1%，且接下來還可能繼續下探。

??存量房貸利率不調整，也影響了潛在購房者入場，他們擔心房貸利率還會再降。

??“現階段市場對再度下調存量房貸利率呼聲較高，降低存量房貸利率有利于緩解按揭早償現象、增強居民債務可持續性、促進居民消費需求修復以及形成更加公平的融資環境?！敝袊裆y行首席經濟學家溫彬表示。

??來自市場面的最新消息顯示，中國最早可能在9月降低存量住房貸款利率，部分利率可能下調多達50個基點；商業銀行正在進行最后的準備工作，迎接即將到來的房貸利率調整。

??若消息能夠落地，對樓市無疑是個振奮。