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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）6月7日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，其中一項(xiàng)重要內(nèi)容是聽取關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢和下一步構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式有關(guān)工作考慮的匯報。

??會議指出，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系人民群眾切身利益，關(guān)系經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和金融穩(wěn)定大局。要充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，順應(yīng)人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。

??對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)。要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次工作對于各地后續(xù)去庫存會有更大啟發(fā)，要做好政策儲備和政策落地，持續(xù)打好本輪去庫存工作的攻堅(jiān)戰(zhàn)。

??房地產(chǎn)工作核心：去庫存

??實(shí)際上，此次會議是又一重磅級政策表述，充分說明房地產(chǎn)去庫存工作的重要性和緊迫性。

??根據(jù)易居研究院此前發(fā)布的報告，4月份全國百城新建商品住宅庫存規(guī)模為50020萬平方米。同時，去化周期多達(dá)26.5個月，相比合理值增加了一倍，創(chuàng)歷史最高水平。這也意味著，各地在降低首付比例等基礎(chǔ)上，去庫存工作仍需持續(xù)發(fā)力。

??此前，自然資源部曾在《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》中明確，商品住宅去化周期超過36個月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下。對于商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

??另外，自5月17日央行等多部門出臺一系列政策、各大城市降低首付比例和房貸利率后，政策效應(yīng)隨即傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場。

??在一系列利好的推動下，部分熱點(diǎn)城市二手房市場已有回暖跡象。

??根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心監(jiān)測，5月27日至6月2日期間，14個重點(diǎn)城市二手房成交面積172.6萬平方米，環(huán)比增長2%，同比下降1%，成交套數(shù)總計(jì)16759套，環(huán)比增長3%，同比下降8%。其中，北京二手房成交面積為32.2萬平方米，環(huán)比增長44%，同比增長16%，較周平均增長37%；杭州增幅同樣居前，其二手住房成交面積17.2萬平方米，環(huán)比增長20%，同比增長84%，較周平均增長50%；深圳二手房成交面積9.9萬平方米，環(huán)比增長4%，同比增長55%，較周平均增長28%。

??在新房成交方面，重點(diǎn)監(jiān)測的29個城市總量環(huán)比回升，平均去化率升至56%。其中，上海、廣州成交放量，青島、長沙、杭州等成交顯著回升，佛山、溫州等城市成交接續(xù)發(fā)力。

??分析人士指出，雖然政策“組合拳”促進(jìn)了部分重點(diǎn)城市回暖，但當(dāng)前去庫存工作依然面臨較大壓力，有效刺激購房需求擴(kuò)大仍是房地產(chǎn)去庫存的關(guān)鍵。

??創(chuàng)新型政策有望加速出臺

??另一方面，從會議內(nèi)容的表述來看，未來政策進(jìn)一步優(yōu)化的預(yù)期較為強(qiáng)烈。

??特別是最近一段時間以來，地方刺激政策頻頻出臺，其中不乏一些創(chuàng)新手段值得借鑒。

??5月31日，山東青島膠州市推出多項(xiàng)激勵措施。其中，最引人關(guān)注的是，對于購買首套房且收入相對困難的家庭，首付款可按50%繳納，剩余50%首付款可緩交1-2年交齊。這也意味著，膠州在15%首套房首付比例的基礎(chǔ)上，可做到最低7.5%的首付比例，大大減輕了購房群體的初始資金壓力。

??6月4日，廣州市增城區(qū)發(fā)布公告，擬公開購買商品房作為某鐵路項(xiàng)目的安置房。公告明確以就近安置原則，且房源交易單價的評估方法為成本法，原則上為“土地成本+建安成本”。如果按此收購，有利于開發(fā)企業(yè)的加速去化。

??6月5日，長沙市房屋交易管理中心發(fā)布通知，鼓勵開發(fā)企業(yè)自愿實(shí)施“購房無理由退定”承諾。購房者在支付定金并與開發(fā)企業(yè)簽訂無理由退定協(xié)議后，可根據(jù)開發(fā)商承諾的時限申請退定金，而無需提供理由。此舉可減輕購房者顧慮，進(jìn)一步促進(jìn)房屋買賣市場的向好發(fā)展。

??6月5日，鄭州發(fā)布通知明確，對于住房公積金單繳職工家庭，允許把未繳存公積金的職工工資收入列為家庭收入。此類操作有助于提高公積金貸款的便利性和額度，也在很大程度上促進(jìn)了居民家庭公積金貸款工作開展，有力支持合理住房消費(fèi)需求。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，去庫存工作不解決，會時刻困擾各地住房消費(fèi)、土地財(cái)政、金融風(fēng)險化解等工作。各地要時刻繃緊去庫存之弦，既要把傳統(tǒng)去庫存的工具用足用好，同時需要持續(xù)增加新的工具儲備，確保去庫存具備科學(xué)性和充足底氣。

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來，各地要破解去庫存問題，一定要錨定“供求關(guān)系重大變化”。要立足宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)供求變量、最近兩年資金流動方向、去庫存堵點(diǎn)等角度系統(tǒng)謀劃。要有新的思維，不能依賴原有的去庫存思路。這也對各地去庫存提出了更高的要求，對于創(chuàng)新去庫存工作具有非常好的啟發(fā)。