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報告:百城新房庫存去化壓力翻倍,去化周期達26.5個月

原創劉敏 2024-06-03 11:06:22 來源:中房網

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??中房網訊(劉敏/文)百城去庫存環境持續優化。

??易居研究院近日發布的報告顯示,2024年4月全國百城新建商品住宅庫存規模為50020萬平方米,環比增長0.2%,同比增長-1.5%。

??報告指出,自去年9月份以來全國百城庫存規模總體呈現小幅下滑態勢。易居研究院認為,這與“認房不認貸”等系列政策出臺對去庫存有積極作用,尤其是二季度以來各地全面取消或放松限購,及四部門出臺新政降低首付、降低房貸利率、下調公積金利率和推進“以購代建”模式等。客觀上使得購房人數進一步增加,去庫存的動力增加。

??強二線城市緊迫感最強

??從城市分類來看,二線城市由于政策寬松力度最大,表現較好。根據報告,4月份全國100個城市新建商品住宅庫存面積按一、二、三四線城市分類,分別為3590萬平方米、24242萬平方米和22188萬平方米,環比增速分別為0.1%、0.3%和0.1%,同比增速分別為12.7%、-3.6%和-1.2%。

??報告指出,由于4月份各地新房交易的環同比下降等因素,房企和地方普遍感受到去庫存壓力,對于政策進一步放松有較大的呼聲。如成都、西安、杭州和合肥等強二線城市,普遍都感受到銷售端降溫的壓力。因此,該類城市4月份以來購房政策持續放松,尤其體現在限購政策全面退出方面,表明強二線城市的緊迫感最強。

??從城市排序來看,高庫存城市和銷售數據萎靡關系大。報告顯示,4月份全國百城中共有39個城市庫存規模出現同比正增長。單純從城市庫存絕對規模來看,持續拉升的城市數量反而少。

??易居研究院認為,由于各地最近幾年土地市場降溫,所以并沒有產生太多庫存規模,這說明高庫存壓力主要源于消化能力的偏弱。此外,部分城市庫存規模偏大分為兩種情況:一種是近期推盤增加但銷售數據走下坡路;另一種是供應量不大但銷售數據從去年四季度開始就明顯萎縮。

??供應表現乏力

??從供求方面來看,供應能力總體表現乏力。報告顯示,4月份全國百城新建商品住宅供應面積為1908萬平方米,環比減少6.1%,同比減少35.1%,百城新房供應面積已出現連續11個月的同比下降態勢,較為疲軟。

??報告指出,有效去庫存可以有兩個方向,一是,將此類房源轉化為其他用途,即大批量收購并一次性消化;二是,增加居民家庭購買力和購買量,尤其是對需求潛力的挖掘非常重要。

??從供求關系上來看,呈現出供大于求的態勢。報告顯示,4月份全國百城新建商品住宅供應面積為1908萬平方米,成交面積為1804萬平方米。報告指出,最近幾個月的供求關系總體是“均處于低位、供求差異不大”的特征。

??易居研究院表示,目前供求關系的新問題是,市區和好地段的關系有所緩解,但郊區項目在原有基礎上進一步惡化。一方面,此類郊區的新盤庫存房源本身就相對多;另一方面,隨著限購的全面放開,部分需求由郊區轉向市區,這都會導致郊區供求關系進一步惡化。

??去化壓力增倍

??從去化周期方面看,4月份全國百城新建商品住宅庫存去化周期即存銷比為26.5個月,去化壓力已增加一倍。報告認為,去庫存形勢較為嚴峻,但并不意味去化機制明顯惡化。今年購房者購房比較關心房價是否會企穩、名下二手房能否較快出售,以及什么時候是購房最好時機等。從該角度看,去庫存潛在動力仍存,后續圍繞去庫存痛點做好文章,打好去庫存攻堅戰。

??從城市分類來看,一線城市去庫存尤為關鍵。報告顯示,4月份100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為20.1個月、23.0個月和34.0個月,三類城市去庫存周期均異常高。

??報告稱,最近幾年去庫存主要集中在一線城市和新一線城市中。此類城市“房價只漲不跌”、“買房穩賺”的心態已發生重要變化,甚至影響到“租房或購房”決策上。對此,易居研究院認為,一線城市等超大特大城市在購房政策方面應該進一步優化和調整,以持續推進去庫存工作。

??此外,從城市排序來看,4月份全國100個城市有42個城市去化周期超過36個月,有37個城市位于18-36個月區間,剩下的21個城市去化周期低于18個月。

??易居研究院認為,對此類城市的去化周期數值,需要客觀去看待。一是,各部門和機構對去化周期計算方法有差異,且各地新房構成、庫存統計和公布機制會有不同。二是,建議各地監測好去化周期未來三個月走勢,對于去化周期拉大的城市需要警惕并防范數據惡化,去化周期數據穩定城市風險可控。三是,各地可結合二手房掛牌量進行考慮。

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中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數環比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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